惊天秘密！南京凭什么碾压苏杭成为长三角唯一特大城市？
昨晚国家发改委最新公布的《长江三角洲城市群发展规划》又给南京人一个惊喜！关于南京，规划最大的亮点是把南京定位于长三角唯一的特大城市，仅次于上海，成功碾压苏州和杭州。
今天一大早就有业内资深人士跟文心探讨：
1、去年获批的《江苏省城镇体系规划（2015——2030）》，明确南京和苏州都是特大城市，昨天国务院新公布的城市定位，为何只有南京是唯一特大城市？
2、既然是长三角唯一的特大城市，对南京人来说是好事还是坏事？
3、这么高大上的城市规划定位下，未来1000万的人口规模，对南京楼市又意味着什么？房价是不是还要继续涨？
没有研究就没有发言权，带着这几个问题，文心通读了57页总共近3万字的发展规划，与南京大学城市科学研究院副院长胡小武、网尚研究机构研究总监曹丽以及多位密切关注楼市的网友进行讨论。还是直接上干货吧！
长三角唯一特大城市凭什么碾压苏杭？
先了解长三角城市群发展规划总体范围。包括上海市，江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等 26 市。
国土面积 21.17 万平方公里，2014 年地区生产总值 12.67 万亿元，总人口 1.5 亿人，分别约占全国的 2.2%、18.5%、 11.0%。
规划期为 2016—2020 年，远期展望到 2030 年。
在这26市中，南京的突出地位，在下面这张表格中一目了然：
但是，令人疑惑的是，杭州2015年常住人口突破900万，苏州突破1000万人口，却唯独将南京定位为特大城市，凭什么？
中午时分，我和胡小武院长通话半个多小时，作为城市发展方面的研究专家，他给出了两个解读：
第一是，人口统计口径不同，这次国务院发布的统计口径为主城区人口。胡院长提供的数据是：在《江苏省城镇体系规划》中，苏州为特大城市考虑的人口基数包含苏州下辖的市域，张家港，昆山，常熟等，除掉这些，苏州主城区常驻人口约470万，杭州类似，主城区常住人口也在470万人口左右；南京没有郊市，在口径统计下，约566万，南京在人口统计上占据优势。
第二个优势，南京有国家级新区江北新区，并且在此轮规划中明确作为重点发展区域，按照新型城镇化发展，这给南京未来城市发展更大的空间，苏杭是没有这一优势。
原来文心以为苏州降级、杭州被除必有大大的隐情。一定是个惊天的大秘密，原来不过这么朴实的两点。
每天浸泡在楼市中，我第一反应是，是不是意味着未来人口导入发展、产业重点都在江北新区？已经热得过火的江北楼市会不会继续火上浇油？
胡院长认为，还是会根据各区的产业定位均衡发展。所以不能就认定未来江北新区就是南京的重中之重。
至于江北楼市，在江北新区定位国家级新区不到一年时间，房价已经翻倍在涨，而各项配套利好还处在起步实现阶段，透支了3—5年与之匹配的价值支撑，不会是火上浇油。
特大城市的南京人，你可以吹个牛逼
这一点，首先我大南京定位唯一性，可以挺直腰杆吹个牛逼，南京仅次于上海，长三角第二的城市，逼格和荣誉感顿时提升。
那些还在比对苏州GDP赶超南京，杭州人间天堂的，是不是顿时气焰熄火了?
网尚研究机构研究总监曹丽的观点有意思，她从主要的外来人口来对比：
苏州蓝领多，是外来人口的主要构成；
杭州，全浙江的私企老板多；
咱大南京，军队省市机关企事业单位、国企央企多，一句话：高学历高收入高职位人多。
还有一个核心地位，可以长长脸。南京南站将成为全国性综合交通枢纽。
来看下这张图：
胡院长一句话的点评是：南京南站将成为南京的第三极，第一极是新街口，第二极河西。
事实摆在这里：
南站枢纽，是北部区域的中心圈，会承载链接上海、杭州、合肥，是长三角城市群的中心枢纽作用。
而且是国家两个最大枢纽动脉京沪高铁的枢纽、沪汉蓉的交汇点，黄金交叉点。
南站区域原来是洼地，在新的城市群规划中，南站区域将崛起。
1000万人口特大城市，会不会催涨南京房价？
在长三角城市群的规划中，做了这样一个预测：
看到这个数据，到4年后南京人口将导入130万左右，按照每年10万套新房销量，未来还有大的市场空间啊！
事实上，文心此前翻出的数据，南京人口的导入速度已非常缓慢，与第六次人口普查时，2010年南京常住人口8004680人，与2000年6238486人相比，10年增长28.31%，年平均增长率2.52%。
但是到2015年南京的常住人口仅为8235900人，5年仅增长2.8%，年平均增长率只有0.59%。要在2020年达到950万的人口量级，未来5年年平均要达到2.89%，超越过去黄金10年的增速，这是不可能完成的任务。
所以，断定未来南京人口将暴涨，不靠谱。
认为限定了苏州、杭州是大城市，人口会负增长，更不靠谱。
理论层面的设计和实际哪个城市能够跑赢，还得走着看。
现在杭州房价/收入＞南京房价/收入＞苏州房价/收入的格局，未来一段时间不会改变。
而过度的爆炒南京城市房价，只会让更多的新南京人无法留在南京，陷入恶性循环。
至于对房价的看法，网友也分为两派：
保守派：
重新定位的城市建设和规划是地价的估值体系的重新定位，房子本身都不值钱，值钱的是房子所处的区位和地块。
每年三点几万的增长速度，要想五年100万除非把周边再画点区域给南京。
未来五年时间理论上要来127万人，对南京楼市是个考验。
乐观派：
规划的近期目标的2020年，远期目标是2030年，最晚也就14年时间，上海、南京将与纽约、伦敦等全球城市看齐。
三亚高房价影响城市发展的样本已经出现，南京不能再走这条老路了。想靠人口导入拉动房价，南京绝对动力不足，我的观点是不会催涨房价。
精彩推荐
加主编微信，纵论南京楼市
文心 ∣房地产网媒10余年从业经历
勇敢去做那个牛逼的人
长按，识别二维码，加关注
回复以下关键词
还能收获更多实用信息哟~
★★★★★
查房价 |最新政策 | 公积金 | 贷款 | 学区房 | 南京格局
疯狂楼市 | 图说 |大事件| 落户 |光影石城 | 楼市漫画| 南京