海南停缓建房地产项目如何处置
▲ 海南省乐东黎族自治县境内一停缓建项目 杨冠宇摄/本刊
◆ 据初步统计，目前海南全省有超过500万平方米停缓建房地产项目
◆ 由于原因复杂，海南省处置停缓建房地产项目的进度相比计划已经滞后
◆ 海南“停缓建项目”处置难，显示“房地产过热”的教训需要吸取
原题《海南全力处置停缓建房地产项目》
文/《瞭望》新闻周刊记者王存福
2018年海南省政府工作报告提出，今年要加强省级土地储备，建立闲置土地处置长效机制，完成停缓建房地产项目处置任务。
《瞭望》新闻周刊记者近期环海南岛调查了解到，由于很多停缓建项目涉及原因复杂，目前海南省处置停缓建房地产项目的进度相比计划已经滞后。
按照海南省近期出台的相关文件，将“已投资额达到总投资额25%以上和施工进度已达到±0.00以上，停工超过一年的房地产项目”，统一称为停缓建房地产项目。据海南省相关部门初步统计，目前海南全省有超过500万平方米停缓建房地产项目。
受访专家认为，海南停缓建房地产项目的存在不仅影响市容市貌，也影响经济健康运行，对一些项目资金链断裂等问题应当给予足够的重视，由此引发的系列问题也值得其他城市警惕。
停缓建房地产项目几乎遍及主要市县
无论是省会城市海口，还是世界知名旅游目的地三亚，无论是东部沿海市县文昌、琼海、陵水，抑或西线儋州或者中线市县琼中、保亭等地，都或多或少地存在着体量不同的停缓建房地产项目。
海口市滨海公园地处海口市区繁华地带，它的东侧有一栋高达23层的建筑临街而立。《瞭望》新闻周刊记者在现场看到，破败的工地被一堵围墙包围了起来。锈迹斑斑的大门紧锁着，围墙上隐约可以看见“海口外滩添明珠，滨海东路增辉煌”等字眼。记者了解到，该建筑2003年开工建设，后来停工至今。公开资料显示，该项目是按国际五星级标准建设，超五星级标准的商务型综合大酒店，总投资5.2亿元。
坐落在国家4A级旅游度假区——海南琼中百花岭风景区核心位置的某房地产项目，在一期开发10余幢花园洋房后项目搁浅，至今已经六年。本刊记者站在琼中县百花廊桥的一端抬头望去，对面山上一排排中途停工的别墅群，与风景格格不入。
在海南省西南部的东方市，原计划要打造成为当地“首席一线海景大盘”的某项目，因企业资金链断裂、未取得报建手续等原因多次停工。记者实地调查发现，该项目占地总面积368亩，一期部分项目及二期部分项目均因未取得报建手续导致停工，一栋栋半拉子工程立在开阔处，甚是扎眼。
总体看，按照海南省初步统计，停缓建项目遍及海南16个市县，共计113个项目，建筑面积达到544万平方米。在多位受访者看来，停缓建项目的大量存在，与海南的“三大愿景”即建设全省人民的幸福家园、中华民族的四季花园、中外游客的度假天堂严重不符，影响市容市貌不说，也不利于经济的健康发展。
多重原因导致停工
《瞭望》新闻周刊记者调查了解到，这些停缓建项目主要由以下几方面原因造成。
涉法涉诉官司缠身。据统计，目前约有27个停缓建项目因涉法涉诉导致，几乎占停缓建项目的四分之一。例如，海口某项目至今仍有官司纠缠，致使项目复工遥遥无期；东方市某项目，因开发商和国土部门打官司导致建设“停摆”；三亚某项目因涉及非法融资被法院查封；琼海某项目因为经济纠纷停工。
公司经营亏本主动暂停项目建设。海南某房地产开发有限公司在海南多个市县均有土地，企业根据市场情况安排建设，暂时停工了其在东方市的项目。海南陵水清水湾某酒店工程因为淡季时间较长，经营亏本主动停工。
开发商资金链断裂。儋州、东方、五指山、文昌、琼海等市县多个项目因为开发商资金链断裂停工。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，究其原因，第一是房企本身“自不量力”，对于自身资金的把控明显不足，出现资金困境；第二是产品定位不符合市场需求，部分项目刻意追求别墅项目，销售过程中才发现与市场“不对路”；第三是项目融资能力不到位。
