暴风雨！2年内刚买房的人最惨

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暴风雨！2年内刚买房的人最惨

2017-09-24 凤凰房产 365楼市

昨晚（9月22日），重庆、南昌、西安、南宁、长沙、贵阳6城市集中发布新一轮调控政策。石家庄的调控细则也被媒体最先爆出。

第二轮统一调控来临

9月22日晚，楼市调控又祭出大杀招。重庆、南昌、长沙、南宁、西安、贵阳6城先后出台楼市新政，其中、重庆、南昌、南宁三座城市相继出台“限售”新政，而石家庄的调控细则也被媒体最先爆出，楼市收紧政策再一次突袭。

划重点：

重庆限售：9月23日起，新购住房取得不动产权证2年才能交易

南昌限售：住宅获不动产证后2年才可转让

西安限价：商品住房调价前需向物价部门申报

南宁限售：二套及以上住房满两年方可转让

长沙限售：首套房获产权证后3年才能买第二套

贵阳限售：住房3年不能卖

2为什么是这些城市？

在上一轮牛市中，深圳楼市率先开启疯牛模式，然后上海、北京接棒，接着再转移到杭州、南京、青岛、合肥等东部强二线城市。

上轮暴涨，重庆、长沙、南宁、贵阳、石家庄、南昌房价涨幅并不大，换句话说这几个城市在楼市牛市期间并没有接棒。

它们开始发力是从去年10月大调控之后。

从上图可以看到，重庆、长沙、南宁、石家庄涨幅都在20%以上，可以称之为大涨。

去年10月，东部热点城市开启了强调控政策，游离的热钱开始扑向尚未调控或者调控不太严的城市，以上城市正好符合他们的需求。

重庆在黄奇帆走后，来了一大波炒房客，房价开启了暴走模式。长沙的房价一直比较稳定，也不算高，但自调控开启之后，各地炒房客组团赴星城，再加上长沙也出台了调控政策，引起当地人恐慌性抢购，刺激房价上涨。

南宁、石家庄都是弱省会，但也没能幸免，尤其是石家庄，目前二手房均价已高达1.8万/平米，超过了成都、西安、长沙等强省会，与其自身地位严重不符。

六个城市中，也就南昌被控制住了，房价涨幅不高，主要原因以小学生人数作为标准，南昌的人口过去六年是流失的。

这六个城市各有特点，共同之处在于他们都是最后一波上涨的城市。所以，这六个城市调控率先出重磅。

3限售成为调控的重要手段

事实上，限售已经是中国楼市调控的一项重要手段。

3月24日，福建省厦门市祭出“限售令”，成为全国范围内首个出台“限售”政策的城市，厦门规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

随后，包括成都、福州、青岛在内的近40个城市纷纷宣布新购住房需取得产权证后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2-10年之间。

如今多座重要城市加入限售阵营，对于抑制炒房，落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位将起到重要作用，而目前的表现证明多管齐下的楼市政策已经取得了初步成效。

不仅如此，此次节奏这么统一，步调这么整齐，跟去年930第一轮调控新政一样，估计又是住建部统一部署，要求对房价上涨过快的城市，进一步补刀，加强调控。

所以预计未来的十天半个月内，还会有其它城市相继出台调控政策，主要以限售为主。

还会有哪些城市加入“限售”大潮？

总的来说，具体哪些城市，可以对照三季度房价环比同比涨幅较大的统计数据。比如东北三省省会，还有新疆乌鲁木齐，还有那70个大中城市里涨幅较大的，比如桂林、北海、岳阳等等。

但不代表那些涨幅大的三四线城市马上会出，因为同时还要看他们当地的库存去的怎么样。如果还在12个月以上的，暂时不会调控，如果在10个月以下，尤其是6个月的，调控马上就要出了。

当然，也不排除之前没有限售的热点城市，再次补刀限售。

4这轮调控有何影响？

昨晚的升级调控力度，让本轮政策力度达到了的巅峰。那么，它将给热点城市的楼市带来什么影响？

至少有三点：

热点城市楼市按下“暂停键”，进入中场休息

在重庆、长沙限制房产交易之前，深圳、北京、广州、杭州也加码调控，上调了首套房房贷利率，此举连刚需客也一起限制，压制所有人的购房需求。

不让卖，也不让买，热点城市楼市成交量将进入冰点期。

房价将被撼动，进入阴跌期

5年、8年房产不能交易，此举将挤出一大波短线炒房客，重庆、长沙、石家庄等6城之外的短线炒房客必将在调控到来之前降价抛售，将房价领入阴跌期。

‍一个时代终结，另一个时代开启

因为，调控到来这个份上，已经没得说了。政府在用行动告诉你，别指望着之后，调控会放松，高房价没有彻底控制，决不罢休。

我们似乎可以看到，一个以房产为投资中心的时代即将结束，一个以奋斗者为本的时代正在路上！

5炒房客将彻底驱离？

听到限售这个词，第一反应是，投资客或许将被彻底驱离楼市，也就是需求将减少（当然还有不少因为限购而减少的正常需求）。

一般来说，一手期房从购房签合同，到拿到不动产证，一般需要2年左右时间。不动产证满2年后，才可上市交易，意味着一套房产，从购买到售卖，需要“冻结”4年左右时间。

限售5年，就是冻结7年；限售8年，则高达10年。当然，二手房的冻结期限，会略短一些。

对于自住购房者来说，限售并没有太大影响；但对于投资客来说，限售政策，无疑切中了他们的要害。

投资客投机楼炒房，会尽可能利用金融杠杠，布局多套房产。然后在房价上涨周期内，出逃获利，基本不会持有太长时间。

限售政策，人为地增加了持有房产的时间，将严重打击到炒短线、且进快出的投资者，降低民众高涨的投资热情。

说白了，限售其实就是限制“短期炒房行为”税收调控的升级版。以前，虽然未限售，但针对短期的炒房行为加重征税。如满两年免征营业税(增值税)，满五年唯一住房免征个人所得税。

另外，央行正在严查中长期、大额消费贷、信用贷、抵押贷等资金违规使用情况。资金方面也在不断收紧，对炒房客“两头挤压”。

内容综合自每日经济新闻（nbdnews）、365楼市（house365nj）、财经观潮（guide0929）、21财闻汇（jiayou21cbh）、樱桃小房子（ytxfz8）

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