评司论企丨未来房企销售压力加大但规模增长步伐或将不减
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5家超级房企销售规模已超千亿
2018年1-4月，TOP100房企总体销售规模达到了2.65万亿元，同比增长28.5%。TOP100房企本月的销售情况环比下降5.8%，主要是企业供应不足，而单月同比增长了28.4%。截止4月末，碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元，恒大前四月累计同比增速最高达47%。保利、融创也先后突破千亿，其中融创4月单月实现销售业绩350亿元，同比和环比分别增长82.6%和13.5%。
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TOP50强房企紧抓18年上升契机
2018年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。其中， TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长48.4%，主要是因为这些房企进取心特别强，能够紧抓住2018年的规模增长契机，争取今年销售实现进一步上升；其次是TOP3房企门槛达1986.7亿元，同比增长37.9%，规模增长也比较快。TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元，规模竞争加剧。我们预计未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续。
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部分50强房企单月销售同环比出现大幅增长
从房企单月销售来看，本月销售同环比增长比较明显的企业大都在TOP31-50之间，滨江、奥园、华发等单月同比增幅均超过100%，其中，滨江18年4月实现76.3亿的销售额，同比增长了184%，而环比也有比较明显的增长，增幅达到149%；奥园、华发单月销售也超过了70亿元，环比增幅分别为237%、183%。
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房企后续销售压力加大、销售规模增长
“双重压力”下，百强房企18年销售增长已成定局。从《2018年1-4月中国房地产企业销售TOP100》来看，百强房企2018年销售增长已成定局，不论是自身规模增长需求的“主动因素”，还是“四限”政策，尤其是限价政策的“被动影响”，百强房企，尤其是大规模房企今年销售增长将不会放慢脚步，甚至还会加快步伐；
二季度，房企销售压力或将加大。进入18年二季度，一方面，房企面临的金融压力加大，尤其是按揭方面的压力；另一方面，市场需求也出现了部分乏力的情况，尤其是3-4月份集中推盘的部分城市缓解了之前积累的需求之后，可能会在二季度末出现成交乏力的状况，且购房者购买力也将受到影响。值得一提的是，虽然部分城市的摇号中签比例连10%都不能达到，但还是有城市出现了摇号人数都不满的项目，显而易见，这些城市的市场压力已经出现，未来在这一方面需要进一步关注改善。
下半年，三四线城市或将遭受市场更加直接的考验。进入2018年以来，热点三四线城市地价正在快速上涨，但是房价现已行至阶段性高点，企业在这些区域盈利空间将进一步收窄，三四线市场压力逐渐出现，尤其是房价已经在2017年快速攀升目前滞涨的城市压力可能会更大。
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