炒掉物业后，又追回4000万！“最牛小区”维权路上做对了什么？
The following article is from 地产深度报道 Author 孙婉秋 左宇
坐落上海寸土寸金苏州河畔，5万多居民，相当于一个小县城的人口……这个规模惊人的小区因与物业长达两年的纠纷而“出圈”，被贴上了“最牛业委会”等戏剧性的标签，如今，它的传奇经历中再添一笔。
魔幻一幕还在中远两湾城上演。
这个炒掉物业的“最牛小区”，又通过法律途径成功追回4000万元。
近日，中远两湾城业委会发布了本年度第二则公告：经过近两年的诉讼期、法院的多轮庭审，中远两湾城业委会对前一任物业公司中远物业的诉讼一审判决结果出炉，中远物业被判应返还全体业主4000万元，需要在法院判决生效之日起十日内向小区全体业主返还过去20年间多项费用结余。
红头公告在业主群里迅速发酵，引发了一轮传播。
这场官司的原告与被告分别是中远两湾城小区第三届业主委员会（下称“业委会”）、上海中远物业管理发展有限公司（下称“中远物业”），案由为物业服务合同纠纷，后者是中远两湾城开发商留下的前期物业，曾为该小区服务近20年。
1月31日，上海市普陀区人民法院判决，被告中远物业应返还不应由业主承担的成本与费用等共计4000万元。这一金额由物业管理费用结余、停车管理费用结余、公共收益分成结余、新增划线车位收入结余四部分构成。
此外，该案受理费约35.22万元，被告中远物业需负担其中的20.22万元，其累计支付金额将超4020万元。
这一庞大金额已经是普陀区人民法院根据诚信公平与合理等价的民事活动原则，结合该案证据和原告提供的计算方式酌定的，原告此前诉讼请求要求被告返还的总金额超过6200万元。
至此，这场历时近2年的纠纷迎来阶段性结局。
早在2021年2月中远两湾城业委会便向普陀区人民法院递交了诉状，3月1日法院立案受理。
为了取证，业委会的律师团向法院申请调查令，到上海市电力公司市北供电公司和上海市城投水务公司供水分公司调查历年有关电费和水费数据；到壹媒介数字科技公司调查有关停车数据；同时依据业委会提供的有关证据以及对中远物业提交证据中历年单方审计报告中的破绽和矛盾之处的剖析，合理有据地推算出中远物业应予返还小区业主的资金数额。
“最牛业委会”“4000万判决“让本就画风“魔幻”的中远两湾城再添谈资。
作为上海内环最大的小区，中远两湾城是上海楼市的一个典型案例。
小区位于上海普陀区，坐落于苏州河畔，由36幢高30多层的联排大楼组成，前后开发长达十年之久，整个小区容纳约5万多居民，相当于一个小县城的人数，仅停车位就有7000多个。
庞大的规模让其像极了一个小型城镇，里面不仅有24小时便利店、餐饮店、美容美发、健身房等设施，连房产中介的办公室都开设在小区里面。
图片来源：上海普陀
身处其中会感受到它的分裂。一方面，它地理位置极佳，内环板块，三轨交汇，出行便利，稀缺资源——苏州河更是从小区贯穿而过，优质河景一览无遗。另一方面，由于体量大人员多，加之早期投资客的涌入，人员结构复杂，中远两湾城曾是上海群租现象最严重的小区。
这样的碰撞与撕扯，也影响了中远两湾城的房价。虽位置佳配套资源好，但其一直作为内环价格洼地存在，房价、涨幅远不及竞品。
2001小区开始交付，同年9月开发商自持物业——中远物业进驻开始提供物业服务。天眼查显示，该公司成立于2000年6月，注册资本1000万元，是一家以从事房地产业为主的企业，涉及司法风险969条。
小区的变化让业主与物业的矛盾逐渐滋生。
过去的很长一段时间，中远两湾城陈旧的设施未能及时维修、草丛里的景观灯杆被灌满了水泥、阴暗的地库里只装了不到一半的灯泡……在业主们看来，早期物业的不作为让这个近20年房龄的小区逐渐呈现出衰老的疲态。
