两个百年梦下的中国住房发展形势分析与展望│焦点观察

　　本文为中国城市规划设计研究院住房与住区研究所规划师高恒在“2015年度CAUPD业务交流会”上做的报告，感谢作者悉心整理&授权发布。感谢会议主办单位总工室等部门提供的资源支持！

前 言

2012年习近平总书记提出了中国梦的时代号召。中国梦的内涵非常丰富，但正如总书记所说的“中国梦归根到底是人民的梦”，实现每一个普通百姓享有幸福生活，是中国梦的重要内涵。一直以来，安居是百姓幸福生活的必要前提，住房梦是当代中国人最基本的梦想，可以说中国梦始于住房梦。

放眼世界，住房是国家梦中不可或缺的一部分。

上世纪80年代，时任英国首相撒切尔夫人提出了“Homes of Our Own”的响亮口号，鼓励每个英国家庭拥有一套属于自己的住房。

在美国，一套体面的住房是中产阶级的象征。因此，很多人也把美国梦等同于拥有一套郊区独栋住宅。1961年肯尼迪总统在发表国情咨文时提出了给全国人民提供体面住房，作为三个基本国家目标之一。

上世纪60年代新加坡刚建国时，李光耀总理就提出了居者有其屋的响亮口号，至今对新加坡仍有深远影响。

那中国的住房梦是什么呢？2007年党的十七大报告中首次提出了住有所居的目标。2013年习近平总书记在政治局学习会议上又一次提出了实现全体人民住有所居的目标。因此，我们认为住有所居可以说就是中国的住房梦，是一个可以让我们长期不懈为之奋斗的住房目标和梦想。 

2015年召开的中央城市工作会议提出了尊重城市发展规律，那住房发展规律是什么？只有先解答了这个问题，我们才有信心地去科学描绘中国的住房梦及其实现路径。因此，我们整个研究也是按照以上思路展开的：首先通过研究世界典型国家案例，归纳总结住房发展的客观规律。再结合对中国未来经济社会发展趋势的预判，划分并提炼中国未来住房发展阶段及其特征，在此基础上阐释中国住房梦的内涵。

一、世界典型国家住房发展阶段规律

从世界典型国家来看，住房建设通常经历两个阶段：快速建设阶段和质量提升阶段。分别选取亚洲发达国家代表日本和韩国、欧美发达国家代表英国和美国这四个住房发展比较成熟的国家，展示住房建设的两阶段论。

住房快速建设阶段通常出现在经济中高速发展和城镇化快速推进时期，这个阶段住房建设规模快速增加。拐点通常出现在经济中高速发展和城镇化快速推进阶段结束的时候。在住房快速建设阶段，住房建设规模与人均GDP在这个阶段呈现出高度的正相关性。而住房快速建设阶段结束后，和人均GDP的正相关性也随之消失。

住房建设拐点过后，进入第二个阶段：质量提升阶段。这一阶段，长期内住房建设规模与人口周期更为相关，并且滞后于出生人口周期20-25年左右；短期内住房建设规模会受到经济周期波动影响。

尽管以上典型国家发展阶段、住房制度、住房建设量等都不相同，但基本上住房建设都可以划分为两个阶段，并且阶段规律及拐点特征存在共性特征。因此，我们认为住房的两阶段论应该是一个具有普适性的住房发展客观规律。

二、展望“第二个百年梦”：中国住房发展形势展望2049

改革开放以来，中国住房发展大致经历了以下几个阶段：1978到1998年房改之前是福利分房阶段，这个阶段政府投资向工业倾斜，住房投资经常受到挤压，导致住房建设规模较小，大家普遍住的比较拥挤，条件比较差；1998年房改之后进入市场化发展时代，房地产崛起导致住房建设规模快速增加；2004年以后国家对房地产开始进行比较密集的调控；2008年之后调控方式转变，更加强调住房的社会功能，推动保障性住房建设。

从建设规模上来看，98年房改之后中国正式进入了住房快速建设阶段。中国住房建设的拐点将在什么时候来临，是判断当前及未来住房建设阶段的重要依据。根据国际经验得到的住房建设两阶段论，判断中国住房建设拐点及划分阶段需要首先判断中国未来人口、经济、城镇化趋势。

建国后中国人口发展经历了两个高峰、三个阶段。我们在预测人口增长时运用了Cohort-Survival Model，通过人口五年推移得到每个时间段的人口。根据模型，我国将在2030年达到人口峰值14.5亿人，随后进入人口负增长。

从二战以后典型国家的经济增长情况来看，日本和韩国利用后发优势经历了20-30年的经济高速增长期，欧美发达国家二战后经历了40-50年的中速增长期，于2000年左右进入低速增长阶段。中国2015年GDP增速为6.9%，经济高速增长阶段基本结束。长期内中国GDP增速将逐步放缓。2050年时，人均GDP将超过2万美元（2005年不变价美元），达到中等发达国家水平。

