中报解读之旭辉：回款率达95%，发力商业、旧改等多元领域

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8 月 13 日，旭辉控股（ 00884.HK ）发布年中业绩公告，公告显示 2019 年 1 - 6 月，实现合约销售金额 884.4 亿元，签约回款率高达 95% ；实现核心净利润 28.7 亿元，核心净利润率达 14.3% ；中期派息每股 10 港分，同比增长 43% 。

13 日的业绩沟通会上，旭辉集团董事长林中表示：下半年旭辉将实施聚焦深耕的策略，保持更多财务弹性，遵循量入为出的投资策略。

以下是旭辉 2019 年中报成绩单中的 8 个亮点。

1

销售增长：回款率高达95%

2019 年上半年，旭辉继续保持稳健高速的增长态势，合约销售达 884.4 亿元，同比增长 34% ，增速保持行业领先。6 月单月销售更达 223.4 亿元，创月度销售历史新高。

更值得注意的是，1 - 6 月旭辉签约销售回款率高达 95% ，较 2018 年上升 8 个百分点。同时，数据显示，上半年合约销售中，90% 来自一二线及准二线、强三线城市。此外，旭辉今年上半年销售均价同比增长 14% 达 17,400 元每平米，增长速度与质量并重。而浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿。

今年 1 - 7 月，旭辉合约销售 1,030 亿元，已完成全年 1,900 亿销售目标的 54% 。

2

盈利增加：2016 年起， ROE 一直保持在 20% 以上

中期内，旭辉实现毛利率 29.6% ，同比增长 6 个百分点，调整后毛利率 34.5% ，维持稳定；核心净利润率达 14.3% ，同比增长 1 个百分点。而衡量企业综合盈利能力的关键指标——净资产收益率（ ROE ）也继续维持在 22.5% 的高位，从 2016 年起一直保持在 20% 以上。

截止 2019 年 6 月底，旭辉总资产规模较 18 年底增长 25.3% 至 3,020 亿元，净资产规模则增长 17.7% 至 582 亿元。

3

收益增长：核心净利润同比增长 17.3%

中期业绩显示，旭辉上半年实现核心净利润 28.7 亿元，同比增长 17.3% 。过去三年，核心净利润的复合增长率更达 36% ，保持着高速稳健的发展节奏，持续稳定兑现利润。

更为重要的是，旭辉业绩的快速发展也为股东带来持续稳定的回报。截止 2019 年上半年，旭辉每股派息 10 港分，同比增长 43% ，已连续 5 年中期派息。上市近 7 年来，每股已累计派息 1.16 港元，相当于 IPO 价格 1.33 港元的 87% 。

4

多元扩储：逆周期、多元化补仓

遵循「逆周期」的拿地策略，旭辉从去年四季度到今年一季度，接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。而一二级联动能力的提升，更让旭辉拿下了武汉 52 万方曙光村纯住宅地块、太原 252 万方三给智慧新城项目、石家庄长安区 45 万方 294 项目等一系列「粮仓」项目。这表明旭辉在全国范围内多元化、多渠道拿地的能力正稳步提升。数据显示，旭辉 1 - 7 月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。

今年 1 - 7 月，旭辉合计新增土储 878 万平米，平均土地成本为 4,967 元每平米，房地比良好，有较好的利润空间。1 - 7 月新增土储中，有 88% 来自一二线及准二线城市，且旭辉的拿地金额权益比上升至 74% ，未来也将带动销售权益占比进一步提升。

今年上半年，旭辉的粤港澳大湾区拓展亦初见成效。通过「合作开发+旧城改造」的模式，已进入最具发展潜力的 8 个城市，合计锁定逾 30 个项目，总建面约 600 万平米，全国布局更加均衡。并在广州成立了旧改公司，完成签订 6 个村的旧改协议，潜在土储货值丰厚。

5

货值充裕：总土储中，一二线及准二线占比仍接近九成

截止 7 月底，旭辉总土地储备 6,300 万平米，总货值 9,800 亿元，累积了充裕的土储资源，能够有效应对市场变化。旭辉持续强化在一二线城市及核心都市圈的布局，总土储中一二线及准二线占比仍接近九成。

数据显示，旭辉下半年可售货值 2,300 亿元，近九成位于基本面良好的高能级城市，为应对行业变化，实现全年销售目标提供了有力保障。

6

财务稳健：重视现金流管理，优化债务规模与结构

在房地产市场日益趋紧的资金环境中，旭辉顺应国家「去杠杆、降负债」的要求，主动作为，严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构。

截止 2019 年上半年，旭辉加权平均融资成本 5.9% ，净负债率 69.5% ，均处于行业同类企业优秀水平。同时，现金存量较 2018 年底增加 22% 至 543 亿元，一年内到期短债占比 18% ，现金短债比为 3.3 ，债务结构良好，偿债能力强。今年 3 月，标普提升旭辉评级至 BB ，可见市场对旭辉财务稳健的充分认可。

值得一提的是，旭辉上半年共提前主动赎回 4 亿美元境外优先票据，外币负债比例下降至 39% 。此外，旭辉在香港的项目销售，可为其提供天然的汇率对冲，汇率风险可控。

7

产品服务：产品贴主流，服务树口碑

据悉，旭辉产品定位着眼于具有庞大消费潜力的城市新兴中产阶层，以满足客户全生命周期为出发点，不断推出符合主流市场需求的产品。今年 4 月，旭辉发布新一代产品 CIFI-6 ，这是继去年发布 CIFI-5 之后，旭辉基于对时代演变和用户需求的理解，对产品力进行的又一次迭代升级。7 月底，首个 CIFI-6 落地项目在南昌发布。

来自第三方赛惟咨询的数据显示，旭辉产品的交付品质得到了客户的认可，84% 的客户认为旭辉产品物有所值，高于行业均值 10 个百分点。而物业服务的持续提升，更让旭辉的物业满意度高于业内均 15 个百分点。

旭辉的产品力也得到了行业的认可，在 2019 地产行业大奖评选中，旭辉的上海 LCM 置汇旭辉广场及贵阳旭辉观云项目双双斩获金奖，苏州雁归来院等 27 个项目获得优秀奖。

此外，作为旭辉「房地产+」战略重要组成部分，永升服务荣膺「 2019 中国物业服务百强企业」第 14 名，较去年前进 6 位，上市以来市值翻番，得到客户与资本市场双重认可。 

8

卓越运营：弹性运营，灵活应对市场

当下的市场环境对于房企运营能力提出前所未有的挑战，旭辉追求以现金流为核心的高周转，打造供销适配的弹性运营体系；在提质增效的同时，构建顺应市场的灵活性，将库存控制在合理的区间。数据显示，2019 年旭辉新获取且年内开盘的项目，平均开盘周期为 6.5 个月；整体存销比低于 4 个月，库存管理能力较强。

与此同时，旭辉自 2018 年底开始全面推行的建造 2.0 体系，应用比例逐年提升，至今已应用于 35 个项目，在提升施工质量的同时，平均节省工期 4 个月，真正做到增质提效。

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