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北京多家楼盘连夜涨价!认房不认贷后,房价会涨吗?对购房者有何影响?

9月1日晚,北京三部门发布通知,执行首套房房贷“认房不认贷”政策(详细报道戳→北京官宣:认房不认贷!)。至此,北上广深四大一线城市,全部执行“认房不认贷”。重大利好之下,北京有开发商连夜涨价,取消全部优惠。

“认房不认贷”后,楼市会回暖吗?对购房者具体有什么影响?
有楼盘宣布价格上调5%
“折扣收回,全部调价销售!”北京官宣全面执行“认房不认贷”政策后,多家开发商销售画风转变,有的取消全部优惠,有的价格回调,朋友圈也被各种通告和海报刷屏。
9月1日晚,北京石景山一楼盘开发商发布消息称,“马上收回折扣”。记者向一名项目方人士了解后证实了这一消息。房山区一正在开发的楼盘也发海报称,项目价格全面上调1%。

此外,有楼盘宣布,所有在售房源价格上调2%,有楼盘打出了“最后限时优惠,9月4日起所有特价房源、折扣全部收回”的宣传语,还有的楼盘表示价格上调5%。

分析称核心城市房地产市场将迎向上行情

业内人士分析认为,“认房不认贷”可以减轻刚需购房者,尤其是置换类改善需求家庭的负担。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,北京全面执行首套房“认房不认贷”,超出了市场的预期。北上广深四个一线城市全部落实“认房不认贷”政策,政策信号明显,预计将极大修复市场情绪和预期,提振市场信心。

从数据上看,成交方面,根据中指数据,北京8月新房成交48.2万㎡,环比下降22.3%,同比下降17.8%,二手房成交10960套,环比增长12.8%,同比下降20.2%,绝对量仍低于1.5万套,市场活跃度仍不足;价格方面,根据中国房地产指数系统百城价格指数,8月北京新房价格环比上涨0.03%,二手房价格环比下跌0.22%,二手房价格连续四个月下跌。整体来看,8月北京房地产市场调整压力较大,二手房房价下跌预期仍在。

陈文静认为,近期监管部门落地多项利好政策,一线城市落实首套房“认房不认贷”后,各地将加速落地降低首付比例、降低二套房房贷利率、降低存量房贷利率等相关举措,核心城市房地产市场将迎来一波向上行情,“金九银十”的行情可期。核心城市房地产市场有望逐渐企稳,从而带动全国房地产市场逐渐修复。未来4个月,全国房地产市场能否企稳,对于宏观经济大盘至关重要。

长期趋势仍待观察
对于“认房不认贷”的影响,合硕机构首席分析师郭毅判断,若没有后续措施,北京市场的热度或许只能持续到今年年底。她说:“目前,北京市场的房子太多了,新房供应量很大,并有限价管控,购房人现在买还是以后买,价格不会差别太大。尽管一些楼盘会借助此次政策收回一些折扣,但这只能作用于那些本身就计划买房的人,而不会对其他人产生太大刺激。”
郭毅称,当前的核心问题是,市场对房价大涨的预期普遍较弱,购置房产动力不足,“今年一个比较明显的变化是,购房家庭会尽量多地交一些首付,减少月供压力,而不是加大杠杆。”
中原地产首席分析师张大伟也预测,北京房地产市场会出现“金九银十”,部分区域甚至会价格上行,但10月份以后,市场可能会在逐渐消化存量需求后再次平稳。

这几类情况可按首套房申请房贷

“认房不认贷”政策对普通购房者到底有何影响?哪些人可以因此获益?

在执行“认房不认贷”政策后,家庭成员无论之前是否使用过贷款购房,是否有本地或者外地的房贷记录,只要购房时在京均无住房,即可符合首套房的认定标准,可按首套住房申请住房贷款。

举例子说,黄先生一家此前在北京贷款买了一套房,二胎出生后需要置换大一点的房子。按此前的政策,他有过贷款记录,即便是卖了之前的房子再置换,新购房只能按照二套房贷执行,首付和贷款利率都更高。而新标准实施后,他“卖一买一”,新购房产就能按照首套房贷政策。

而来北京打拼多年的刘先生,想在北京购买一套住房,但因为过去在老家贷款买过一套房,按照此前的政策,因为有贷款记录,无论是否还清,在北京首次购买的这套房,都得按照二套房贷执行。而新标准实施后,他购买的第一套在京住房,就可以按照首套房贷政策了。

根据目前北京的政策,如果是普通住宅,首套房的首付比例不低于35%;非普宅则不低于40%。如果是二套房,普宅首付比例不低于60%,非普宅则不低于80%。

所以,如果认定为首套房,首付比例将大幅下降。而且相比二套房贷,首套房贷的利率更低。目前北京首套房贷利率为4.75%,二套房贷是5.25%。

总价500万元住房首付少200万元

从政策效果上看,北京无房有贷款记录的购房家庭,首付比例将由60%-80%降至35%-40%。以总价400万的普通住房计算,首付将减少100万元。以总价500万元的非普通住房计算,首付将减少200万元。

而贷款利率将由5.25%降至4.75%,下降50个基点。以300万元贷款为例,按25年等额本息计算,利息将减少26.21万元,购房门槛和购房成本明显下降,或明显促进无房有贷款记录以及有卖一买一购房需求的人入市。

文 | 北青报记者 宋霞

综合中国房地产报(ID:china-crb)  中国基金报(ID:chinafundnews)  中新经纬(ID:jwview)

题图 | 视觉中国

编辑 | 孙晟源

统筹 | 柳璐
监制 | 高杉
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