调查｜厦门房价挤泡沫，跌价从“次品”开始……
厦门是一座去了就不想回的城市。
这是许多去过厦门工作或旅游的人的共识。
宁静、悠闲和惬意是厦门的本色。
然而，这两天，宁静的鹭岛厦门却因一篇《厦门神话破灭：地价腰斩，地王挥泪甩卖！房价下跌上万元！》的文章被推向风口浪尖，对于厦门房价走势的担心和揣测纷涌而来。
厦门的房价究竟怎么了，无疑成了当下最热的话题。
一叶落而知天下秋。厦门真实的房价，或许映衬了中国房地产行业整体情况的一角。
为此，《国际金融报》记者亲赴厦门，一探究竟。
“如果价格真的崩了，我还会在（这儿）上班吗？”厦门本地中介张硕（化名，下同）不答反问。在张硕看来，外界有关厦门房价“暴跌崩盘”的传闻仅是基于个别跌幅较大的房源作出的判断。
在《国际金融报》记者实地走访厦门的这几天，不少中介从业人士均对记者表示，厦门一手房岛内外房价与2015年相比，已涨了一倍多，目前为止，未见“贱卖”征兆，仅是开发商“赚多赚少”的问题。
值得注意的是，厦门二手房价格确实稍有回落，但回落幅度较大的主要还是那些非学区划片、位置偏远、楼龄10年以上或户型布局不合理的“次”房源。
跌价从“次品”开始
“像前埔和湖里区域的部分房价就是跟风炒起来的，所以跌幅较大可以看作是市场的理性回归。” 中介李峰承认二手房有议价空间加大的趋势。但李峰坦言，周边配套相对成熟，尤其是名校周边的学区房，即使是“老破小”，二手房价格也可达8万元/平方米以上，高于岛内中高端盘的一手房均价，议价空间相对也要小得多。
“思北（思明区北部）这块的二手房降温现象不是很明显。”在厦门岛内老城区某中介供职的汪盛向《国际金融报》记者表示，中山公园附近一带的房子鉴于学区较好，保值空间大，很多购房者出于孩子读书的考虑，早就排队等候，所以房价即便下降1000元-2000元/平方米也是属于市场正常周期性波动，“并不会对总房款产生很大影响”。
《国际金融报》记者注意到，该中介橱窗外挂的某一26平方米、楼龄约为10年的“故宫裕景”房源，每平方米均价竟达到9万元以上。
对此，汪盛表示，这种类型的“蜗居”其实就是为了挂个户口读书，实际上周边大多二手房均价都在7万元左右。
“我们目前主要推荐给客户的是源昌国际城。”汪盛对《国际金融报》记者表示，该房源处于思明区较为中心的地带，交通四通八达，又属于大同小学的学区房，所以性价比较高。
汪盛口中的“优惠价”为6.5万元/平方米左右，但该类房源装修简单且以低层为主。
处于厦门“富人区”五缘湾片区的恒禾七尚，目前二手房均价也在8万元/平方米左右，其中，价格最低的一套单价也要7万元/平方米。销售人员对《国际金融报》记者表示，“价格还可以谈，但因为该楼盘属于豪宅，资源稀少，所以价格并不会大幅度下跌。”
资质好或带刚需性质的房源似乎并没有“促销大减价”的意思。
事实上，根据国家统计局发布的最新数据，截至今年6月份，厦门二手房住宅销售价格虽说已经环比连续下降15个月，但自今年1月起，该指数每月跌幅分别为0.8%、0.6%、0.5%、0.4%、0.2%、0.1%，跌幅已有收窄之势。
相反，曾被投机客哄抢的“热门”小区，目前挂牌数较多，议价空间也更大，一些房东因资金周转等个人需求一改此前的惜售态度，愿意让利抛售。
“像湖心岛外围区域的世茂湖滨首府150-160平方米的二手房，目前单价一般在6.3万元-6.5万元左右，其中，有些房源每平方米价格折让7000元-8000元，主要看户型和楼层。”李峰向《国际金融报》记者展示的这套“打折”后为6.3万元/平方米的房源，从布局上看，不仅整套房子南北并不通透，客厅和厨房被墙分割成两个独立房间，较为“别扭”，且房子已经出售多年，现在还是毛坯。
