成果│面向实施的民和新城核心区业态定量细化研究

一、项目背景

　　民和县位于青海省海东市，青海与甘肃两省交界处，是青海省东部门户、兰西经济区地理中心，以工贸、物流、旅游为主要职能。

　　兰新高铁的建成开通给民和带来了新的发展机遇，上位城市总体规划将西侧新建高铁站纳入城市空间结构，围绕高铁站布局城市发展核心区及城市公共轴线。2013年编制了核心区的控规与城市设计。

　　本轮研究范围为核心区的核心部分——公共轴线两侧地块，面积1.75平方公里。对核心空间进行导则指引与方案深化。

二、项目特点

（1）问题：宏观管控规划与微观地块开发存在偏差

　　已有的控规和城市设计是在片区总体层面对空间结构与功能布局做出管控要求，而下一阶段建设开发则是各个开发主体在地块层面对建筑单体、业态功能、具体开发量进行落地实施。管控型规划与实施性建设活动之间存在宏观与微观尺度、定性与定量之间的差异，最终形体的引导可能不符合市场开发需求，功能定量的缺失可能造成业态布局的重复与浪费。

（2）方法：细化宏观管控，指导微观开发

　　本规划在已有规划的基础上，着重于从整个片区角度，统筹业态功能，进行定量细化，再指导地块建筑选型，细化建筑形体，形成面向实施的具体空间引导导则。在宏观与微观、管控与开发之间形成搭接。

三、定量定型细化方法

（1）技术方法
　　上位规划提出了交通枢纽、零售商贸、商务办公、会议展览、民俗观光、旅游服务、文体休闲、生态居住八大主要功能。先通过案例研究，分析各个功能相关的业态种类，再根据发展阶段、外部机遇、内部条件、市场接受度四方面因子进行筛选，选取最终业态种类、开发面积、建设模式。

（2）以零售商贸业态筛选为例
　　上位规划：作为两省交界重要的物流中转枢纽，零售商贸业是民和的支柱产业，预测2030年商圈服务人口规模30万人左右。

　　发展阶段：根据零售业态演变与GDP相关性研究，民和当前人均GDP1.7万元，处于日用百货向大型综合超市转型期，远期将达到专业商店与大型购物中心级别。

　　内部条件：民和社会消费品零售额居海东六县首位。但根据现场调查，民和零售业以沿街底商为主，网点少规模小档次低，结构不合理，配套不完善，与本身的商业活力存在空间匹配差异，未来商业业态提升动力明显。

　　外部环境：与隔河相望的兰州红谷区相比，民和县在人口规模、土地存量、生态环境、高铁枢纽方面拥有后发优势，同时规避半小时交通圈覆盖兰州商圈定位，打造商业网络系统化、零售商店规模化、购物空间精品化，形成特色体验、特色空间、特色商品的精致商业路线。

　　业态布局：结合控规地块，高铁站前布局旅游定位的百货商场，总营业面积1-1.5万平米，单体营业面积0.5万平米，包含购物餐饮的综合服务业态；中心地块综合百货商场总营业面积1-2万平米，单体营业面积0.5-0.8万平米；一个大型超市，营业面积5000-8000平米。

（3）综合筛选结果形成总体业态定量管控
　　通过对八大功能的业态进行筛选、定量测算、布局，在控规中三维形体控制要素中增加业态引导要素，最终形成总体业态定量引导与管控成果。

四、小节
　　本次研究工作是民和新城核心区修建性详细规划的模块之一。大尺度修建性详细规划对工作层次、深度与工作方法提出了新的要求，尤其是需要对接大量开发主体，对于核心管理要素进行统筹安排，业态的宏观定量引导就是其中之一，发挥自上而下的引导作用，规避市场开发的盲目性。

注：本文出自《城市规划通讯》2015年第12期“中规院专栏”.责任编辑 肇颖.