买了十多年的房子，突然被查封，杭州男子懵了！这种情况不是个例……
当初全款买了经济适用房，却心疼“手续费”而一直没有过户，没想到，好好的房子却被卷进了原房东的债务纠纷之中，成了“炮灰”……
近日，杭州萧山男子的这一“奇遇”，以自身的“肉痛”经历，给大家敲响了警钟——没有“白纸黑字”做保障，就别怪生活给你无情上了一课！
2006年，来先生购买了一套经济适用房。两年后，他把这套房子转手，出售给了戚先生。
购买这套房子时，戚先生是一次性支付全款的。按照规定，经济适用房未满5年不得正式上市交易。所以，“默契”的双方并没有签订书面的房屋转让合同。当时，来先生向戚先生出具了一张收条，表明已收到该房屋的转让款。
一手交钱，一手交房。戚先生很快搬了进去，也一直未要求来先生配合办理过户登记。这一拖，就拖了十年之久。
为什么在房屋具备过户条件后，戚先生却迟迟不开口？原来，他觉得过户需要再交纳土地出让金，为了省钱，他索性就不去办理了。
这样冒险的做法，其实暗藏危机。
2018年，该房屋突然被法院查封了。戚先生一头雾水，“我又没欠钱，为什么把我房子封了？”细问得知，“祸根”在原先的房主来先生那里——原房主在外面欠下债务无法偿还，他的债权人就申请法院强制执行其名下的财产。该房屋由于一直未过户，所以在仍在原房主名下。
面对这个强制执行，戚先生提出了执行异议，“我都在这个房子里住10多年了，早就是我的财产了，你们无权这么做！”为此，戚先生与来先生的债权人闹上了法庭，争论这个房子到底能不能被强制执行。
案件经历了一审和二审，最终，法院判决戚先生不能排除法院的强制执行。也就是说，他败诉了。
法院的判决给了戚先生当头一棒。他想不通，住了十多年的房子，怎么要替原房东还债呢？浙江威亚律师事务所的朱锦波律师，为他解答了疑惑。
根据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，房屋作为不动产，只有完成过户的流程，房屋所有权才发生转移。
那么，是不是只要没有取得房屋所有权，当事人就无法对法院的强制执行说“不”？其实不然。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
只要满足上述的四个条件，即使没有过户，房子也不会被强制执行。但是在本案中，戚先生虽然实际占有了房屋并且付清了转让款，但是双方没有书面的买卖合同，这么多年也没有积极要求过户，对房屋没有过户的结果有明显的过错，所以法院判决戚先生不能排除法院的强制执行。
不过律师也指出，戚先生虽然输了官司，但不影响双方之间房屋买卖合同关系的效力，他可以要求来先生承担违约责任，按照该房屋市场价200万来估算，要求其赔偿房屋的差价损失。
买房时，要及时过户方能落袋为安。在购房过程中，大家要擦亮眼睛，尤其是购买安置房和经济适用房，虽然价格普遍比商品房要低，但是其往往需在满足特定的时间后才能办理过户登记。有的卖家在不具备过户条件的时候就将房屋出售，并与买家商定若干年后再办理过户登记，但是在此期间，一旦卖家的经济状况恶化，就有可能波及到其名下的房屋，买家的权利就有可能受损。
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