三亚崖州湾科技城系列规划与实施——伴随式规划服务工作方法分享

      本文为中规院（北京）规划设计公司单丹在“2021年度中规院学术交流会”上做的报告，感谢作者授权发布。感谢会议主办单位总工室等部门提供的资源支持！

演讲者 | 单丹

中规院（北京）规划设计公司

一、规划背景

国家战略下的崖州湾科技城

1、区位分析

南海之南、三亚西翼。崖洲湾位于海南省最南端、三亚市西翼，是三亚市最后一片待开发的湾区。上位规划确定的城镇开发边界总面积69平方公里，其中科技城核心区26平方公里。目前海南省建设自贸港战略将崖洲湾确定为先岛性战略平台，崖洲湾担负着全新的历史使命。

面向“南海、南疆、南繁”，战略价值独一无二。从“南海”视角看，南海自然海域面积约350万平方公里，是我国四大领海中面积最大、深度最深的海域，平均水深超过1200米，最大深度超过5500米。崖州湾距离1000米水深海域仅128公里，距离2000米水深海域仅260公里。从“南疆”视角看，南海接壤多个东南亚国家，目前有部分岛礁以及海域被一些周边国家非法侵占，崖州湾也担负着维护海权的重任。从“南繁”视角看，我国杂交水稻种子年出口约4.7万吨，占全国种子出口总量95%以上，而杂交水稻育制种全部由南繁培育。

2、发展定位

2018年4月13日，习近平总书记在海南宣布党中央支持海南全岛建设自由贸易试验区，逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。习近平总书记的讲话对崖洲湾的发展有两方面重大影响，一方面是南海海权、海洋资源、海底资源保护开发的陆上保障要求，另一方面是国家粮食安全要求，未来将建成国家南繁科研育种基地和热带农业硅谷，全球动植物种质资源中转基地。在两方面核心功能要求的基础上，规划打造“产学研” 发展平台，建设科技城，不断推动产学研一体化发展。

3、规划历程

伴随式规划服务，仍在持续进行中。2016年，崖洲湾新区总体规划启动至今已有六年多时间。2018年，习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上宣布将崖州湾新区正式更名为崖州湾科技城，规划进入第二阶段，主要是总规、控规两项法定规划的编制。第三阶段，按照高质量发展、高标准建设的要求，启动9项专项规划。2021年，规划批复实施后，启动了CIM平台建设和生活圈规划建设两方面的工作。

在规划编制过程中遇到了一系列问题，例如法定规划已经批复，在这样的情况下编制专项规划，谁来牵头？谁来整合？谁来协调各方利益？如何协调各方利益？各类专项规划内容庞杂，如何形成简单明了的管理文件，精准高效的管控建设实施？

二、工作方法

一头一尾  全程参与

针对上述问题，项目组在制定工作方法、编制规划的过程中，收获了一系列经验，总结下来可以概况为：

“一头”统一思想，共同商议；

“中间”统一标准，高效决策；

“一尾”统一出口，精准管控。

1、明确工作机制

“一头一尾”全面统筹，中间环节全过程参与。由我院为总牵头单位，采用1个总规、9个专项、1套出口的“1+9+1”模式。通过总规确定战略统一思想，专项规划全面把握系统问题，按照五类进行管控，通过内容提炼形成简明易操作的管控图则和管理手册，提高规划管理效率。项目组通过“规划编制+驻场服务”的方式，提供全流程的规划技术服务。

2、规划编制过程中的典型问题与工作方法

参与规划的各方价值观不同引发的各类矛盾是最核心问题。具体来看，包括四类典型问题：第一，视角不同，引发了片区开发逻辑和城市整体规划逻辑的矛盾；第二，利益不同，带来的问题是商业利益和公众利益之间的碰撞；第三，设计理念不同，具体表现在建筑单体设计和城市整体秩序之间的矛盾；第四，思维不同，重点表现是工程建设惯性思维和规划创新之间存在矛盾。

典型问题1：业主逻辑与城市逻辑，平台公司各自为战，空间结构难融合。科技城建设以两家企业为开发主体，受G98环岛高速分割，两方各自构建了一套中心体系的“封闭结构”， 给两方的科技交流和创新融合发展造成了很大的障碍。

工作方法：统一思想、协调结构性问题，从“包子思维” 变成“烧卖思维”。通过多轮沟通、博弈，借力政府部门协调，开发企业从原有的“封闭式结构”变成“开放式结构”，在两方结合区域，也就是科技城核心区位置，共建科技创新公共服务平台，两方交互、共享、融合发展，给城市未来的发展提供1+1大于2的科技创新空间服务。

