自家宅基地如何办理不动产登记？转让或继承的宅基地登记流程又是怎样的？登记后面积、房屋结构发生变化要怎样处理？
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《佛山市南海区农村宅基地及地上房屋确权登记操作规程》 近日发布，对于南海区宅基地使用权及房屋所有权登记作出详细指引，具体分为首次登记、转移登记、变更登记、更正登记等情形。
你家属于哪一类，马上来看看吧！
首次登记是指宅基地使用权或房屋所有权的第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
需要什么材料？
申请办理首次登记的需提交以下基本材料（特殊情形另需按本规程相关条款补充材料）：
1、《不动产登记申请书》；
2、申请人（代理人）身份证明材料；
3、宗地红线图(含不动产权籍调查表、界址标示表、界址签章表)；
4、测绘部门出具的房屋面积测绘报告书（含房屋调查表）、房屋平面图；
5、若不动产地址已经发生变更，需提供地址变更证明文件；
6、用地批准文件（含《农村住宅建设用地许可证》）或不动产权证书（含土地使用证、房屋所有权证书或房地产权证书，共有的房屋还应当提交共有证）；
7、房屋符合报建验收材料（含《农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》）。
申办流程
申请人携带相关材料前往不动产所在镇（街道）行政服务中心提出申请，由镇（街道）不动产登记窗口受理。镇（街道）不动产登记中心对申请材料进行审核，在行政审批承诺时限内完成公告、登簿、缮证、发证工作。
首次登记适用于以下情形：
1、房屋新建的首次登记
申请人利用宅基地建造住房及其附属设施的，先按《佛山市南海区农村宅基地用地审批实施细则》 等相关规定办理用地手续（已有土地使用证的除外），完成报建验收后，可按本规定申请办理首次登记。
2、房屋改建、扩建（仅有土地使用证）的首次登记
申请人申请农村住宅改建、扩建的，不涉及用地红线发生改变的，按相关规定完成报建验收后，可按本规定申请办理首次登记；涉及用地红线发生改变的先按《佛山市南海区农村宅基地用地审批实施细则》相关规定办理用地手续，完成报建验收后，可按本规定申请办理首次登记。
其中，涉及用地红线发生改变的改建、扩建，基本材料6的用地批准文件（含《农村住宅建设用地许可证》）和不动产权证书（含土地使用证）需同时提供。
3、房屋迁建的首次登记
申请人申请农村住宅迁建的，先按《佛山市南海区农村宅基地用地审批实施细则》相关规定办理用地手续，完成报建验收，并注销原不动产权证书后，可按本规定申请办理首次登记。
4、历史建成的首次登记
1986年12月31日前已建成房屋，房屋至今无改建、扩建，未办理合法用地手续的宅基地及地上房屋，符合“历史建成”情形的根据《佛山市南海区宅基地历史遗留问题分类处置实施细则》相关规定予以确权后，申请人可按本规定申请办理首次登记。登记时附记部分应注明“属历史建成，宗地面积根据历史建成的房屋实际用地面积登记”。
非农村集体经济组织成员通过历史遗留宅基地确权方式获得的宅基地使用权，登记时附记部分还应注明“使用权人为非农村集体经济组织成员，不得扩建、迁建”。
除基本材料1-5外，需补充以下材料：
1、《南海区申请土地（房屋）权属登记审查表（历史建成）》；
2、房屋符合报建验收材料（含《农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》）（若无法提供的，只登记宅基地使用权）。
5、未批先建的首次登记
1987年1月1日至2018年2月26日期间未办理合法用地手续但已建成房屋的宅基地，符合“未批先建”情形的已按照《佛山市南海区宅基地历史遗留问题分类处置实施细则》相关规定处理后，申请人可按本规定申请办理首次登记。
登记时只登记合规面积（宅基地占地面积不得超过80平方米），超出部分在附记部分注明：
“属未批先建，实际用地面积： 平方米，超占面积： 平方米，缴纳宅基地超标使用费金额： 元。实际建筑面积： 平方米，房屋超建面积： 平方米,缴纳违建处罚金金额 元”。
6、批少用多的首次登记