李峰透露，当时买入世茂湖滨的许多业主名下都有其他房产，置业多为投资用途，故目前小区入住率还不到30%，挂牌出售的房源较多。产品竞争加大、稀缺性减少或一定程度上导致该小区房价下降。不过，李峰直言，目前房价回落更多是将此前的泡沫挤出。
“当时世茂业主的心理价位普遍都要比同区域均价高3000元-4000元/平方米，所以回落得多也是房价趋于合理化的表现。毕竟2016年世茂的价格才3.2万元/平方米。再往前一些，2012年，1.1万元/平方米就能买到精装。”
岛内一手房高位维稳
相比二手房的浮动，因从2014年起，岛内思明区和湖里区均未再有住宅土地出让，这使得岛内现有的新房“物以稀为贵”，新开商品房价格在经历了前几年的大涨之后，如今多数在7万元/平方米上下徘徊，趋于稳定。
处于会展中心地带的“华尔顿1275”于8月3日下午刚加推100多套房源，均价在6.5万元-7.5万元/平方米左右。以位于13层、面积在195平方米左右的房源为例，今年5月其开盘价格为6.5万元/平方米，仅三个月后，“华尔顿1275”同样楼层，面积相似的房源开盘价上涨至6.7万元/平方米，不过楼栋相对位置，在采光和视野方面要优于前者。
“一手房备案价压得已经很低了，开发商本来预期的均价至少在7万元-8万元/平方米之间，所以我们目前的价格已算便宜，应该不会跌。” 虽然华尔顿售楼处销售人员俞明（化名）对其房价的未来显得“信心满满”，但《国际金融报》记者注意到，销售大厅里前来看房的客人寥寥可数，5月开盘的楼盘至今还有余留。
房子长期未“售罄”或是因为华尔顿的户型大小均在170平方米以上，导致总价过千万，而这并非是普通工薪家庭和刚需家庭能负担得起的。此外，有购房者表示，由于近期厦门房价浮动的传言颇多，不得不谨慎对待，持观望态势。
8月4日，华尔顿1275开盘现场
克而瑞数据显示，截至2018年6月底，厦门144平方米以上的商品住宅及高端产品的去化周期均超过29个月，库存压力较大。
事实上，今年上半年，厦门岛内推出的房源多数为大面积户型，均价在6.5万元/平方米以上。
“现在推出的房源都是早规划好的，或受土地成本的影响，开发商只得推高端盘。”中原地产首席分析师张大伟表示。
“这些楼盘即使降价了也买不起。”不少厦门当地的置业者对于总价在一千万上下的房子只能“隔岸相望”，遂将置业版图从岛内迁至岛外。
岛外加推
据厦门市国土资源与房产管理局发布的报告，2018年上半年，厦门商品住宅批准预售面积54万平方米，其中岛内仅占全市总量的10%，其余供应量均在岛外四区，即集美区、海沧区、同安区、翔安区。
那么，岛外新推房源的大量入市是否会影响岛外房价？
“某些地产商为了回款，确实会低价入市，但是基本原则是，不会赔钱卖房子，我们的房子基本是开盘清盘。”某开发商销售人员对《国际金融报》记者表示，其所在公司投资开发的项目基本都在厦门岛外，目前并没有降价出售。
8月4日，《国际金融报》记者以购房者的身份走访了位于同安区的一个新盘——融信铂悦湾。
融信铂悦湾本次主推86平方米3房和118平方米4房，均价约3.3万元/平方米，均为复式设计。
“房子现在很热销，因为限价政策，目前新开的房源都是在拿‘面粉价’出售‘面包’。”销售人员张璐对《国际金融报》记者表示，“该块土地2016年楼面价在2.38万元/平方米，这次3.1万元-3.4万元/平方米的销售价格是按照产权价格来算，如算上赠送的30多平方米，得房率接近100%，实际销售价格才2.36万元/平方米，是贴着成本卖。”
值得注意的是，融信似乎有些急着要卖出手头上的存货。