2017年7月中旬，物业公开的部分楼栋上半年公共收益竟然只有2分钱，账目收支表让人大跌眼镜。一笔笔“糊涂账”掰扯不清，让小区业主们决心换掉物业公司。
物业的更换之路并不顺利。
2020年10月，中远两湾城业主大会决定重新选聘物业公司，并告知中远物业，双方物业服务合同于2021年1月15日解除。
不愿轻易离场的中远物业很快反击，将业委会起诉至法院，要求撤销业委会“同意通过公开招标方式聘用新的物业服务企业”的表决等。
经法院审查认为，业主大会成立后，业主大会可根据规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人。业主大会做出选聘物业服务企业决定属小区业主内部自治事项，前期物业服务企业非小区业主，无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议并确认无效或者要求撤销。最终驳回了中远物业的起诉。
同时，业委会在倒查中远物业过往近20年的账目时发现，小区物业费结算后结余、停车管理费结余、公共收益业主分成结余等均存在问题，方才将其起诉至法院，这才有了此次轰动一时的物业服务合同纠纷案。
2020年8月，中远两湾城物业服务选聘工作准备启动，其选聘物业公开招标一经公布，便引起业内巨大震动，这个体量巨大、空间无限而又困难重重的标的引起了多家公司的兴趣，万科、金地、绿城都曾入围。
2021年2月1日，通过公开招投标聘请的万科物业与业委会签订物业服务合同并交接进场，正式接手上海市中心超大体量的“魔幻之城”，中远物业随之交接退出小区管理，这个盘踞在两湾城二十年的物业公司终于退场。
面对这样一个体量巨大、情况复杂、管理难度艰巨的项目，万科物业决定先把脉开诊方：对小区电力系统、电梯系统、消防系统等老大难问题梳理了一份长达400余页的评估报告，包括存在的缺陷以及整改建议。
这份诚意报告也让中远两湾城的新物业之旅的开端顺遂不少。多名业主对记者表达了更换物业给小区带来的变化，包括卫生绿化、路面改造、电梯更换、大堂修缮等，甚至此前质疑声最大的费用混乱也逐步走向阳光透明——业主们可以查看自己所在小区的电梯点位、梯媒类型、应收实收、收益使用等清单明细，随时追溯电梯广告收入的支出去向。
在中远两湾城住了17年的杨欣（化名）对记者表示，很多矛盾源于信息不对称，万科进场后公共收益的阳光透明至少打消了业主们的一些顾虑。
对于此次中远两湾城事件，某上市物企的员工表示，业主和物业是一个标准社区最基本的配置。业主占用自己专有空间，然后把楼道、电梯、停车场、绿地等业主共有财产或共有物业，交给物业公司打理。双方相互协作，和平共处。然而现实情况却是诸多小区的业主和物业处于不和谐状态。归根结底，矛盾的焦点是双方都没有明确自身定位，缺乏平等、有效、透明的对话和沟通平台，没有找到解决矛盾和纠纷渠道。
实际上，今年随着业主对好物业、好服务的意识觉醒，“服务不到位”“服务态度差”“资金使用不透明”等问题成为更换物业的直接引爆点，进而导致维权事件频现，使得物业合同不再是物业公司的保护伞。
某头部物企的物业经理对记者表示，此前国内物业行业基本处于原始粗放阶段，物业公司多为开发商自持，服务范围有限服务能力和服务意识较弱，不少还停留在保安保洁阶段。其强调，近年来随着行业发展和上市潮，物企得到更多重视，万科、绿城等行业龙头也试图用刀刃向内的方式拔高行业标准，去年底万物云牵头长城物业、绿城服务、中海物业联合签署《倡议书》，表态要聚焦专业服务，提出服务品质要专业、规范，财务管理要阳光、透明。
记者 孙婉秋 左宇
编辑 王克
责任编辑 孙霄
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