1987年1月1日至2018年2月26日期间只办理部分土地合法用地手续但已建成房屋的宅基地，符合“批少用多”情形的根据《佛山市南海区宅基地历史遗留问题分类处置实施细则》相关规定处理后，申请人可按本规定申请办理首次登记。
登记时只登记合规面积（宅基地占地面积不得超过80平方米或原批准面积），超出部分在附记部分注明：
“属批少用多，实际用地面积： 平方米，超占面积： 平方米，缴纳宅基地超标使用费金额： 元。实际建筑面积： 平方米，房屋超建面积： 平方米,缴纳违建处罚金金额 元”。
非农村集体经济组织成员获得的宅基地使用权，登记时附记部分还应注明“使用权人为非集体经济组织成员，不得扩建、迁建”。
其中，基本材料6的用地批准文件（含《农村住宅建设用地许可证》）和不动产权证书（含土地使用证）需同时提供。
7、两证不全的首次登记
1987年1月1日至2018年2月26日期间宅基地范围内已建成房屋的，申请人只登记宅基地使用权且无超占行为的，可以土地使用证为依据，按本规定申请补办房屋所有权的首次登记，并颁发新的不动产权证书。
1987年1月1日至2018年2月26日期间宅基地范围内已建成房屋的，申请人只登记房屋所有权且无改建、扩建行为的，可以房屋所有权证书或房地产权证书为依据，按本规定申请补办宅基地使用权的首次登记，按房屋实测基底形状、面积出具宗地红线图，土地使用权性质为拨用农村宅基地，仅需提交基本材料1-6。
宅基地或宅基地及地上房屋已办理不动产权证书，因转让、互换、继承、赠与、析产等方式导致不动产权利转移的，申请人可按本规定申请办理不动产转移登记。
需要什么材料？
申请办理转移登记的需提交以下申请材料：
1、《不动产登记申请书》；
2、申请人（代理人）身份证明材料；
3、不动产转移证明；
4、不动产权证书（含土地使用证、房屋所有权证书或房地产权证书，共有的房屋还应当提交共有证）；
5、宗地红线图(若需重新权籍调查的，需提供不动产权籍调查表、界址标示表、界址签章表)；
6、房屋平面图（若需重新权籍调查的，需提供测绘部门出具的房屋平面图（含测绘报告、房屋调查表））；
7、《契税完（免）税或不征税凭证》。
申办流程
申请人携带相关材料前往不动产所在镇（街道）行政服务中心提出申请，由镇（街道）不动产登记窗口受理。镇（街道）不动产登记中心对相关情况进行调查（有必要时需现场勘测），对申请材料进行审核，在行政审批承诺时限内完成登簿、缮证、发证工作（有必要时需公告）。
转移登记适用于以下情形：
1、转让转移登记
村（居）范围内的宅基地使用权因其地上房屋（房地均已登记）转让而发生转移的，受让人为本村（居）范围内的农村集体经济组织成员且属于农村宅基地权益资格名录库成员的，申请人可按本规定申请办理不动产转移登记。
申请材料中“3、不动产转移证明”包含：（1）不动产转让合同；（2）受让人属于名录库成员的证明材料（由村（居）委会出具）；（3）转让方为农村集体经济组织的，需提交经成员大会或成员代表会议表决同意的证明材料。
2、互换转移登记
村（居）范围内的宅基地使用权因其地上房屋（房地均已登记）互换而发生互换转移的，互换方为本村（居）范围内的农村集体经济组织成员的，申请人可按本规定申请办理不动产互换转移登记。
申请材料中“3、不动产转移证明”包含：（1）不动产互换合同；（2）互换方的户内股权及成员证或集体经济组织成员证明。
3、继承转移登记
宅基地因继承而发生转移（含遗赠）的，或宅基地使用权因其地上房屋（房地均已登记）继承而发生转移（含遗赠）的，申请人可按本规定申请办理不动产继承转移登记。
申请材料中“3、不动产转移证明”包含：继承或遗赠的公证书或有关证明材料。
4、赠与转移登记
村（居）范围内的宅基地使用权因其地上房屋（房地均已登记）赠与而发生赠与转移的，受赠方为宅基地使用权人的直系亲属，且为本农村集体经济组织成员的（因共有人中一方死亡发生继承，其他具有直系亲属关系的共有人同意赠与给继承人的不受此限制），申请人可按本规定申请办理不动产赠与转移登记。
申请材料中“3、不动产转移证明”包含：（1）不动产赠与合同；（2）受赠方的户内股权及成员证或集体经济组织成员证明（因共有人中一方死亡发生继承，其他具有直系亲属关系的共有人同意赠与给继承人的无需提供）；（3）赠与方和受赠方直系亲属关系证明文件。
