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文 | 克而瑞地新引力
物业管理研究团队
8 月 14 日，永升生活服务发布 2019 年中业绩公告，公告显示 2019 年 1 - 6 月，永升生活服务实现收入 7.08 亿元，同比增长 61.4% ；毛利 2.10 亿元，同比增长 66.5% ；2019 年上半年毛利率为 29.7% ，相较 2018 年上半年的 28.8% 提升 0.9 个百分点；2019 年上半年取得盈利 9050 万元，同比增长 119.7% ；截至 2019 年 6 月 30 日，公司物业管理服务的合约建筑面积约为 8623 万平方米，较 2018 年 12 月 31 日约 6560 万平方米增长约 31.4% 。
规模：合约面积增长 31.4% ，多轮驱动策略推进规模快速增长永升生活服务实行多轮驱动市场发展战略，公司规模得以持续高质量增长。截至 2019 年 6 月 30 日，永升生活服务合约面积为 8623 万平方米，同比增长 31.4% 。公司管理规模增长主要受益于旭辉集团地产开发业务的快速增长。2019 年上半年，旭辉集团取得合约销售额 884 亿元及合约建筑面积 510 万平方米，同比分别增长 33.9% 及 17.5% 。截至 2019 年 6 月底，公司 58.5% 的管理面积来自于旭辉集团，旭辉集团的快速增长提供永升生活服务稳定的面积供应。除了旭辉集团的支持外，永升生活服务积极拓宽发展方式，通过向独立市场拓展资源以获取份额。2019 年公司 41.5% 的规模来自第三方物业开发商，而 2018 年底来自第三方的管理规模占中规模的 32.4% ，可见公司市场化的进程不断加强。公司市场化拓展主要有如下方式：
与独立的区域性地产开发商合作，通过参与其开发项目的投标竞争，获取一手项目的管理权。如 2019 年上半年公司从新加坡开发商吉宝置业获取了无锡吉宝季景铭邸；
参与业主委员会对原有物业管理公司的更换而进行的招标，获取二手项目的管理权，如 2019 年上半年公司通过公开竞标获得了上海美岸栖庭、武汉天成美雅等优质项目；
与地产开发商达成战略合作，通过成立合资公司的形式承接地产管理服务。公司成功与苏高新集团，德州市交通运输投资发展集团等多家开发企业或投资集团达成战略合作，将优先获取这些企业开发的物业管理权。2019 年上半年，公司签约了如苏高新集团开发的苏州天都大厦等优质服务项目。
凭借专业的市场团队及良好的口碑和声誉，永升生活服务在第三方物业开发商开发的面积上取得快速增长，未来在依靠市场化拓展取得的规模增长值得期待。最后，永升生活服务 2019 年发起的并购项目预计将为公司提供可观的业绩增长。2019 年上半年，公司以 4.62 亿元收购青岛雅园 55% 的股权。此次并购为公司带来超过 180 万平方米的优质项目。青岛雅园承诺其净利润将按以下年份不少于： 2019 年，人民币 6,000 万元；2020 年，人民币 7,000 万元；2021 年，人民币 7,300 万元；2022 年，人民币 7,600 万元。由于并购尚未完成，青岛雅园财务及营运业绩并未计入中报。并表后将增厚公司业绩。
营收：三大业务板块齐头并进，社区增值服务增长超 1.6 倍2019 年上半年，永升生活服务取得总营收 7.08 亿元，同比增长 61.4% 。其中物业管理服务收入 4.36 亿元，社区增值服务 1.41 亿元，非业主增值服务 1.30 亿元。物业管理服务板块上，基础物业服务收入占公司总收入 61.6% ，为公司主要收入来源。受益于公司坚持快速扩大管理面积的战略目标，基础物业服务收入得到较大增长。截至 2019 年 6 月 30 日，公司合约建筑面积约为 8623 万平方米，合约项目数量 459 个，分别较 2018 年 12 月 31 日增长 31.4% 及 20.8% ；而同期产生收益的在管建筑面积达到了 4900 万平方米，在管项目数量为 286 个，分别较 2018 年 12 月 31 日增长 21.8% 及 10.9% 。非业主增值服务板块上，由于旭辉集团和合作开发商地产开发的项目大量增加，对协销、交付前检验等服务的需求增长，2019 年上半年公司非业主增值服务的收入较 2018 年同期的人民币 8450 万元大幅增加 54.0% 至约人民币 1.30 亿元，来源非业主增值服务收入在公司总收入中的占比达到 18.4% 。社区增值服务板块上，目前公司的社区增值服务包含家居生活服务、停车位管理、租赁及销售服务、物业经纪服务及公用区域增值服务四大类。由于在管面积的规模扩大，服务使用者数量大幅增长以及多样化产品的渗透率，2019 年上半年公司社区增值服务收入较 2018 年同期约人民币 5390 元大幅增长 162.2% 至约人民币 1.41 亿元。2019年上半年来自于小区增值服务的收入在总收入的占比达到 20.0% 。
进一步扩大公司业务规模及市场份额。通过增强市场化拓展能力、借助旭辉集团扩大业务范围带来的新商机、与物业开发商建立战略联盟、管理更多非住宅业态等方式扩大公司业务规模，未来五年公司计划地理覆盖范围扩展到至少 100 个城市。提供服务多样化。通过增强规划及设计服务、项目质量监督、房屋检验、协销服务及房修服务的能力，进一步多样化对非业主的增值服务。进一步投资技术及智慧运营。通过投资升级内部管理系统等手段，提升公司的质量及运营效率。增强品牌知名度。公司计划通过增强代表服务品牌来继续增强其品牌知名度。此外，公司将通过组织如新闻发布会及行业活动等线下品牌活动以及宣传品牌故事提升品牌知名度。
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