在《国际金融报》记者坦言现在手上资金有些紧张，无法立刻凑足三成首付款时，销售人员称：“没关系的，我们这里现在还有最后20个首付分期的名额，你现在办理的话只需要付一成首付，剩余两成首付可以在一年内付清。”
对此，有业内分析人士指出，一方面，首付分期的做法在全国大多数城市是被明令禁止的，因为它是一种变相的“加杠杆”，无论是对于投资客，还是自住购房者来说，都会在很大程度上加重自己的经济负担和还款风险。另一方面，从企业角度来看，类似这种去库存的处理方式，也在一定程度上变相体现了厦门房地产市场的不稳定性。
“以前市场行情不好的时候就出现过这种首付分期的现象。”中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者表示。
事实上，多名厦门本地的置业者向记者反映，岛外各区目前一手房价格较为稳定，二手房则有小幅下跌的趋势。
来自厦门市国土资源与房产管理局的数据显示，上半年岛外二手住宅交易萎缩至3110套，同比减少78%，交易面积31.1万平方米，同比减少161%。购房者多持观望态度，悬而不决的市场情绪或是导致二手房价格下降的主要因素之一。
来自安居客的资料显示，截至8月7日，厦门海沧区和同安区8月二手房均价分别为3.1万元/平方米、2万元/平方米，环比分别下跌5.61%、3.93%，同比分别下跌13.67%、6.32%。翔安区和集美区8月二手房交易均价分别为2.6万元/平方米和3万元/平方米，虽分别环比小幅上涨3.72%和 0.76%，但较上年同比相比，房价依旧下跌9.04%和3.5%。
值得注意的是，价格跌幅最大的同安区和海沧区2018年上半年商品住宅销量同比下降幅度最大，分别下滑73%和55%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体来说，厦门房价近年来上涨态势比较明显，当前市场确实降温。但此类降温应该理解为政策调控是有效的，而不是说市场过度疲软了。下半年房价调控的逻辑是清晰的，即坚持稳定的态势。尤其是对于暴跌和暴涨会采取更为严厉的态度。
岛内外价格天差地别
看到这里，读者也许会生疑：厦门岛内、岛外不过隔了一座跨海大桥，为何房价竟相差一倍以上？
所谓岛内，即厦门本岛，又叫鹭岛；而岛外，指的就是与本岛隔海相望的陆地部分，与福建漳州市、泉州市等地相邻。
厦门本身的定位就是一个不折不扣的旅游城市。
2017年，厦门市的GDP约为4351.18亿元，其中，第三产业增加值占比57.8%。厦门市统计局调查报告显示，2017年全年厦门市旅游总收入1168.52亿元，且涨势迅猛。
而在地理位置上，厦门最优质的旅游资源，也大多集中在厦门本岛（即岛内）及周边岛屿。
因此，厦门房价最贵的住宅非环岛海景房莫属，尤其是一些位置好、品质高的海景别墅，近年来单价已飙升至15万元以上。
其实不只是海滩，就连岛内其他区域，也是超高层住宅林立，即使位于厦门岛的内部，一些高层住宅内，仍然可以远眺海景，单价依然可以高达7万至8万元。
“都在岛内工作，有钱谁买岛外？”
除了景观和旅游资源之外，厦门市主要的工作机会大多来自于岛内。
作为老城区，也是市政府的所在地，诸如火车站、飞机场、会展中心、双子塔、中华城等地标性建筑，以及厦门目前主要商业综合体、学校、医院等比较优质的相关生活配套资源大多集中在岛内。
与之相反，《国际金融报》记者从岛内中山公园附近出发，分别驱车穿越跨海大桥到达岛外北部同安区及西部海沧区中心位置，单程大约需要花费一小时左右（周六下午，部分路段拥堵），时间成本较高。与此同时，在行驶过程中，记者发现过了滨海区域之后，周边大多还是以农田、村庄等居多，商业项目和生活配套设施十分少见，与岛内的都市感差之甚远。