5、析产转移登记
宅基地及地上房屋（房地均已登记）因夫妻关系或离婚析产发生析产转移的，拟登记方为本农村集体经济组织成员的（凭生效法律文书办理析产转移登记的不受此限制），申请人可按本规定申请办理析产转移登记。
申请材料中“3、不动产转移证明”包含：（1）析产协议；属夫妻关系的提供：结婚证、夫妻析产协议；属离婚析产的提供：离婚证及离婚协议书，或者记载有关房地产分割内容的生效离婚判决书、调解书等；（2）拟登记方的户内股权及成员证或集体经济组织成员证明（凭生效法律文书办理析产转移登记的无需提供）。
6、生效法律文书转移登记
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的，申请人符合相应转移登记类型（情形（一）至（五））申请条件的，可按本规定申请办理生效法律文书转移登记。申请材料中“3、不动产转移证明”包含：（1）发生转移的生效法律文书；（2）根据不同转移登记类型，提供拟登记方相应的身份或关系的证明材料。
7、土地使用证和房屋所有权证书（房地产权证书）权属人不一致的转移登记
同一宅基地上土地使用证和房屋所有权证书（房地产权证书）权属人不一致的，为理顺房地关系，经土地使用者与房屋所有者协商将宅基地及地上房屋转移到双方或其中一方名下，申请人可按本规定申请办理不动产转移登记。若拟登记方为非农村集体经济组织成员，需公告无异议后，方可办理不动产转移登记。
申请材料中“3、不动产转移证明”包含：（1）土地使用者与房屋所有者协议文件；（2）转让方为农村集体经济组织的，需提交经成员大会或成员代表会议表决同意的证明材料。
宅基地或宅基地及地上房屋已办理不动产权证书，因权利人姓名或者名称，身份证明号码，不动产坐落、界址、用途、面积，房屋结构等状况发生变化的，申请人可按本规定申请办理不动产变更登记。
需要什么材料？
申请办理变更登记的需提交以下申请材料：
1、《不动产登记申请书》；
2、申请人（代理人）身份证明材料；
3、变更证明材料；
4、不动产权证书（含土地使用证、房屋所有权证书或房地产权证书，共有的房屋还应当提交共有证）；
5、宗地红线图(若需重新权籍调查的，需提供不动产权籍调查表、界址标示表、界址签章表)；
6、房屋平面图（若需重新权籍调查的，需提供测绘部门出具的房屋平面图（含测绘报告、房屋调查表））。
申办流程
申请人携带相关材料前往不动产所在镇（街道）行政服务中心提出申请，由镇（街道）不动产登记窗口受理。镇（街道）不动产登记中心对相关情况进行调查（有必要时需现场勘测），对申请材料进行审核，在行政审批承诺时限内完成登簿、缮证、发证工作（有必要时需公告）。
变更登记适用于以下情形：
1、权利人的姓名或者名称、身份证号码的变更登记
不动产权利人的姓名或者名称、身份证号码发生改变的，申请人可按本规定申请办理变更登记。
申请材料中“3、变更证明材料”包含：（1）身份变更证明材料；（2）单位产权除因行政区划调整之外的原因变更名称的另需提交《土地增值税纳（免）税证明》和《契税完（免）税或不征税凭证》。
2、房地坐落的变更登记
宅基地或宅基地及地上房屋的坐落发生改变的，申请人可按本规定申请办理变更登记。
申请材料中“3、变更证明材料”包含：证明不动产坐落的街道、门牌号等变更材料。
3、房屋改建、扩建（房地均已登记）的变更登记
申请人申请农村住宅改建、扩建的，不涉及用地红线发生改变的，按相关规定完成报建验收后，可按本规定申请办理变更登记；涉及用地红线发生改变的先按《佛山市南海区农村宅基地用地审批实施细则》相关规定办理用地手续，完成报建验收后，可按本规定申请办理变更登记。
申请材料中“3、变更证明材料”包含：（1）房屋符合报建验收材料（含《农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》）；（2）涉及红线变化另需提供用地批准文件（含《农村住宅建设用地许可证》）。
4、分割的变更登记
宅基地或宅基地及地上房屋经规划部门同意分割的，申请人可按本规定申请办理分割变更登记。
