咋整 | 买房8年，房子却迟迟住不进去……

在日常工作和生活当中
我们总会遇见一些囧事和难题
有些情况甚至让人不知所措

为了帮助大家解决这些难题

人民网微信独家推出“咋整”栏目

今天“咋整”的第二期

我们聊聊关于买房遭遇的事

钱交了，房子却迟迟不给你

甚至变成了烂尾楼，咋整？

案例

满心欢喜地买了房，可在等待的环节中，却出了“幺蛾子”，开发商或因资金断裂、或因施工质量、或因债务纠纷等等问题延期交房，最终导致项目停工，变成烂尾楼，甚至出现了一房两卖甚至多卖等现象。

案例1

长春网友反映买房8年，至今不能入住

据人民网网友反映，早在2011年，长春600多户业主购买了长春信息技术职业学院的团购房，并签订了购房协议，约定2012年底交房，支付方式为一次性支付全款。该小区由长春圣海至尊房地产开发有限公司开发。但时至今日，该小区依然无法交付使用。

8年来业主身心疲惫，有给孩子买房子结婚的，房子迟迟无法交付，人生的大事付诸东流；有买房子置业生活的，至今流离失所，靠租房度日；有买房子孝敬父母的，亲人都已逝去依然无法住上房子……

据部分业主反映，该小区不仅未按时交付，而且被多家法院查封、甚至出现了一房两卖甚至多卖现象，开发商陷入复杂的债务纠纷，对外宣称无力解决。

案例2

济南最大烂尾楼2000余户业主艰难维权

从最初抢到一套房的欣喜若狂，到楼盘烂尾后的寝食难安，济南彩石山庄的2000多户业主一夜之间如冰火两重天。

彩石山庄项目地处济南东部城市景观区，由三联集团开发建设，项目占地约2400亩，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等。2006年至2008年，2000多名购房者交付了房屋预售款。按照合同规定，2008年10月彩石山庄交房。

当购房者还沉浸在等待入住新房的喜悦中时，随后却让他们始料不及。2008年9月，三联集团资金链断裂，走到了破产边缘，彩石山庄房地产项目大部分未能开工建设，少部分开工后即停工。彩石山庄从此沦为济南市“最大烂尾楼盘”。

案例3

未能在违约金问题上达成一致，房地产公司迟迟不交房

2015年7月，河南陈女士与某房地产公司签订了商品房买卖合同，以45万余元的价格购买位于许昌市魏都区解放路附近的商品房一套。该合同约定，某房地产公司于2016年3月10日前交付房屋，逾期交付房屋超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。结果，某房地产公司未按期向陈女士交付房屋。

2017年9月，虽然该房地产公司在报纸上发布了交房公告，陈女士也多次找到该房地产公司协商交房事宜，但由于未能在违约金问题上达成一致协议，该房地产公司迟迟不履行交房义务。随后，陈女士将该房地产公司诉至法院，要求其继续履行与自己签订的商品房买卖合同，并依合同约定支付逾期交房的违约金。

评判

政策法规

烂尾楼纠纷可通过司法途径和政府干预解决

解决烂尾楼的问题，一般可以通过司法途径和政府干预两种途径。

（一）司法途径

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的，而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

包括银行、建筑商、买房人等各债权人可以向人民法院起诉开发商并申请财产保全，“如果开发商还有其他财产的可以依法处置予以偿还，”，也可以通过拍卖的方式将项目转让给其他开发商，抵押贷款银行、被拖欠款项的建筑承包商以及买房人等可与受让开发商变更相关的手续,买房人可继续履行预购合同而不要求退房，而此时受让开发商无义务承担原开发商的违约责任。

（二）政府干预

《城市房地产开发经营管理条例》规定“县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。” 如果出现烂尾楼事件，相关部门可以进行行政性的干预，以保障各类债权人的利益为原则，召开债权人会议，协商处理方案。可以通过税费优惠政策、限期自行处置、强制性代理处置、强制性拆除、托管续建、引入新开发商、融资盘活等方式更好的平息烂尾楼事件。

购房人的购房款返还请求权可以优先受偿

最高人民法院关于《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，同时规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

法院判例

案例2中，三联彩石山庄涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权，没有明确的法律和司法解释规定购房群众的购房款及利息可以优先于抵押权人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是购房群众的利益无法得以实现，问题无法得到彻底解决。

济南中院反复调研论证，形成了相对于承包人的建设工程价款和抵押权人抵押权而言，购房户的基本债权应优先受偿的意见。

针对济南中院提出的购房者优先受偿意见，山东省高院研究后认为，“返还购房款请求权”应视为“一种受特殊保护的债权”，“对返还购房款请求权的特殊保护，体现了保护弱者和保护人权的双重社会价值和法律价值”。这一意见最终得到最高人民法院的肯定和书面批复——房屋买受人的权利，优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。

2014年10月，济南中院将涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物以16.296亿元拍卖。

济南市依法认定，三联作为主要过错方除返还房款本金外，还赔偿群众80％的利息损失，购房群众自行承担20％的利息损失。

最终，按照最高法院的批复，济南中院组织法院系统以人民调解和司法确认的方式，在4个月内促使2087套购房人与三联集团达成司法确认书，发放了14.27亿元的执行款。

法理解说：

“消费者买受人享有优先权，是因为消费者的利益属于生存利益，而银行、建筑商等的利益属于经营利益，生存利益应当优先保护，而经营利益应当退居其次。”济南中院执行三庭副庭长乔绪晓介绍说。

