2019年中国房地产市场总结与展望（完整篇）
2019年，金融政策整体总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，5月份以来房企融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。央行调整房贷利率定价机制，定价方式调整为“LPR加基点”，尽管LPR利率中枢下移，但房贷利率依旧易涨难跌。棚改开工量显著缩水，“计划减量、实际超量”也在预期之中，货币化安置比例降低，多数调研城市拆迁进度显著放缓。中央定调三阶段变化，地方调控历经三阶段变化。
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2019年，楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增；在土地购置面积增速持续回升下，房企开发投资额增速维持两位数高增速，并具有一定韧性。然而新开工面积增速保持低位，办公类库存不降反升，这一系列现象都表示着楼市依旧处于下行阶段。
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2019年，商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平，不过从月度变化呈现出“先扬后抑”的趋势，上半年成交热度持续，随着调控政策的逐步传导，下半年市场明显降温，成交量开始逐月走低，随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾：一线城市市场韧性较强，二线供求维稳，分化加剧；三四线小幅下行。目前成交表现良好的主要聚集在一线、强二线和长、珠三角经济实力较强的三四线城市。
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2019年，住宅市场产品结构最显著的特征表现为，新房市场三房稳居主力，四房成交比重显著增长，当前整体购房主力需求已由二、三房向三、四房转变，改善需求持续释放下整体中间面积段100-140平方米产品更受购房者欢迎，豪宅购买力回升成交仍集中于一线，东莞、珠海、温州等少数三四线城市今年升温明显，以及二手住宅户型趋大化显现但成交仍持续以刚需为主。随着购房消费观念不断升级，预计未来舒适型住宅需求比重将持续上升，但考虑到政策调控严格和房价上涨压力，各能级城市热销户型还将延续小型化趋势。
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经历了去年下半年的地市寒冬后，2019年二季度土地市场出现了短暂的回暖，土地价格一度随着优质用地的供应增加急剧上升；但到了下半年，由于融资渠道持续收紧，市场溢价率也降低历史最低位，土地市场热度进一步转冷。
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2019年，房地产行业依旧稳字当头：政策面上中央“房住不炒”仍为主线，地方落实“因城施策”政策有紧有松。全国商品房全年成交规模虽然稳中有升，但各城市市场分化加剧，部分三四线退潮明显。另外受制于融资窗口的持续紧缩，企业拿地意愿不强，整体市场环境较为低迷，加大营销力度成为企业向更高业绩冲击的首选方式，折扣力度也随着时间推移逐步升高。
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2019年，行业整体规模增速较前两年明显放缓，特别是四季度以来受市场去化率水平处于低位的影响，年底供货高峰期百强房企整体业绩未有明显提升。年内，各梯队房企门槛进一步提升，但规模房企扩容放缓，新增千亿房企数明显下降，近4年来房企整体的目标完成率水平也逐年降低。总体来看，目前行业保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗，预计2020年企业整体规模增长将继续维持稳中有升，百强房企内部的分化格局将会得到延续。各梯队房企竞争格局加剧的同时，TOP30成为规模发展的重要分水岭。
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2019年，房企投资延续了2018年以来谨慎趋势，政策外松内紧、融资逐渐收紧的大背景下，房企拿地也逐步回归理性，但强者恒强的格局并未改变，规模优势叠加效应不断放大。全年投资节奏先扬后抑，年初融资环境偏松以及上半年新增拿地能够赶在年内上市，导致房企投资意愿较足，3、4、5月小阳春之下“地王”频出，但进入下半年以来龙头房企率先刹车，四季度近3成房企未拿地，仅国企表现相对积极。
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从融资成本来看，2019年绝大多数企业的融资成本都在上升，主要是因为境内外的融资成本在今年都在持续走高。从月度走势来看，房企未来融资成本可能仍将保持在较高水平。而在融资渠道方面，随着境内外融资政策的持续收紧，信托贷款、银行贷款、公司债、海外债等传统的融资渠道受到的限制越来越多，目前最佳的维持现金流的方法仍是加强自身造血能力，以销售回款为主力保障企业的财务稳定。
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2019年，政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续。随着房地产市场步入调整期，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓。多家房企调整了经营战略，收缩多元化业务、聚焦主业发展。当前市场环境下，无论是对于房企还是旗下的物管板块而言，借力资本市场谋求更好的发展成为共识。
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本文为《2019年中国房地产总结与展望》缩略版
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＜地产首席品牌官＞
地产首席品牌官
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