19世纪以来，世界经历了四次城镇化浪潮，中国处于第四波，至今仍处于城镇化较快推进阶段。我们在预测中国未来城镇化率时采用了分阶段预测：2030年之前快速城镇化阶段，人口城乡流动仍然比较显著，根据人口流动矩阵测算人在不同省份之间、城镇和农村之间的流动规模，同时考虑了国家层面政策的影响；2030年之后城镇化成熟阶段，主要参考世界典型国家进入城镇化成熟阶段后城镇化率的平均提高速度。根据预测，中国2030年进入城镇化城镇化成熟期，届时城镇化率65%；2050年城镇化率在70%左右。

综合以上对我国未来经济、人口、城镇化趋势的分析，2015年和2030年是两个重要的拐点：2015年经济高速增长结束；2030年人口达到峰值，城镇化进入成熟期。根据国际经验，住房建设的拐点出现在经济高速发展和城镇化快速推进阶段结束的时候。而中国国情比较特殊的一点在于由于户籍制度等因素，城镇化滞后于经济发展，2015年经济快速增长阶段结束的时候，城镇化还在快速推进，直到2030年前后才进入成熟期。

为了体现中国国情的特殊性，在住房建设两阶段论的基础上，把中国住房建设划分成三个阶段：2015年之前是快速建设阶段；2015-2030年是量质并举阶段，该阶段虽然经济增长放缓，但是城镇化仍将带来较大的住房需求，是一个建设量仍然比较大、且质量提升也比较显著的阶段；2030年以后，随着人口达到峰值开始负增长，城镇化进入成熟期，住房全面进入质量提升阶段。

为了验证以上对我国住房建设阶段的划分是否准确，我们进一步实际测算了中国未来住房需求规模及所需的建设量进行校核。住房需求主要取决于两个方面：人口规模和居住面积。其中，人口规模预测结果已在前文做过介绍；预测居住面积时主要是考虑了经济发展阶段、居民收入、资源环境承载力等几个主要影响因素。我国98年房改之前居民居住面积提升缓慢，房改之后居住面积快速提升，2015年时达到了人均35平方米左右。2015年以后，居住面积提升速度放缓，2050年人均居住面积将达到45平方米左右。人口与居住面积相乘就可以得到住房的净需求规模。

在住房净需求基础上，再考虑由城市扩张造成的农民带房进城和拆迁等影响因素，可以得到所需的住房建设规模。下图中，2015年以前是我国每年实际的住房竣工规模，2015年以后是我们的预测结果。可以看到，98年房改之后到2015年，住房建设规模快速提升，从每年不到6亿平方米上升至接近11亿平方米，于2015年前后达到峰值。2015-2030年，住房建设规模逐步下降，但是下降速度较慢，建设量仍然比较大，每年建设规模在8-11亿左右。2030年以后，住房建设规模迅速下降，并在2050年前后趋于稳定。通过对中国住房建设规模的实际测算，我们发现测算结果和基于国际经验划分出来的中国住房建设三个阶段基本吻合。当前我国正好处于住房建设拐点附近，即将进入量质并举阶段。

量质并举阶段：所需住房供给规模已经从峰值回落，但仍处于较高水平。改善性住房需求比重快速增加，由十二五时期的40%上升至2030年时的65%，成为住房需求的主体。由于棚户区改造在2020年将基本完成，因此在量质并举阶段的中后期，住房有机更新将替代大拆大建成为住房改造的主要方式。 

住房长期以来承担着促经济、稳增长的作用，房地产业和建筑业增加值合计占到了中国GDP的13%。近几年社会上普遍存在一个看法，即中国经济过度依赖房地产，其实这个观点是片面的。美国和日本每年住房建设量差不多在110-150万套左右，比中国少很多。但是，美国房地产业增加值占到了GDP的8-10%，日本更高（12-14%），反而比中国高很多。主要是因为美国和日本的住房建设质量更高，住房相关服务也更加完善，因此创造的附加值更高。对即将或已经进入量质并举阶段的中国来说，住房建设量已经开始下降，住房对经济的贡献方式必须从单纯依赖新建开发向提升住房建设质量、挖掘住房相关服务价值转变，发挥住房对国民经济更强的支撑作用。