影响两个片区融合最大的障碍是G98环岛高速造成的空间分割问题，经多轮研判明确了G98高速局部入地方案，通过城市公园缝合两侧空间功能，以中央公园开敞空间为依托，沿线布局科技创新和公共服务功能，形成城市科技创新服务骨架，将各功能板块有机融合，通过环岛高速入地的方式，还绿于民，给市民和科技人员提供开放共享的交往空间场所。通过经济测算，G98入地工程投资总额约40亿，中央公园建设完成后，沿线的土地溢价超过200亿元，也给城市未来的科技创新带来了不可估量的空间溢价。

典型问题2：商业利益与公共利益，利益诉求不合理，开发比例过高。从利益角度出发，大家都希望尽可能增加开发类用地比例，部分片区在开发初期提出的产业和居住比例接近用地诉求的90%，“科技投入，房地产算账”的开发节奏也与崖州湾科技城的建设要求不符。

工作方法：统一标准，以科技创新空间为骨架，均衡布局职住单元。统一以科技创新为指导思想，明确以科技创新功能为主导，统一以产城融合发展为标准，居住配套必须服务于科技创新，按照步行15分钟可达工作地点，10分钟车行可达公共服务核心两个原则布局，明确禁止按房地产开发思维建设科技城。

典型问题3：单体设计与系统管控，单体设计自我为主，微观思维。建筑单体设计各具特色，缺乏整体引导，系统管控。

工作方法：精细管控、精准落地，全过程引导单体项目实施。单体设计的主题、理念和意义非常重要，但是对于整个城市来说，建筑设计的科学性和地方性更为重要。规划提出通过热模拟分析，分析热带建筑的通风降温规律，总结建筑设计的原则。

以南繁创研院设计方案为例，经过多轮沟通，在保留建筑朝公园一面，体量逐级跌落等合理性设计的基础上，对建筑的建筑立面和建筑形式进行了优化，从软件模拟的分析结果来看，调整后方案大大改善了建筑的自然通风和日照辐射影响，也体现了建筑应有的地方性。

典型问题4：工程思维与规划思维，市政施工方案不合理，提出修改上位方案。以城市管廊方案为例，城市管廊体例通常较大，专项单位建议拓宽道路红线。

工作方法：专业拉通、下沉细节，精打细算落实方案。通过深入研究、多轮沟通协调，实施方案最后充分利用崖洲湾科技城“小街区、密路网”道路密度高的优势，设计不同功能的小尺寸单体管廊，在节约城市用地的同时，也解决了行道树受管廊尺度挤压，导致根系过浅破坏人行道铺装和台风气候容易倾倒等一系列问题。同时也缩短了市民日常出行的距离，减少交通拥堵和对小汽车的依赖。

三、实施成效

全面统筹、全程服务，通过“一尾”保障高效管理和精准落地

“一尾”分为两个阶段。1.0阶段，全过程式服务，实现精细管控、精准落地。从规划管理的角度出发，在规划统一思想的基础上，优化管理流程，优化规划设计条件出具形式，采取“一张法定图则”加“一套管理手册”的方式，明确刚性管控内容并实现精细化管控。项目建设方在报建前按照管理手册中的自评报告模板，增加填报自评报告环节，在项目审查前提交自评报告，量化对各项管控要求的执行情况，从流程上大大缩短了设计评审和修改的周期。

2.0阶段，利用CIM和BIM手段，实现全流程、可追溯、智能化管控。按照科技城的要求，规划设计了科技城信息模型分析，把前面提到的各类管控规则，包括出让条件等内容进行数字化集成。通过企业提供BIM，纳入城市CIM系统的方式，实现全流程、智慧化、可追溯的数字化管理服务。

在提供全流程技术服务基础上，科技城建设的效率和质量都大有提升，目前几个重点实施项目都已经基本建成，主要包括南繁种业科技众创中心、中国热带农业科学院、南繁公园、科技城集中供冷设施等项目，都在稳步高效的建设中。

后续服务，科技城社区生活圈建设规划研究。随着科技城的深度开发建设，针对实际建设需求，科技城生活圈建设规划重点解决在城市新城、新区的建设过程当中，因为建设时序不同，而产生的项目布局分散、服务配套跟进不足等一些列问题，通过生活圈的建设，重点补充便民设施，保障城市“建设一片、完善一片”，使科技城在建设过程中，最大化的保障市民和科技人员的公共服务需求。

目前，规划技术服务仍在延续，在此也特别感谢北京公司城市设计所、海南分公司，以及参与崖州湾系列规划项目组全体成员的辛勤工作。在今后的工作中，我们将大胆创新、不断优化工作方法，积累更多的实战经验。

项目组成员

胡耀文、单丹、胡朝勇、林玉婷、王炜岑、苏心、余欢、朱玲、周广宇、罗义永、揭思成、佟昕、孙尔诺

报告整理：马菲.

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