李燕自大学毕业至今，在厦门已经工作了8年，在被问及准备在哪里置业时，她直言：“要再等两年看资金情况再定，岛外房价虽然便宜，但位置太偏了，大多数人在岛内工作，有钱谁愿意去岛外买房？”
厦门市统计局调查报告显示，位于岛内的思明区和湖里区，2017年GDP约为2275.93亿元，占厦门GDP总额的一半以上，而这两个区的总面积仅占整个厦门的8.3%，经济集中度可见一斑。
不过，从具体规划来看，由于岛内面积有限，目前新房项目也在逐步减少，而岛外的几个区域，无论是住宅，还是商业、医疗、教育等方面的配套都在逐步加强和完善，未来的经济中心或许会向岛外迁移。
这几年的“主旋律”
无论岛内岛外，厦门本地中介均表示，这几年房价都是成倍地涨。
“我2011年来到厦门时，五缘湾还几乎是空地一片，当时卖1万元/平方米，后来涨到10万元/平方米，几年里房价呈几何倍数增长。”厦门某购房群出现了这样的怀旧声音。
房价随着时间在涨并不令人惊讶，但《国际金融报》记者走访的多家房产中介公司均提到，2015年是厦门楼市的一个转折点。目前，与2015年相比，厦门整体房价已经翻了一倍多。
以华尔顿1275为例，此前2015年的开盘价为3万元-4万元/平方米（包括5000元/平方米的精装费用），这与最新加推的毛坯房源相比，目前的价格已是2015年的两倍多。
那么，厦门房价为何在短短几年内“突飞猛进”？
从政策层面来说，厦门经过了几轮调控和松绑。
2010年9月，厦门宣布，从2010年10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。
2011年2月，厦门版“国八条”细则落地，调控再次升级，至此，厦门楼市被笼罩在严厉调控之下。
2013年4月，厦门版“国五条”细则颁布，其强调，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房，再度抑制投机性购房。
但在2014年8月，厦门迎来“宽松期”，宣布岛外四区不再执行限购措施，岛内的思明区、湖里区的普通商品住房继续执行住房限购措施。
2015年1月，厦门岛内思明区、湖里区144平方米以下商品住房也不再执行限购。至此，施行了4年多的厦门“限购令”得以松绑。
限购的松绑一定程度上刺激了厦门房地产市场，一些嗅觉敏锐的开发商抓住机会大力宣传，厦门楼市回暖，多盘出现“日光”现象，投机者大量入市，导致房价虚高。事实上，自2014年四季度开始，非厦门本地客群购房面积量超过厦门本地客群，为厦门购房的主力军。
（来源：厦门市国土资源与房产管理局）
直到2016年9月，厦门才正式重启限购政策，外来客购房面积量开始大幅度减少。
“厦门经济稳定，气候也宜人，发展潜力较大，故部分投资力量或推动房价上涨。”卢文曦表示。
“只要是在2017年以前买房的，没有不赚的。”李峰笑言道，“我们有几个客户以前是世茂湖滨首府的承建商，连他们都没有想到房价会涨得这么快，几年前世茂愿意将房子低价抵给他们，他们还不愿意，现在反而不得不高价来买。”
李峰指出，自2017年下半年以来，由于预售证限价政策的紧缩，岛内许多准备高价出售的楼盘均无法达到自己的心理价位，于是“阴阳合同”的现象十分常见，且多数出现在单价7万元以上的新房之中。
比如，当时差价最高的是一个名为帝景苑的别墅项目，预售证备案价格约7万元/平方米，而开发商实际要求购房者必须补足16万元/平方米，方可出售，于是便有了私下签订的9万元/平方米的合同，并且这部分资金是不允许办理贷款的。
不过，《国际金融报》记者实地走访多个楼盘后发现，所谓的“阴阳合同”现象，在现阶段的厦门一手房市场上，已经不复存在。
数十家房企蜂拥而至
