老司机聊日本房产投资，内含最真诚的建议！

近些年，日本经济持续向良好方向发展，在这样的大背景下，有着“到2020年的东京奥运会价格会一直坚挺”类似想法的人士不在少数。距离2020年还有一点时间，这样的景气现象可能会一直持续下去。那么，奥运会后日本的地产走向是否会继续持续下去呢？

1.首先说政策，2019年涨税至10%。

因此：已经打定主意要买房的就抓点紧。

1989年，日本的消费税最初是3%，1997年涨到5%，2014年涨到8%！2019年就将涨至10%了！

安倍首相在采访中确认：“2019年10月，消费税就会加到10%。加税是政权的使命，为的是经济恢复和财政健全化。所以，加税是不能避免的了。”

10月之前，购房者的需求在大幅上升，尤其是东京郊区。

2.东京空房率现状

未出租出去的房子数除以所有统计的现有房数就是空房率。

统计显示，2018年东京中心建成的大型写字楼出租面积约60万平方米，是2017年的3倍。大部分大楼没有空房。截至今年3月，东京中心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的空置率已大幅低于被视为供求均衡标准的5％。平均租金连续51个月上升。

空房率持续降低意味着租赁市场需求大，也的确正是日本房产投资的利好时期。

3、数字下的东京房价

东京都23区的最常见田字型二居室套内精装修70平米公寓的平均房价按区划分（细如下图）：

港区最高约9400万日元(约合人民币500多万)，足立区最低约3800万日元(约合240万人民币)。港区、千代田区、涩谷区、目黑区、文京区与新宿区等超过了7000万日元（超过420万人民币）。

4.单间收益率参考

很多人会纠结是买个单间（一居），还是买整栋公寓（诸多房间）呢？建成20年的单间公寓收益率约4-7%左右。如果考虑到手头的钱有限，那当然是单间了，小房子平日自己就能打理。

5.新房与二手

在日本，目前房产远没有像我国那样的刚需，日本人觉得租房子方便，想搬家就搬家，不受束缚。并且按照日本人的观念，新建住宅入住后的第二天，房价就跌20%。所以，过了些年的二手房价格自然就便宜了。

2018年日本二手房的税制，登记免许税额减少，更合算了。因此，如果买房是为了自己留学或者工作居住，又或是为了在日本度假用，二手房也是不错的选择。

2018年4月日本更新《住宅建筑交易法》，在修改内容中规范了二手房出售前的检查标准。《安心R住宅》制度运用，符合最新抗震需求和防漏雨的优质房源，才能出售。这样就更加靠谱了。

6.日本人喜欢哪个朝向？

在日本，无论买房还是租房，面积相同的新建的房屋，会因楼层、窗户和方位不同，而价格不同。有研究机构以2009年-2018年的10年间提供的物件为对象进行调查，发现日本人更喜欢的朝向顺序是：朝南＞朝东＞朝西＞朝北。

7.大阪房地产VS东京

东京是投资房地产的热门选地之一，东京房地产市场房屋出租率高达90%，给不动产投资者带来丰厚的经济效益。但是近年大阪在国人心中的地位直线提升，主要是因为未来几十年内，大阪G20峰会、橄榄球世界杯、世博会的召开，以及博彩业开放，让更多的人把眼光又投向了大阪。 

11月23日，公布的2025年万博地点最终决定大阪！ 预计万博会经济效果2兆亿（约1300亿人民币）预计观光人数高达2800万人！！

这几年，大阪的房地产正呈上升趋势。

相对于繁华的东京，目前大阪的房价约为东京的60%，而公寓房的租售比和投资回报率看，大阪目前在上升趋势。东京回报率是5-6%，大阪是7-8%。如果你决定到大阪读书或者工作，或者单纯投资，也是不错的选择。

8.投资日本房地产的优势

①日本的房价在国际上算是很平稳，利润丰厚。同时受政治影响很小，每年租金回报大约4%-10%。尤其是目前日本奥运会的影响，房地产一直是稳定上涨的。

②土地永久产权优势：中国土地多为国家所有或集团所有。土地的使用年限，多是根据土地的适用类型来划分。住宅用地为70年，工业用地为50年。而到了日本，不用纠结土地属性的同时，可以拥有永久所有权。

③境外投资，分散投资风险：为分散国内投资的风险，在相对稳定的日本不动产市场部署，还可以进行日本房产购买，作为公司的办公地点，为企业进军日本夯实基础。购买新开发的事业用地或宿舍公寓也是不错的选择。

④人性化融资服务：在日本，只要有旅游签证的用户就可以进行日本房产购买，中国银行东京/大阪分行为在日本购房的中国居民提供贷款服务。如果有数额较大的投资品，投资者可以以匿名的形式投资，以此来获得银行的利息。这种做法没有追索贷款，投资房产享受信托受益权，以此来达到资本的高回报率。

⑤管理省心：如果人在中国，在日本买房后，无论维护管理、还是出租等，都可委托给日本的房地产管理公司。并且在日本租房，房东并不提供家具，由租房者自己解决，很省心。

9.日本房地产的缺点

①地产界想像中国那样快速挣钱一般来说是不可能的，但是从长远看，回报率比较好。

②不能像很多欧美国家一样，不能直接通过买房子获得日本绿卡和国籍（可以通过投资经营方式获得，一种是以物件或现金来设立公司；另一种是成立法人，由股权人身分去做申请）。

基本就是这样，日本目前的房价在国际上算是很平稳，受政治影响很小，但地产界想像中国那样快速挣钱一般来说是不可能的，然而从长远看，回报率比较好。

对于一些有孩子在日本留学的话，买了是合算极了的，可以为子女在日本留学提供一个安稳舒心的生活空间，将来子女毕业或者有空房，还可以挣租金或者出售。

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来源：日本控

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