这为我国解决同类问题树立了新的法律适用范式，对全国其他地方以法治方式处置烂尾楼问题具有非常强的指导作用。

案例3中，因房地产公司延期交房，且未能与陈女士在违约金问题上达成一致意见，导致房屋完工后，陈女士一家仍迟迟不能搬进新房。于是，陈女士将房地产公司诉至法院。

近日，许昌市魏都区法院经审理，依法判决该房地产公司自判决生效之日起三日内向陈女士交付其所购房屋，并按日向陈女士支付已交付房价款万分之一的违约金。

法理解说：

法院审理后认为，原告与被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，内容合法，双方形成买卖合同关系，故原告要求被告继续履行商品房买卖合同所确定的交房义务，法院予以支持。原告依约付清购房款后，被告未按期交付商品房构成违约，应承担违约责任，法院遂依法作出上述判决。

方法

交了钱迟迟拿不到房子?收了房款却成了烂尾楼……业主面对此种情况，应当如何维护自身的权益呢？

律师建议

北京市岳成律师事务所岳屾山律师表示：

案例1中的买受人在长达8年时间未能入住，关键要看未能按期入住的原因是什么？是行政审批的原因，还是开发商资金链断裂的原因，还是存在其他原因等。鉴于买受人8年未能入住，建议尽早根据合同约定，以开发商为被告，向人民法院提起诉讼解决纠纷。

岳屾山律师同时也解答了此类案件中的3个疑问：

一、开发商逾期交房怎么办？

开发商逾期交房，买受人通常可依据合法有效的购房合同向开发商主张以下权利：

1、向开发商主张逾期交房产生的滞纳金；

2、若无其他约定，开发商经催告超过三个月仍未能交付，买受人有权解除商品房买卖合同。解除合同后，开发商除应退还房款外，还应按照合同约定承担合同解除的违约金。 

法条链接：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

二、没有预售许可证的房屋买卖合同是否一律无效？一房两卖的法律后果?

房地产开发商在没有取得预售许可证前签订的《商品房预售合同》，根据法律规定，该合同是无效的。但是相关司法解释规定，起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。合同无效，买受人可以要求开发商承担缔约过失责任。

签购房合同的时候，如果开发商还没有取得预售许可证，或者隐瞒所售房屋已经抵押或者卖给了其他人的事实，合同被撤销或解除，买受人可以要求开发商承担一倍已付购房款的赔偿责任。建议买受人购房前应到房屋登记机关认真查验该商品房是否已设定抵押。

法条链接：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

三、签订了《商品房预售合同》，但是没有网签，该合同是否有效？

根据法律和司法解释规定，当事人以《商品房预售合同》未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。也即，如果合同里约定了网签才生效，则因为未网签，则合同无效。建议签订合同前一定要认真分析合同相关条款。

法条链接：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

购房过程中的几个关键步骤

从细节上防微杜渐，尤其要注意五证中的预售证，合同约定的交房时间，合同中的违约条款有无霸王条款等等关键点，尽可能维护自己的权益。

一、尤其注意五证中的预售证

开发商应当具备项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，俗称“五证齐全”项目才可以预售。

其中，预售许可证是楼盘所需五证当中的最后一证，拿下了预售证的楼盘才靠谱，才能进入市场进行交易。

商品房销售许可证这样查询：

购房者要查询商品房销售许可证哪些内容？

1、商品房销售许可证是否是楼房所在项目的。

2、看许可证的预售范围是否包含你看中的房屋。房管局发放的《商品房销售许可证》一般都标有具体的“预售范围”，标注方式为具体申请办理预售的楼盘情况。

举例来说，在一个项目内，可能会包括多幢楼盘，开发商如果申请到1号楼的《商品房预售许可证》，那就只有该1号楼可以签定正式的商品房买卖合同，并凭此合同进行备案。因此，值得注意的是，一个项目有了预售证，也不一定代表所有的房源都是五证齐全的，一定要了解清楚。

具体查询方法

1、网站查询。一般情况下，在房屋所在地的市房地产交易中心官网的菜单栏有预售查询一项，可供查看。

通过项目名、开发商、物业地址等关键词，可了解该房地产项目是否已领取预售许可证以及出售情况。但有两点需要注意：项目的备案名与推广名会有所出入，开发商名字可能是子公司的名称。另外，如果查询项目销售情况，数据不一定完全，因为网签与下定金销售有1个星期左右的时间差。

2、直接向所购物业所在地的国土分局了解物业的预售批准情况。

3、在售楼场所实地查看。购房者可以要求开发商出示房地产预售许可证，但须留意的是有此证并不意味着全部楼盘都可以放心购买。对于某些分期开发建设的楼盘，开发主管部门会根据工程建设的具体情况分期发放预售许可证，同时亦有些预售许可证只对某一栋综合楼的某些楼层批准预售。在购买前，必须认真核对所购买房地产的栋号、楼层、名称等是否与预售许可证上注明的内容相符。

二、对楼盘公示和宣传内容要核实 

应公示所有房源销售现状，每套商品房建筑面积、套内面积、公摊面积、销售价格等；缺少任何一项，都可以要求售楼处公开公示。

对开发商在合同以外所做的宣传和承诺，比如小区配套、学区等，不要轻信，在这些问题上夸大宣传是开发商惯用伎俩。

三、注意合同文本中补充协议的内容及违约责任

对购房合同条款必须细致审核，务必准确、清楚、完整列明交易各方的权利、义务、责任，防止霸王条款、隐形欺诈、规避责任等侵害消费者权益行为。尤其必须认清土地使用年限、房屋性质、建筑面积、购房款支付方式、违约责任、办理产权证时间等关键点，对合同附件也不能忽视，应当逐条明确无误。

购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。当然还需要注意约定的违约责任，比如签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。

小编最后提醒

买房是一件大事

尤其当你购买期房的时候

请务必注意以上提醒事项

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（人民网微信 ID：people_rmw 综合整理）

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主　编丨杨鸿光　编　辑丨张素玲

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