三年卖光国内所有地产项目，中渝置地出走海外成唯一出路？
8月25日晚间，中渝置地公布2017年中期业绩报告，营业收入0.62亿港元，同比减少91.76%;净利润为0.6亿港元，同比增加87.5%。
然而，真正让中渝置地广受关注的却是8月22日的一则消息。
消息称，有意购买伦敦项目Nine Elms Square的万达在最后阶段放弃收购，最终这笔40多亿的交易由富力地产和中渝置地接盘。
该消息随后被富力地产财务主管Michael Lee所证实。
相较于万达集团和富力地产，同样身为此次交易主角的中渝置地似乎有些名不见经传。
事实上，作为“西南地产王”的中渝置地也曾风光一时，然而2015年的战略转变让其规模骤降、利润缩减。
这不禁令人联想，中渝置地是否是无奈之下才出走海外……
据记者了解，参与收购伦敦市中心Nine Elms Square(九榆树广场)大型开发地块并不是中渝置地的第一次海外收购。
进入2017年，中渝置地就开始频频布局海外。
年初，中渝置地以2.9亿英镑买下了伦敦地标物业之一的One Kingdom Street（沃达丰总部大厦），持有此项目100%权益。该大厦提供约26.5万平方呎（2.46万平方米）甲级写字楼空间及若干停车位，目前所有写字楼楼面均已租出，租金收益率约为每年5%。
5月，中渝置地以11.35亿英镑买下伦敦金融城内最高的利德贺大楼，持有该大楼的100%权益。这栋大楼超过46层，由约61万平方呎（5.67万平方米）的超甲级写字楼、零售及附属楼面组成。目前所有写字楼楼面均已租出，租金收益率约为每年3.5%。
根据中渝置地2017年中期业绩报告，九榆树广场提供约2300万平方呎（255.56万平方米）的住宅、写字楼和零售空间，但是官方尚未公布中渝置地和富力地产的出资比例和所占权益。
关于此次价值4.7亿英镑的地块交易，中渝置地投资者关系处负责人表示，不清楚该交易的具体情况。
富力地产公关部门则对《国际金融报》记者称，目前暂时不对外公开此次收购的细节。
据记者统计，中渝置地于伦敦前两次收购共计投入14.25亿英镑(按截至发稿前汇率折算，约为121.55亿人民币)。
与海外收购的频繁动作相反的是，中渝置地将内地所有项目全部出售。
中渝置地官网显示，截至3月23日，公司在中国内地已经没有任何土地储备。
曾经作为“西南地产王”的中渝置地，即便是在有着“重庆李嘉诚”之称的张松桥掌控下，如今也早已被几乎同期成立的龙湖地产甩在身后，望尘莫及。
而狂甩国内地产项目之后又强势投资海外，这番动作似乎让人有些不解。
身为中渝置地的创始人和实控人，张松桥对公司的发展有着重要的影响。
在进军房地产行业前，张松桥做的是从香港采购电子产品到重庆销售的贸易生意。
1992年6月，有了一定财富积累的张松桥和同样经营电子产品起家的曾维才“一拍即合”，成立了重庆中渝物业发展有限公司。
在当时内地地产界对“高档住宅”还没有任何概念的时候，在香港半工半读过两年的张松桥率先在重庆渝北区圈地2200亩，其中800亩开发了时至今日仍然在当地赫赫有名的豪宅大盘——加州花园。
加州花园的一炮而红为张松桥在重庆业界打出了名气，随后张松桥在重庆又相继参与了汇景台、加州城市花园、重庆大学科技园、中渝科技楼等多个大型房产项目，总投资估计达数十亿元。
中渝物业发展成为当时重庆高端物业开发的领军者。
2006年，张松桥通过一系列资本运作，将其创建的中渝物业发展以33亿元出售给壳公司确利达，并且注入其在重庆拥有的11块土地资产。随后，确利达更名为中渝置地，中渝置地正式在香港上市。
此时，重庆龙湖地产和成都蓝光地产等西部龙头开发商还在为上市奔走。
借壳上市成功后，中渝置地在深耕重庆的同时，一边抢占成都、西安、昆明这类西南区域重点城市的项目资源，一边还布局四川达川、贵州贵阳等地，这也凸现了公司“以重庆、成都为中心，做好西南市场”的地产战略。
中渝置地的转折点是在2014年。
首先，合约销售额下跌。2014年前公司的合约销售额一直是上升的，2013年达到顶峰，为97.76亿元。随后，业绩像是被拦腰斩断了般，2014年的合约销售额为57.54亿元，2015年只有50.89亿元。
与之对应的是，公司库存占总资产比例也在不断提高，2014年库存为250.78亿港元，占总资产比例为50.44%，创下公司上市以来的巅峰。
