改造后租金增长433%、客流翻10倍，这个项目做对了这一点！
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我们先来看几个存量物业改造案例：
西安大悦城：前身是曲江秦汉唐国际文化商业广场，曾一度是西安面积最大的商业综合体， 2016 年世纪金花撤场之后，项目经营情况急转直下。这是大悦城体系最大规模改建项目，被誉为「中国商业改造奇迹」。开业全天以 96% 开业率，吸引逾 28 万人次打卡，销售额突破 1286 万元。改造前后，租金增长 433% ，出租率上升 225% ，单日客流量达到改造前的 10 倍。
上海东海商业中心：2015 年进行了全面改造，改造前的租金为 5.5 元/平方米/天，改造后提高到 7.5-8 元/平方米/天，租金上涨了 40% 左右，物业管理费上涨 12% 左右。
北京盈科中心：改造前为空置购物中心，改造后为写字楼，改造后贡献租金约 2 亿/年，现金流显著改善和增加，估值提升。
上海世茂广场：经过 18 个月的闭店改造后于 2018 年 9 月重新开业。开业半年实现月均销售额超 1.2 亿元，月均销售坪效超 4500 元每平米，月均客流 300 余万。
纵观这些成功的改造案例，每家运营商都有自己的手段和「独门绝技」。但如果细细研究其背后的改造理念，几乎都是做对了一点：资产的精细化管理与运营。
而这也凸显了当前国内资管行业的一个普遍存在的弊端。
大资管的大机遇与大挑战
存量时代蕴藏着巨大的机会，当然也面临着诸多问题，这对所有参与企业都提出了新的要求。
传统行业红利见顶，未来资管当红
房地产的上半场是「大开发时代」，房地产下半场则是一个「不动产时代」。这催生了一个万亿级的存量资产，并且这一数字还在不断扩大。就资管行业来说，其本身也在不断发生着变化。
对企业而言，地产开发规模早已不是衡量胜败的唯一标准，如何从增量转型存量才是赢得未来的制高点；对城市亦然，城市发展已不再靠野蛮圈地与扩张推动，以城市更新为主的存量资产管理将成为新的动能。
这是再明显不过的现实，企业唯一的选择就是直面。而资产管理和运营能力是面对这种现实的唯一利器。
中国房地产资产管理行业拥有巨大潜力与想象空间：原有住宅领域的资产需要盘活，商业、办公、租赁、文旅、物流等非住宅领域的业态在持续增加。这种量级无异于再造一个开发行业。
存量资产管理粗放，导致问题丛生
中国房地产资产管理行业还面临着另一个事实：管理思路与方式过于粗放。
由于管理粗放造成了很多低效资产。许多项目位于优越的地理位置，但由于缺乏价值提升意识、粗放经营、完全没能释放出资产真正的价值。例如，位于上海火车站区域的某项目，租金仅为同级别竞品的 80% ，空置率却是周边平均水平的两倍多。项目设备老化也使其能耗、运营成本等不断增加，缺乏租户管理和运营意识，使经营现金流和投资回报率处于较低水平且不断下降，潜在价值挖掘远远不够。此类资产在目前的市场上不胜枚举。
资产定价难，估值体系缺乏，市场「一抹黑」
资产行业的空间有多大，它的「水」就有多深，「坑」就有多多。
当前资管行业存在信息不对称、管理无头绪、交易靠人脉等弊端，导致了不管是信息、交易抑或资产管理，几乎都是「一抹黑」。譬如，某些项目关联中介众多、诉求复杂，业主方出让意愿不清晰，权利人分立牵制不协同、项目资料未能完整提供等，这就对资产定价形成了巨大障碍。
此外，由于相关估值体系的缺位，对于优质资产标准的判定也是众说纷纭，这就导致了对资产标的价值评判的紊乱，以及由此带来的众多乱象。例如，随着上海自贸区政策的不断推进与落地，处于该区域内的资产评价标准自然出现了变化，但企业并不清楚该如何对这些资产进行重新评估。
CAIC 咨询服务为企业跑赢资管时代提供专业支持
作为国内领先的房地产大数据应用服务商，克而瑞于 2019 年初开启了存量资产市场的深度布局，并推出了 CAIC（中国房地产资管信息服务平台）。
目前， CAIC 应对资管领域的发展，打造了两大线上 SaaS 产品：资管云、投管云，以及一个线下咨询整体解决方案。
围绕资管全产业链展开的咨询服务是 CAIC 的重要一环，这秉承了克而瑞一贯的以大数据为基础的专业服务。
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CAIC 咨询服务涵盖两大内容：企业资产战略与资产优化。企业资产战略包括资产盘点、资产梳理、资产诊断、发展建议、战略规划、管理体系搭建等服务，助力企业明确资产核心竞争力及未来发展方向；资产优化包括资产现状诊断、资产估值、资管能力诊断、资产优化建议与实施方案等服务，找出资产价值最大化路径。
资产盘点—家底「理得清」
如果要问一家企业到底有多少资产，恐怕很多企业都是一本「糊涂账」。
企业到底有多少资产？有多少种业态？权属状态如何？这些问题的混乱对央企/国企、房企、运营商都是普遍存在的。要想明确这些问题，必须做好资产盘点。但要把资产盘点清楚并非易事，这可以说是一项又大且细的工程。而资产的不断变化又使得盘点难上加难。
CAIC 的资产盘点服务可以从企业整体角度，对企业现有资产进行全面盘点与梳理，厘清权属，为企业搭建最适合的资产管理体系。
资产诊断—价值「看得明」
在存量资产中，存在大量规划错配或使用功能错配的物业，例如，投资回报率或净现金流低于市场平均值或低于预期的物业，需要对其进行功能、结构、内容上的再造。
CAIC 的资产诊断服务可以为这些资产提供市场评估、运营评价，以及关于运营效率、功能错配的诊断，帮助这些物业从「错」走向「对」 。
资产优化—收益「有得赚」
资产优化是实现资产升值的不二途径。
在当前收益率普遍压缩的环境下，资产价值的提升是所有资管参与主体所共同追求的目标。以商业地产为例，通过产品功能的丰富、经营策略的调整、潮流 IP 的引入等优化手段，可以为原有的商业项目带来较大的升值潜力。甚至，通过资产优化实现企业或项目「逆袭」的案例也并不少见。
CAIC 的资产优化服务从资产价值最大化角度出发，通过对市场研究以及对资产现状诊断、估值、管理能力的分析，提出资产优化建议和落地方案，帮助企业寻找投资与回报的最佳平衡点。
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