随着厦门置业版图的不断拓宽，厦门这块“香饽饽”也引来不少房企的垂涎，相继“抢滩”角逐。
据《国际金融报》记者不完全统计，2010年至今，保利、招商、中铁、中海、龙湖、融信、泰禾、恒大、碧桂园、融创、旭辉、富力等数十家知名房企先后入厦。
除上述外来房企之外，还有禹州地产、住宅集团、海投房产、新景地集团、恒禾置地、特房集团等厦门土生土长的房企。
据克尔瑞厦门统计，2018年1-7月， 世茂“后来者居上”，以21.91亿元的成交金额夺得厦门房企商品房销售金额权益榜桂冠，市场份额占比7%。
此外，首开、龙湖、禹州、万科、保利等行业领头羊也榜上有名，市场占比分别为5.2%、4.4%、3.7%、3.6%、3.3%。
房企的积极布局也在一定程度上带动了厦门的土拍市场。
注：出让土地包含住宅，商服等各类经营用地
根据厦门市土地矿产资源交易市场官网数据，《国际金融报》记者统计发现，2010年至今，厦门市每年都有上百万平方米的土地被公开出让，仅土拍收入，每年就超过百亿元，其中，土拍收入最低的2011年为135.02亿元，至2016年已飙升至最高点的492.43亿元。
土地价遭腰斩？
“面包”与“面粉”息息相关，土拍市场遇冷常释放房价下降的信号。
据了解，在同安片区，2017年融信、保利、禹州和首开配建楼面价均超过3万元/平方米。
同安区2017年部分房企土拍结果展示
而2018年7月2日，同安区2幅出让地块由中铁和华润以底价竞得，成交楼面价分别为1.8万元/平方米和1.7万元/平方米。
一年时间，从3万元/平方米到“1”字打头，“面粉”价格下滑明显。一时间，关于“地价腰斩”的传言不断。
不过，事实并不像表面看到的那么简单。
据《国际金融报》记者了解，由于岛外区域相关配套设施正在规划和建设的关键时期，许多新出让的土地除了本身用作商品房开发以外，还通常会被赋予一些其他“使命”，诸如动迁安置房、公共绿化和其他市政配套等。
而此前开发商所公布一般为“去配楼面价”，即去除这些不盈利项目之后的楼面价格，与近期新增土拍项目的“成交楼面价”相比，价格自然是天差地别。而且，每块土地的配建面积差之甚远，仅以成交楼面价来做对比，难免有失偏颇。
以融信铂悦湾为例，据销售人员张璐介绍，现阶段出售的房源，案场公布的2.38万元/平方米楼面价即为去配楼面价，而实际上，加上诸多配建项目之后，拿地楼面价远低于2万元/平方米。
不过，值得注意的是，曾经借势发展的环厦板块如今也受到不同程度的影响，如漳州市本计划于6月29日出让的两幅分别位于龙文区闽南水乡和芗城区瑞京片区的地块，因无人问津而取消土拍（官方还无公告宣布流拍）。据悉，两幅地块楼面价分别约为9576元/平方米和10000元/平方米，但这两幅地块所处区域内新房均价多数在12000-19000元/平方米上下浮动。
“虽然表面上房企参加度不高，成交楼面价回落，但在这背后，需要考虑到是房企的资金状况以及市场预期。现在很多土地出让要求‘一次性申请预售，一次性全部对外公开销售’，这对房企的资金实力是一个考验。”一位接近本地开发商的人士表示。
厦门中原地产认为，目前房企处于年中贷款偿还节点，开发商资金压力较大，土拍参与相对谨慎，土地市场更多是回归理性。除了自身开发、资金实力等硬性因素外，政策风向也起到“举足轻重”的影响：楼市调控高压下，开发商“唱多”市场预期落空，拍地积极性受到一定挫伤。但经过一定的发酵期后，房企适应调控大环境，土地参拍热度或将有所回暖，政府供给则以“稳”为主，预计后市或将增大土地供应量，以此来刺激刚需。
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