一年后，营业收入剧烈下降。中渝置地在2015年的营业收入为66.20亿港元，同比下降35.73%，当然这其中也有公司不断出售地产项目的原因。
而此时，已经逐渐褪去重庆的标签，业务遍布中国长三角、西部、环渤海、华南和华中32个城市的龙湖地产，在2015年的营业收入为474.23亿元，远远超过中渝置地。
中原地产首席分析师张大伟表示，中渝置地的区域局限性较强、腾挪空间小，这是造成其规模较小、实力不强的原因之一。和全国性的房企相比，中渝置地也更容易受到房价的影响。
易居智库研究总监严跃进也表示，中渝置地的产品区域分布确实会影响业绩，导致其盈利空间小、资本的积累速度较慢。相反，类似龙湖地产、金科地产等企业则全国性扩张比较快。
从公司大事件来看，中渝置地在2014年没有收购任何新的土地。随后在2015年开始上演售卖资产大戏，共计出售7处资产，带来约23亿港元的出售收益，剩余的两处资产也于2017年4月前完成交割，带来2.74亿港元的收益。
对于中渝置地此番动作的原因，公司年报指出，由于报告期内中国经济放缓，持续实施物业限购政策以及楼市情绪低迷，2015年中国楼市出现衰退。住房需求持续高企的一线城市房价上涨，而二线城市房价持平或下跌。
公司预期中国经济于可见的未来将不会恢复增长势头，这会减少市场对住宅及商业空间的需求。此外，公司还预期市场的新增供应会不断增加。
言下之意是未来房价下跌的可能性更大。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉《国际金融报》记者，对于重庆和成都这两座城市来说，2014年是一个低谷期，面临去库存的压力，房价也有轻微的下调压力；2015年，由于去库存基本完成，房价相对比较平稳。
这与公司年报的描述基本一致。
但是张宏伟还指出，2016年和2017年两者的房价开始上行，其中成都房价涨幅更大。
这就与公司对于未来的预期相矛盾了。
对于中国未来房地产市场的误判，或许是中渝置地放弃内地地产项目的原因之一。
2017年5月，中渝置地副主席兼执行董事黄志强在接受媒体访问时曾指出，开发业务是整个项目建完之后，要通过卖掉物业来实现变现的过程，而投资业务是整个项目都卖掉，实际上也是一个变现的过程。未来公司的业态组成是一个开发和投资的组合，具体的比例没有固定的数字，主要是看机会，还有投资物业给公司的回报能力。
有业内人士表示，开发业务带来的收入更高，而投资业务的现金回流更快，两者结合或许能够给中渝置地收入和现金流带来平衡。
黄志强还表示，公司从来没有停止在内地寻找投资的项目。
但就目前情况而言，中渝置地对外公开的都是海外投资项目，似乎投资内地的意愿并不强烈。
对此，严跃进认为，对于中渝置地这类本身实力相对偏弱的企业来说，投资国内项目有一定的压力和难处，尤其是国内很多土地市场的拿地成本较高，而投资海外则是为了规避国内房地产市场的各类投资风险。
2017年中期业绩报告显示，报告期内的营业收入为0.62亿港元，净利润同比上升87.5%至0.6亿港元，净利率为92%，远超过去年同期（4.26%）。其中，净利润的大幅增加是收取自利德贺大楼卖方的租金补充1.02亿港元的收益等。
据媒体称，利德贺的租金收入每年约为4020万英镑（约3.9亿港元）。虽然仅为2014年营业收入（103亿港元）的3.8%，但是可以看出，海外投资对于当下的中渝置地的盈利能力还是有着较大的贡献。
2017上半年的资产负债率为42.46%，同比增加了约30个百分点，但是对比2015年清算资产前的资产负债率均在60%以上，公司的资产负债结构仍是有所优化。
中渝置地在一系列的海外并购之后似乎略有好转，但是这种好转和以往作为物业开发商的规模和营业收入相比，却又是微不足道。
值得注意的是，8月18日，国务院办公厅正式发布了关于引导和规范境外投资的文件，提到要限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资，并须经境外投资主管部门核准。
现在中渝置地将鸡蛋放在同一个篮子里，风险不言而喻……
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