手续不合规或涉违反两个暂停、多规合一、海岸带保护等政策。例如，澄迈县某产权酒店项目未办理施工许可证；五指山市某项目未取得报建手续；万宁某项目未办理任何手续被责令停工；昌江棋子湾多个项目因为涉违反海岸带保护等政策停工。
一事一策分类处置
海南省住建厅负责人表示，在全面调查摸底的基础上，2017年12月，海南省相关部门制定印发了《全省停缓建房地产项目处置工作方案》，指导全省开展处置工作。
“针对不同原因造成的停缓建项目，将进行分类处置，一事一策。”海南省职能部门一位负责人对《瞭望》新闻周刊记者分析说，主要分为四大类：
涉及生态保护红线、海岸带陆域200米管控的停缓建地产项目，按生态保护红线区及海岸带管控相关规定进行处置。位于Ⅰ、Ⅱ类生态保护红线区的停缓建房地产项目，市县应当采取措施引导项目退出，或者按照陆域生态保护红线区开发建设管理目录要求，调整为与生态环境保护不相抵触的建设项目。位于非生态保护红线区的停缓建房地产项目要严格按照经批准的控制性详细规划建设，不得擅自调整土地和建设用途，不得擅自调整建设规模。
对未取得合法用地手续的停缓建房地产项目，严格按照土地管理法的规定，结合违法建筑集中整治三年行动，对认定为违法建筑的项目，由市县制定拆除或者没收计划并依法实施，坚决防止违法用地行为合法化。对已取得合法用地手续但未取得建设工程规划许可证，或取得建设工程规划许可证单位按建设工程规划许可证规定建设的停缓建房地产项目，在符合现行规划的前提下，采取改正措施可以消除对现行规划实施的影响的，依法限期改正并补办完善相关规划手续；无法采取措施改正措施消除影响的，依法予以拆除或没收。
针对涉及资金短缺、债权债务纠纷等问题，鼓励大型国有企业出资收购停缓建房地产项目作为资产储备并盘活资产价值，收购价格按成本价、利息和管理费等因素合理确定。对企业确实难以继续开发的停缓建房地产项目，政府可依法收购后，重新组织公开供应。
对开发建设单位因资金短缺、债权债务纠纷停工，自身无力处置的停缓建房地产项目，市县政府要积极协调债权单位和督促开发建设单位尽快履行司法程序依法处置。已被司法机关查封的项目，市县政府要根据项目资金缺口情况商司法机关依法解封，并对项目依法拍卖或处置。对影响公共安全或市容市貌的，市县政府可依法依规代为处置。
教训需要吸取
《瞭望》新闻周刊记者调查了解到，目前海南省处置停缓建房地产项目的进度相比计划已经滞后。海南省相关部门负责人对本刊记者如此描述了目前的进展程度：进展变化不大，都是“硬骨头”。
按照《全省停缓建房地产项目处置工作方案》规定的时间节点，今年1月底需要全面处置完毕，2月中旬前是督查验收阶段。多个部门相关负责人表示，由于停缓建项目涉及原因错综复杂，处置起来难度很大。
严跃进建议，对停缓建项目，可以考虑两个处置办法。
一是培育实力强大的停缓建项目资产处置公司，重点对海南停缓建项目进行整治和打包转让。
二是对相关房地产企业，如果存有停缓建记录，后续要限制其进行投资，尤其是把控相关企业的拿地风险。
受访专家指出，目前海南存在的停缓建项目，不少是省级或者市县级的重点工程，这显示了地方政府对房地产市场的倚重，这个教训值得海南以及全国其他城市吸取；海南房地产高热度下产生的停缓建项目处置难也警示，无论是购房者还是房地产企业、地方政府，应注意防范房地产市场风险。LW
刊于《瞭望》2018年21期
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