质量提升阶段：2030年之后由于人口已经触顶，城镇化进入成熟阶段，城镇人口规模基本稳定，新增住房需求规模将很小，住房建设量显著下降，住房全面进入质量提升阶段。家庭结构变化将会带来住房需求更加多元化。老龄化程度提高将带来养老住宅需求的快速增加，例如在新加坡非常流行的两代居，老人与孩子同住不同屋，真正实现居家养老。单身家庭数量增加将成为另一个显著趋势，带来单身公寓需求增加。随着离婚率提高，单亲家庭数量也将呈现出显著增长，单亲家庭由于大多收入受限、同时兼顾工作和家庭的负担较重，因此通常倾向于在工作地附近租房。

住房质量提升阶段，在住房建设上将会呈现出一些新特征：一是住宅设计更加精细化，这个时期居住面积已经达到了一个比较高的水平，居住面积增加不再是重点，功能分区合理、空间有效利用、设计人性化将成为住宅品质提升的重点；二是住宅外观个性化，住宅快速建设阶段所建造的千篇一律的住宅外观形式将成为过去时，人们对于有设计感的住宅更为青睐；三是绿色节能住宅，国家层面的绿色节能住宅设计、建造标准制定和执行力度将会进一步增大。

除了住房本身质量提升以外，人们将会更加追求住区的整体环境与氛围。例如，现在很多美国硅谷上班族，宁愿放弃公司附近的郊区独栋别墅，而选择每天开车往返2-3个小时，住在房价高昂的旧金山，这种趋势体现了人们对于具有更为丰富社会功能的社区生活越来越重视。住区附近有没有公园、高品质的餐厅或咖啡厅、甚至是有机食品商铺都或将成为人们选择居住地时的重要考量因素。

以上是对中国未来住房发展形势的一个总体展望。简单来说，中国住房建设可以划分为三个阶段：从98年房改到2015年左右是住房快速建设阶段，2015年到2030年是量质并举阶段，2030年以后是质量提升阶段。2020年第一个100年到来时，中国住房绝对数量短缺问题已经基本得到解决，住房达到小康标准，基本实现户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全。2049年第二个100年到来时，中国住房达到中等发达国家水平，所有家庭都能够居住在满足其多样化需求的较高品质住房和宜居社区中。在整个住房发展过程中，以住有所居为核心的中国住房梦是在不断更新和提升的，在不同时期具有与经济、社会发展阶段相适应的内涵与目标，和国家两个100年战略紧密呼应。 

三、聚焦“第一个百年梦”：“十三五”中国住房发展面临挑战

由案例国家经验来看，住房建设高峰阶段后期及其后10年，是住房矛盾集中爆发时期。例如，日本和韩国在住宅建设高峰期时建造了大量中小户型住房，高峰期过后，发现小户型住房建造量大大超过居民实际需求，造成住房结构性过剩；而英国则是在高峰期因棚户区改造建造了大量高层公寓，美国则是建造大量郊区独栋住宅，这些形式比较单一的住宅在后高峰期阶段均带来了社会、经济多重问题。“十三五”恰好是我国住房建设高峰阶段即将或刚结束的时期，因此应该警惕风险，提前预防住房可能引发的经济、社会问题。

当前阶段中国住房发展面临的首要挑战来自于住房发展阶段转型。“十三五”是住房快速建设阶段向量质并举阶段转换时期，住房建设规模达到峰值并开始回落。前期快速建设阶段住房建设规模过大造成当前去库存压力比较大。网络上关于住房库存规模的数字非常多，据我们掌握的数据，比较合理的方法是将库存规模分成三个口径：小口径是仅包含已经预售但尚未售出的住房面积；中口径是再加上在施工单尚未预售的住房面积；大口径是在中口径基础上，再加上已供应但尚未开工的住宅用地的潜在建设规模。如果按照小口径库存量计算的话，当前住房去化周期是2年左右；中口径是5年左右；大口径是7-8年。因此，“十三五”期间住宅用地出让和住房建设规模进行缩减应该说是势在必行，以往依赖土地经济的城市发展模式必须转型。

另一个挑战来自于住房形态。在住房快速建设阶段，我国不论大中小、东中西部、一二三四线城市的新建住宅全部以高层、高密度住宅为主，这种千城一面的住宅建设模式是否适合所有类型城市，是“十三五”需要质疑和解答的。

小 结

住房是中国梦不可或缺的一部分。实现住房梦，需要准确把握住房长期发展趋势，尊重住房客观发展规律，尊重人的居住需求，结合两个一百年国家战略，实现全体人民住有所居。

课题主要参加人员：卢华翔、余猛、焦怡雪、高恒、祝佳杰、张璐、李力、李胜全、张伟等。

谢谢！

作者简介

高 恒  

中国城市规划设计研究院住房与住区研究所 规划师

高恒，1988年生，2011年清华大学建设管理系本科毕业，2013年美国宾夕法尼亚大学城市规划系硕士，2014年入职中国城市规划设计研究院住房与住区研究所。主要研究领域涉及住房政策、房地产市场、人口和城镇化等。

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