申请材料中“3、变更证明材料”包含：（1）有坐标的宗地分割示意图；（2）规划部门同意宗地分割的意见；（3）涉及同一宗地多间房屋的分割，涉及因土地分割而宗地多间房屋的分割需提供：按栋的房屋测绘报告。
5、合并的变更登记
宅基地或宅基地及地上房屋经规划部门同意无缝合并的，申请人可按本规定申请办理合并变更登记。宅基地合并后的土地面积不得超过160平方米。登记时附记部分应注明“属合并变更， 宗宅基地合并后土地面积为 平方米”。
申请材料中“3、变更证明材料”包含：（1）有坐标的宗地合并示意图；（2）规划部门同意宗地合并的意见。
符合以下特殊情形的，申请人可按本规定申请办理变更登记。
情形一：
1990年之前（含1990年）核发的土地证，证载图形、面积与实测不一致的，若房屋自发证之日起至今无改建、扩建的，经公告无异议，按房屋实测基底形状、面积办理变更登记。
申请材料中“3、变更证明材料”包含：在《不动产登记申请书》和《佛山市南海区不动产登记实地查看笔录》中增加申请人承诺房屋自发证之日起无改建、扩建的内容。
情形二：
对于没有坐标的土地证，若四至不变、红线形状不变、证载面积与实测不一致的，若房屋自发证前建成且至今无改建、扩建的，经公告无异议，按实测面积办理变更登记。
情形三：
因测绘技术限制、地形底图有误等原因导致宅基地及地上房屋现状与证载不一致的，若宅基地实测面积差异在3平方米以内或房屋实测面积差异率在5%以内的，可按实测情况办理变更登记；若实测面积差异率超出上述标准的，房屋自登记之日起无改建、扩建的，由村（居）委会加具意见确认或经登记部门工作人员现场实勘确认后，经公告无异议，申请人可按本规定申请办理变更登记。
情形四：
房屋建基线(建筑物基地占地实线)与原不动产权证书的宗地红线范围有一定的移位（有重叠），面积不变的，经公告无异议，可按实际基底面积办理变更登记。若房屋建基线(建筑物基地占地实线)与原不动产权证书的宗地红线范围有一定的变形，但面积不变的，参照执行。
村（居）范围内成片房屋建基线(建筑物基地占地实线)与多个土地证的宗地红线整体偏移的，应由农村集体经济组织组织相关权属人收集材料，一并予以理顺。
情形五：
80年代末90年代初总登记时期核发的宅基地土地证、房屋所有权证，原土地证证载用途为蚕房、榨油用地、猪（牛）栏等农业用途，但房屋实际为住宅用途。若已建成永久性住宅，证载权属人属于农村宅基地权益资格名录库的，可按本规定申请办理变更登记，转为住宅用途。
申请材料中“3、变更证明材料”包含：证载权属人属于名录库成员的证明材料（由村（居）委会出具）。
情形六：
无坐标的土地证，档案记载的“使用土地总面积”、档案附图计算的面积不一致的，以档案记载的“使用土地总面积”为原则，并参考实际用地现状，办理变更登记。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，申请人可按本规定申请办理更正登记。
需要什么材料？
依申请更正登记需提交以下材料：
1、《不动产登记申请书》；
2、申请人（代理人）身份证明材料；
3、证实不动产登记簿记载事项错误的材料（但不动产登记机构书面通知的除外）；
4、宗地红线图(含不动产权籍调查表、界址标示表、界址签章表)；
5、测绘部门出具的房屋面积测绘报告书（含房屋调查表）、房屋平面图；
6、若不动产地址已经发生变更，需提供地址变更证明文件；
7、申请人为不动产权利人的，提交不动产权证书（含土地使用证、房屋所有权证书和房地产权证书，共有的房屋还应当提交共有证）；申请人为利害关系人的，证实与不动产登记簿记载的不动产权利存在利害关系的材料；
8、不动产被限制查封的提交同意换发不动产权利证书的书面证明（限制查封文书的有关单位出具）； 9、登记在农村集体经济组织名下的资产，需提交经成员大会或成员代表会议表决同意的证明材料。
申办流程
申请人携带相关材料前往不动产所在镇（街道）行政服务中心提出申请，由镇（街道）不动产登记窗口受理。镇（街道）不动产登记中心对相关情况进行调查（需现场勘测），对申请材料进行审核，在行政审批承诺时限内完成登簿、缮证、发证工作。
来源：南海发布
编辑：南海桂城微信编辑小组 杨洁怡
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