啪！南京这3类买房人将被楼市扇耳光！安全法则现在最重要

昨天嘉兴，一个可容千人的大剧院，上演了一场震惊全国的大戏，400多家开发商拍8幅地，拍到最高限价摇号，所以就有了下面这张图，摇到号的振臂欢呼，兴奋地犹如奥运夺冠。就在前一天，嘉兴发布限售2年的政策。

这就是楼市的AB面，一边在限卖一边在抢地，一边有人说房价有点松动了，一边马上有人回一句”我缺的是那几万吗？我缺的是那几百万”，惯性让人刹不住车。

我已经不记得第一个喊限售的城市是谁了，但就像一阵风吹满了祖国大地，限卖的小旗子插遍了中国东部近30个城市，所以当《10年内不准买卖！这里或出台全国最严楼市调控》出现的时候，有人拍手叫好，套死这群炒房客，大部分人惯性思维是这样的：

调控1.0：买房人限购限贷

调控2.0：开发商限价，买房人限售

调控3.0：不得买卖的时间从2、3年变成5年、10年

全国限售城市期限如下：

10年内不准买卖，这仅仅是保定对一幅地块出让时制定的特定要求，对于大多数人来说，原本没有那么重要，但是在评论区，我也看见了很多人认为，此举是对炒房的最重打击，应该全国推广，雄安新区就设立在保定的雄县、容城县、安新县，所以保定市区的这次房地产调控试验，显得尤为引人注目，未来在全国大范围推广的可能性较高。

这也折射出目前楼市在多轮调控下，仍然亟待降温的一部分人的心理。历史又一次把买房人分了类：

1、等待政策来降房价者

2、马照跑，舞照跳的长持者

3、不敢下手的刚需

4、慌忙上车的投机者

那些在评论区鼓掌叫好的我把他分到等待政策来降房价者，时间会告诉你答案。唯有房产长持者是时间的朋友，其他可能都会受到命运的暴击。一记耳光，手已经扬起。

即使是房产长持者，也要算好风险，世上存在没有风险的事情吗？政策才是左右楼市的最重要命门，如果政策不放开呢？

马照跑，舞照跳，他们的哲学

去年有一位资深投资客在我的买房群里发出的感慨记忆犹新，“这个群里，居然没有一个看空的，这实在太可怕了”。而他们的哲学是：

1、“月薪3000，但是有27000的房租收入”和“月薪27000，但只有3000收入”哪个更焦虑？这就是你的财产收入结构。

2、涨100万和赚100万，哪个更容易？我觉得换一个更合适，涨100万和跌100万哪个更难？

3、“大部分情况是，穷人吃不了奋斗的苦，富人吃不了生活的苦。比如富人可以为了一个渺茫的机会四处打听，硬着头皮学习，穷人吃不了这个苦；穷人可以冬天冷风里等公交车，富人吃不了这个苦。”

4、去年南京城北某项目活动孟非一语惊人——“炒股没亏过钱的我没见过，炒房亏过钱的我也没见过。20多年前经济学家就开始说房价有泡沫，最多只有一半是对的。 这么多年，只有售楼小姐的话没有错过，所以售楼小姐是真爱。”

不敢下手的刚需

这一碗碗鸡汤干下去，我找不到反驳的理由。但一个没有空头的市场，是无法持续的。还是需要一些老实人，要不然房子最后都卖给谁呢？有个很现实的问题，有人说买房不应该啃老，所以当5年前爸妈给他50万首付的时候他拒绝了，但是5年后，他得拿着父母100万首付去买更远的房子，这种人最纠结，索性你放弃买房，否则刚需观望就是最危险的事。

对于刚需，还是那句话，房价涨跌与你无关，有需求看中了，在预算内，就买吧。你幻想房价暴跌的那天，有可能永远等不来，即使哪天等来了，你会不会又犹豫了呢？

慌忙上车的投机者

另一种危险，叫没有现金流还乱加杠杆。

南京房价8个月没涨了，最后一波扑上去的，害怕踏空，哪怕一套许多年。有现金流的人可以撑过去，最怕就是既没有现金流，又在房价冻结的时候开始割肉，有人问我买一个楼盘问了半年了，期间每次调控出来都问我一遍，南京房价会跌吗，我都为他感到心累。南京调控升级后，昨天首个楼盘首付八成开了，当天去化6成，这个江北老盘，就是典型需要养起来，等下一波带着涨的行情，谁买了？

安全法则

在一轮又一轮调控之下，目标很明确——把那些投机的炒房客一直调控到打趴为止。

买房能暴富吗？那仅仅是2015-2016年这一年的行情，这种轻而易举的成功不可复制，更多时候也是个案，你看看身边，是不是大多人跟你一样，在感慨为啥没在那个时候买套房，错过了就错过了，得益的永远是少数。

这轮行情下，买房稳妥和安全更重要。依旧有很多经验教训值得收下，上周我去江北做了一场线下的分享会，有网友和我聊了一个小时，说了他的故事：

1、他的第一次买房从江北开始，以前都是全款买房，这些年终于懂得了要借银行的钱，他尝到房产升值的滋味，还没深刻领会杠杆的意义。

安全法则1：在维持现金流的情况下，借出银行更多的钱。这将是你最便宜拿到银行贷款的唯一机会。

2、2015年有人推荐他买华润国际社区，他开车去看，一片荒芜，就在犹豫之际他决定去玄武湖的南京城市规划馆，在那看到了江北新区的整体规划，当即买下2套，入手价不足1.5万/平，而现在二手房成交价3.2万/平。之后他只要有空，每个月去一次玄武湖的南京城市规划馆。

安全法则2：买房不要听别人瞎哔哔，还是自己去现场看，摸清楚规划。

3、他发现买新房的时候卖的最贵的楼层，最后收益还不如买个最便宜，这就是新房和二手房的不同，你对新房有太多憧憬，而买你二手房的人只想拼命挑出毛病，找你还价、除了顶楼和一楼，就买最便宜的。

安全法则3：新房终究变二手房，低总价流通快，收益高。景观、楼王、富丽堂皇的售楼处，新房让你心动的因素，变成二手房都不值钱。

4、他也吃过亏，多年前100多万买了南京周边的安徽房产，但是这么多年才涨了几十万，他懊悔地说这笔钱，当年要是买江北多好。我看来，这就是机会成本，区域的判断和选择，价值百万。

安全法则4：只买自己熟悉的区域，规划和二手房情况都逐一摸底。

这位朋友在楼市沉浮多年，摸爬滚打出一条自己的路，每个真正想买房的都应该有自己的判断和实实在在去跑盘才有意义。

还有一类人在江苏老家买买买，扬州盐城也纷纷出现2万左右的项目，他们的风险可能更高，新房涨，二手房呢？如果不是南京被限购了，可能也不会有江苏其他城市这一轮的暴涨，随之而来的的是江苏13个城市，9个都调控了，而幻觉是房价还要涨，这才是最要命的。

江苏9个城市调控了

▼迄今为止江苏省内已出台“限售”城市调控一览

（制图：每日楼市）

除此之外，江苏省内还有苏州、镇江（句容）、徐州、连云港四地此前已出台包括限购限贷和公积金在内的楼市调控政策，省内调控城市已达9城。

▼江苏省内其他城市调控一览

（制图：每日楼市）

上周出炉的4月全国70个城市的房价统计，南京环比降幅全国第一。70个大中城市中，只有5个城市二手房价格下跌，其中就包括南京。调控有效，因为新房限价且上市量少，二手房的下跌更最真实，南京的二手房市场的确降温了。在南京限卖3年之后，二手房市场会出现更大变化吗？等等吧

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