二轮土拍VS首轮土拍，“凉”成关键词（深度解析）

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

今年的冬天，来得比往常更早一点。

说的不是广州的天气，而是昨天的土拍。

9月26-27日，为期两日的广州二轮供地在围观群众的一阵唏嘘中落下帷幕，小编话不多说，先亮成绩：广州二批集中供地总共成功出让23宗地块，总吸金569亿。

首轮供地VS二轮供地

两日吸金569亿，单看数据似乎还过得去，但当这些数据和首轮供地摆在一起，就完美诠释了什么叫“冰与火的两面”。

1、成交金额惨遭“腰斩”

最直观的数据是从成交金额来看，第一、二轮土拍均挂牌了48宗地块，但相较第一轮成绩，第二轮成交建面、成交金额均腰斩。

二轮供地收金569亿，比此前首轮的906亿锐减将近四成，而且更为打击的是，二轮供地总起拍价为1124亿，本身比首轮拍地的901亿已有大幅提升。

从一二次集中土拍供求情况看，两次均供应48宗商住用地，二次供应建面整体有所下降；成交方面，受当前房地产市场大环境影响，金融端限制企业融资、需求端限购限贷限价等，企业下半年现金流紧张，投资额度下降，导致第二轮土拍腰斩，成交建面仅357万方，成交占比仅41%，同比第一轮（成交占比86%）下降45个百分点。

均价方面，受增城等外围区域流拍、以优质地块成交为主等结构性因素影响，全市除配建楼面价相比一轮土拍上涨36.65%。

2、流拍地块过半

流拍率大增也成了二轮土拍的关键词。

在二轮供地的首日表现中，24宗地块中有16宗成交，8宗流拍，此时流拍量已超首轮。而到了次日，24宗地块足足有17宗流拍，48宗地块总流拍率达到52%！

而在首轮供地中，热情高涨的开发商积极拿地，同样供地48宗，流拍却只占6块。

3、国家队主场，民企退场

和首轮土拍民企国企轮番下场不同，本轮土拍可以说是国家队选手的天下。

本轮土拍中共19家房企拿地，其中13为国企或央企，5家民企、1家港资企业；此外，民企/港企拿下的地块多为体量小、总价低，且为外围区域地块。

4、所有地块均底价或低溢价成交

不同于首轮竞拍过程的火热，二轮拍地开发商全程保持冷静，没有出现抢地现象，基本都是开拍一两分钟内便火速成交，少部分地块出现争相竞价的现象。

虽说有政府严控溢价率在前，但其实少有地块真正触顶。据统计，在本轮成交的23宗地块中，仅3宗地溢价大于1%，有且只有新塘南1宗地块溢价率达到最高限制价，此外，无地块进入竞自持/摇号环节。

要知道，第一批溢价率限制在45%以下，仍有6宗进入到竟配建、摇号阶段。

二轮土拍的冷清，在与首轮的对比下暴露无遗。不过仔细看，我们还是能发现两场土拍的一个共同点，那就是——核心区地块依然不会被抛下。

我们看到，在海珠江泰路地块及蚝壳洲地块双双被中海划入囊中，且江泰路地块以4.5万/平的楼面价跻身广州楼面价榜TOP7。同样，即使是要配建广钢公园和两所学校这一大工程的广钢234地块，光是配建成本就达到8万/㎡，但也依然有房企愿意为其买单，究其原因，还是因为核心区坚挺的价值值得。

尽管二轮土拍流拍率过半，但仔细看这些流拍地块基本都在外围区域，且都有着太偏、太远、配套太少等无法妥协的硬伤。但这些硬伤对发展成熟的核心区地块来说显然不存在，加上核心区房价坚挺，所以即便调控趋严、拿地门槛抬高，开发商仍趋之若鹜。

二轮土拍为何遇冷？

二轮土拍唏嘘落幕后，不少地产专家也表示“意料之外，情理之中”。毕竟在集中供地新规下，此前已有杭州、天津、重庆等在首轮集中供地中表现火热的城市，在二次集中供地方面均陷入冰点。同样的，广州也不会例外。

1、开发商拿地门槛抬高

二轮土拍遇冷，和土拍规则大改不无关系。

从拿地准入门槛开始，本轮土拍就严格筛选“候选人”，禁马甲之余还严查竞买人资金。且在土拍规则中，尽管低溢价率的规则更改有利于房企降低开发成本，但也有部分地块设置限房价、限制销售对象等，对房企利润端利好预期相对有限。

此外，当前三条红线下，许多资金紧张，加上二批次地块严格房企购地自有资金来源审查，因此房企拿地意愿降低。

2、调控频发，市场观望情绪浓厚

据克而瑞数据统计，3月小阳春高潮过后，4月起随着多项调控陆续出台，市场开始下行，而到了8月，广州再多次加码，先是黄埔南沙相继收紧购房政策，月底还出台了“二手指导价”。加上当下广州市场全面限价，房企的溢价预期也被打掉。

市场观望情绪浓厚，时值传统楼市的“金九”也表现失色，半个月全市仅成交2834套新房，金九失色也影响了房企资金回笼，加上如今拿地金额不得超年度销售额40%，房企拿地预期下降。

总而言之，从目前各区涉住用地成交情况看，按照2021年全年供地计划，其中5个区域成交完成率未过半，且天河截止目前仍零供应；无论从全市或各区的完成率，还是土地财政缺口看，第三批土拍是否仍会按期举行？

欲知详情，可联系克而瑞销售人员索取【广州第二次集中土拍专题】研究报告。

文章来源：克而瑞广佛区域

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