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受 访 者 王丽（化名）
撰 文 地新引力编辑部
研究支持 租赁住宅研究团队
这是在采访中，王丽反复跟我们说到一句话，不知道她是不自觉地提起，还是特别想表达自己的那种感受。据王丽介绍，她是去年从江西一所 211 非 985 高校毕业的。「来到上海后，我发现 211 学校的背景根本是不够的，公司不少同事都是留洋回来的，搞得我现在都想辞职考研了。」王丽说。但这并不是王丽最犯愁的事，现在最让她敏感的是房租上涨。为此，她甚至研究了不少与租房相关的政策，可以说算「半个专家」了。 1
「前几天，房东通知我，说准备要每月涨 200 。」王丽说，「虽然 200 不算多，但也得看这搁到谁身上啊。」据她说，因为疫情的原因，她刚刚被公司辞退了，现在还不知道下家在哪里，现在又要涨房租。「也许并不是对涨房租敏感，而是现在，心理对一切变动都敏感。」王丽叹了一口气说，「这也不完全是疫情的原因吧，可能还是自己内心不够强大。」应该说，房租上涨只是导致王丽心理波动的一个直接的、现实的原因。据克而瑞研究数据显示，随着复工复产的加速，不少重点城市的房租租金也开始随之上涨。相信这也是让很多刚进入社会不久的学生「敏感」的一个因素。「房租为什么会涨呢？按说疫情后，国家也出台了很多补贴政策，房租不说降吧，至少也不应该涨啊！」王丽言语中有些不忿，「我学的是经济学，为了弄清这个问题，我还专门去研究了一下相关的政策呢！」「在刚结束的‘两会’上，国家不是说还要大力支持租赁住宅市场的发展嘛！」王丽如数家珍似的说。她所说的政策是「两会」期间国家发展改革委副主任宁吉喆在一次新闻发布会上所提出的。他表示，国家发展改革委将根据政府工作报告的要求，多措并举，促进消费回升。其中一大举措是大力推动商品消费优化升级，主要是在吃、穿、用、住、行等方面。住的方面，要大力发展住房租赁市场，加大城市老旧小区便民化等方面的改造力度。其实，近几年，对于租赁住宅市场来说，政策利好可以说是相当多的。但是，政策有利好，必然会吸引大量资本涌入。涌入的资本越多，竞争自然越激烈，但在目前激烈的房源争夺中，企业更多地将融资等资本热钱用在了房源而非租户身上，其结果便是：获取房源的成本越来越高，房租也就水涨船高。 2
「国家的大政策是一方面，还有一些所谓的惠民措施，比如房租抵个税，这个应该可以让我们省一些钱吧？」王丽说，「但是，实际情况并不是这样。」「我跟房东提过这个事情，但感觉房东就是超不配合，我刚提了这个事情，竟然半天没回复。」王丽说，「这个政策本来是个惠民曾策，但目前看来，听我的同学也说了，大部分房东是不让报的。如果说房东干预了我们的个人权益，可我们又该去哪里申诉呢？一旦申诉，房东肯定不会让继续租下去了。如果要申报也行，肯定是要涨房租的。现在弄得我和房东的关系都很紧张。」「政策的初衷都是好的，但为什么在实际执行中会变成这样呢？！」王丽不解地抱怨道。此外，据王丽表示，除了国家层面的政策，她甚至还专门了解了一些地方城市的租房政策。「上海、北京都有一些政策。」王丽说，「我记得有一个报道说，去年北京住建委曾进行过为期三个月的专项执法检查，对租金异常上涨进行了全面排查，还明文表示要打击什么黑中介、二房东。从那个报道来看，当时的力度挺大的，还对一些中介机构立案了呢，但为什么房租还是照样上涨？！」其实，房租上涨是由综合因素促成的，并非是单个原因。从最根本上来说，一线及二线重点城市的房租上涨还是市场原因，这是由供需决定的。当然，这和各企业之间的竞争也有直接关系。此外，房租上涨还与房价本身的升高、租客对装修的需求带来的装修成本提高等因素有关。房东对房租的预期高了，租客愿意为装修花的租金高了，自然带来了房租的上涨。 3
「据我了解，住建委也正在联合多部门探讨推动租赁行业的立法，让市场更健全发展，不知道这会不会遏制一些房租随便上涨的现象。」王丽说，「只能说，但愿吧！」不得不说，作为一个普通租户，王丽对租赁住房的相关政策有一定程度的了解。这虽然和她所学的专业不无关系，但更多的是反映了普通租户对房租上涨问题的关注与敏感。毕竟，对于在一线城市打拼的「无房一族」来说，没有谁是容易的。当然，之所以出台这么多调控政策，房租仍是不断攀升，除了市场需求之外，也和各个地方的执行落地有关。租赁住房的政策仍需要因城施策、因地制宜，才能真正发挥「房住不炒」的定位，真正为住在房子里的「人」带去实打实的好处。| 采访后记
据克而瑞租赁住宅团队研究发现，随着复工潮的到来，企业逐步开始生产经营活动，一些重点城市的租赁市场出现回暖迹象，租金的确也随之上涨。
以部分一线及二线重点城市为例，据克而瑞城市租赁数据库显示：
1. 上海：冷冻期转暖，量价齐升
受行业传统淡季影响，2019 年年末 49-52 周，上海个人租赁挂牌房源量呈现快速下跌趋势，跌幅接近 50%。2020 年第 4 周受到疫情扩散影响，挂牌房源量再次出现大幅下跌，由年前万余套跌破至千套，5-6 周更是不足 300 套，市场进入冷冻期。
第 7 周受到企业复工的影响，市场稍有回暖迹象，当周挂牌 1393 套，环比增加超过 1000 套。租金呈现一定的波动性，疫情较为严重的 3-6 周，呈现连续下跌的趋势，复工到来后，租金表现上浮态势。
2. 北京：供应量回升，租金坚挺
19 年年末四周，新增房源入市量连续下跌；20 年 2-4 周，受疫情影响，也呈现连续下跌趋势，5-6 周连续两周跌破千余套。第 7 周市场发力，当周入市近 3000 套。20 年 4 周前租金几乎呈现逐周上涨趋势，受疫情影响较小。
3. 深圳：复工潮前夕，市场即回暖
疫情期间，个人租赁房源挂牌量在第 6 周跌至最低，但仍保持 2300 套以上入市量。租金在疫情发生前后处于低位，节后企业复工后，连续两周即呈现上涨趋势。
4. 广州：回暖周，租金上涨近 8%
广州武汉城际间联通性较强，市场对疫情的反应速度快。年前 49-50 周市场供应在万余套，节后 4-6 周市场供应仅千余套，前后差异显著。第七周市场开始反弹，供应环比涨幅超过 50%。租金浮动明显，至第 6 周已跌至 54.3 元/月/平米，第 7 周市场稍有回暖。
5. 南京：供应增加，市场小幅回暖
疫情肆虐期间 5-6 周市场供应乏力，周供应在 500-1000 套之间。复工前后，市场开始反弹，市场小幅回暖。个人租赁房源租金整体波动较小，疫情蔓延前夕，市场连续两周出现下跌趋势。整体来看，第 7 周各地逐渐迎来复工潮后，返程务工人员带来市场需求增多，房源量和租金价格水到渠成出现小幅上涨趋势。
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