寓言家|对话保利公寓姚志鹏：美好生活同行​者

我国房地产经历过从福利分房到市场买房的阶段后，已经从快速发展的黄金时代步入白银时代，增量销售转战存量经营。我国一线城市购租比在50左右，是美国的好几倍。根据国际经验，购租比在20~40倍之间较合理，对应了约2.5%~5.0%的住宅投资回报率。在租购比40倍以上的城市，人们会倾向于租赁解决居住需求而非购房。

姚志鹏先生指出，“国内一线城市房价居高不下，人民的购房周期拉长，推动租房周期的延长，租赁市场是未来的大趋势。”同样，行业内发布的调研数据也印证了这个说法，在过去三年里，我国平均租房周期延长，租住时间在“5-8年”及“8年以上”人群占比明显上升，在2018-2019年度占比合计超过11%。租房逐渐成为城市青年的普遍生活状态。

青年人的租房意愿增强，但长租公寓的市场供应量尚处低位。对此，姚志鹏先生分析道，“从全国看，集中式长租公寓虽然近两年发展迅猛，但占整个租赁市场的比例仍然较低，约2-3%。从广州看，集中式长租公寓市场占比约5-6%。值得一提的是，现阶段广州租赁市场依然是以分散式住宅房和农民自建房为主。不过，广州仍是集中式长租公寓的重点布局城市之一，未来集中式长租公寓的供应量会持续增加。新一代的年轻客群对生活品质、独立空间的要求不断提高，根据2019年毕业生调研可知，无论是一线城市还是新一线城市，一居室均为租房热点户型，广州现有的分散式住宅房的一房供应量相对较少，集中式长租公寓长期来看更符合客群的需求。”

保利公寓副总经理

姚志鹏先生

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立足差异化需求，多条产品线齐头并进

孵化于保利商业公司的保利公寓，在2018年6月正式作为保利发展的一级子公司独立运作。“成立一年多来，目前管理规模近6000间，储备15000间，其中内部自持项目比例约占50%，对外拓展项目占比50%。长租公寓开业稳定期项目出租率全年稳定在90%以上，爬坡期项目基本在开业2-3个月后可达到稳定期出租率。”姚志鹏先生说道。

 “保利公寓希望进行一个整体布局，所以我们不会把产品限定在某一个方向，而是通过不同的产品线来适应不同客群的需求。”姚志鹏先生称，“确定这种发展模式是基于保利公寓的自身资源优势，在项目获取和运营过程中，背靠保利集团，保利公寓与保利地产、保利物业等兄弟单位紧密合作，建立较强的竞争优势。而这种优势也会让保利公寓开展业务更有广度，而不是限定在一个类别。”

N+公寓将针对不同类型物业运营青年社区、服务公寓、城市公寓及度假公寓四种产品。小n公寓是将城村非标准物业、以及企业园区闲置物业等建筑形式，由保利公寓管理团队依托多年建造经验，经专业改造而成的标准化公寓。

去年年底，保利公寓与未来域就开展人才公寓改造运营的合作达成长期战略合作，联合开发人才公寓品牌——“保利未来域”。这一品牌将针对政府人才公寓项目、企业人才公寓项目，结合青年人才需求打造出高端人才智慧社区、国际人才服务公寓、青年人才创客之家、技术人才幸福家园，及其他具有发展潜力的公寓产品领域进行持续研发。

被问及为何选择加入人才公寓队列时，姚志鹏先生回应：“于小的说，政府支撑的人才公寓项目，发展动力充足，入住的固定门槛，使得项目客源稳定，保证项目长期稳定的运营。于大的说，运营商承担相应社会责任，取所长，协助政府招纳人才，进而推动城市更新建设发展。总而言之，人才新政和租赁政策定调的大背景下，保利公寓参与政府人才公寓项目是趋势使然。”

杭州保利未来域—云栖小镇人才公寓

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安定所在，守护精彩

“保利公寓精于雕琢，力求在细节上做到极致。”姚志鹏先生表示，“保利公寓不只是为租客提供‘住’的服务，而是倡导‘给在城市里的人们一个安定的所在’，运用社区思维进行全方位服务，想租客所想，整合跨界资源，实现空间运营的同时为租客提供安住之所。”

安全的最高级别，是自在以及无忧无虑。保利公寓期望将“安全”理念贯彻到产品每个角落，进而全方位构建“从安全到安心再到安稳”的品牌价值，以生活方式让所有人找到身在这座城的归属，心生安定。

寄居于安居，生活就是享受精彩。

对整个公寓项目的配置服务，保利公寓是认真的。结合长租及短租，集中式及分散式多模式运营管理，保利公寓充分整合保利在全国文化、艺术、教育、商业服务的各项资源，为城市旧有存量项目的改造更新盘活，以及新拓展项目的利用注入活力，辐射覆盖全国各城市每个有需求的角落。

在具体长租项目上，姚志鹏先生表明，“我们会运用自身优势资源与若比邻合作，配置便利的生活超市，有条件情况下，还将考虑引入联合办公、自助健身房、如约巴士等。结合租客对安全居住的诉求，我们会严格把关产品细节，如选用健康无甲醛建材、空气过滤新风系统、水质监测系统等，以契合租客的生活、消费习惯，极大程度为租客带来美好的租住体验。”

“做美好生活的同行者，是保利公寓的未来愿景。”在长租公寓发展激进的几年里，保利公寓更像是一个沉着的工匠，对自己的作品精雕细琢。“保利公寓一直按照自己的节奏稳步发展，专注于踏实做产品，回归产品本身的打造和运营，所以在整个行业浮躁的时候，依然能坚持本心。”姚志鹏先生如是说。

结束语

央企背景加身，保利公寓始终在回应政府“让住房回归居住本质”的呼吁，将长租公寓视为民生工程来做。面对2019长租公寓的大考之年，姚志鹏先生的态度明确，“保利公寓的战略性目标是2022年管理规模进入全国前十，北上广杭区域进入前五，聚焦六大重点区域规模的扩张，包括北京、上海、广州、杭州、成渝和三亚。保利公寓有信心、有决心做大做强住房租赁板块，坚定为成为国内领军的住房租赁运营商而奋斗。”

广州克而瑞租赁事业部总经理

贾立国先生

保利N+公寓由保利商管孵化，保利商管本身就在购物中心和酒店的运营方面颇有建树。还有孵化的O2O洗衣服务，若比邻超市，其本身就可以实现较完美的闭环。在以N+公寓为载体，加载比邻洗衣，比邻超市，可以更好的构建社群生态。

保利作为国企，以其一贯的稳重风格，对于公寓更追求品质打造和服务提升，其“安定所在 守护精彩”的理念是我个人十分认同的，相信保利N+可以打造地产公寓品牌的标杆。

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