突发！楼市收紧，监管升级！众知名房企融资踩红线！
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红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线 2：净负债率大于100%；
红线 3：现金短债比小于1倍。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果：
“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；
“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；
“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；
“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。
图：据国金证券研究所统计，超过这三道红线的房企不在少数。有息负债是相对无息负债而言的。从会计角度来讲，无息负债一般来自预收账款，以及延期支付形成的应付票据和应付账款。 说通俗点就是由于欠款而无偿占用别人的资金。而有息负债，指的是银行长期借款、发行债券等。 二者的区别在于，前者可以无偿占用他人资金，尤其是垄断性企业；后者则需支付越高的利息。
具体的指标计算方法如下：
红线1指标：剔除预收款后的资产负债率 =（总负债-预收）/（总资产-预收）
红线2指标：净负债率 =（有息负债-货币资金）/股东权益合计
红线3指标：现金短债比 = 非受限现金 /短期债务
此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。
为此，21世纪经济报道记者多方求证，多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息，但未见到具体文件。有券商投行部人士称：“地产融资的政策一向这样，也有可能是窗口指导，只有拿到批文后，去备案发行才知道能不能发，发多少。”
不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。
也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。
在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产，不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。
此举将会给地产企业融资带来哪些影响呢？
鼎诺投资根据wind数据，统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业，按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示，考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资，进一步设计了“归母净负债率”指标，归母净负债率越高，说明企业的实际债务风险可能越大，定义为：归母净负债率 =（有息负债-货币资金+少数股东权益）/归母权益。
房地产企业触红线情况统计：
（数据来源：鼎诺投资）
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今年受疫情影响，房地产行业实行“停工令”与“停售令”，项目未能动工，销售回款近乎为0，金融机构被迫暂缓，融资亦是遥遥无期，房企的多数收入来源近乎破裂。
很多房地产企业顶不住倒下了。
据了解，今年以来有逾百家地产公司破产。房地产是资金密集型行业，开发商大多都有非常高的债务杠杆。
相关数据显示，2019年，龙头房企的负债规模呈现持续增长态势。从负债总额看，截至2019年末，碧桂园、万科总负债规模均超过万亿元，分别约为1.85万亿元、1.69万亿元、1.46万亿元；资产负债率分别高达83.75%、88.54%、84.36%。
万科负债总额14593.5亿元，同比增长12.87%。其中，有息负债合计 2578.5亿元，占总资产比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%。
其他上市公司方面，融创中国去年总负责超过8465亿元位居第四位，华润置地、龙湖集团、中国海外发展、新城控股等负债均超过4000亿元。
由于资产负债率单向指标并无法反映房企负债的全貌，在衡量负债水平时，往往同时引入净负债率作为参考。对比发现，2019年富力地产、融创中国等头部房企的净负债率处于高位。
富力地产近年来的净负债率持续攀升。截至2019年末，富力地产的净负债率增长至218.34%。不仅如此，2017年、2018年，富力地产的净负债率分别为188.8%、205.4%，远超行业平均水平。
整体上看，市值在百亿元以上的房企中，泰禾集团净负债率居首，达到243.76%。富力地产、融创中国、建发国际分列第二至第五位。
原本就债务“压顶”的房企经历2019年大考，有的艰难前行，有的“摇摇欲坠”。
2020年先逢疫情、再遭融资渠道收紧，对中小房企而言，无疑是雪上加霜。
如今，房地产市场进入存量时代已经成为共识。
此时，资源向头部房企聚集，对于行业内占大多数的中小企业而言，情况并不乐观。
从销售恢复情况看，很多小房企项目布局非一线城市，不同于需求稳定的一线城市，销售的季节性较为明显，错过春节、五一、端午等返乡置业小高峰会造成大笔损失，导致资金面趋紧；其次，中小企业融资较为困难，少有渠道填补资金缺口，进而有可能进入恶性循环。
随着2020年融资收紧的阵仗拉开，不少企业的债券兑付危机已经出现。
今年7月6日，泰禾集团的“17泰禾MTN001”未能按期兑付本金和利息，构成实质性违约；6月8日，隆鑫地产一笔8亿元私募债违约；3月6日，新华联的“15新华联控MTN001”不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约。
（2020年违约债券。数据来源：wind）
据海通证券研究所报道，已经出现债券违约的房企包括泰禾、中弘、国购、华业资本、银亿等诸多房企。另据wind数据显示，截至7月29日，2020年房地产、建筑与工程行业已有10只债券出现违约。
对此，上海中原地产分析师卢文曦分析称，最近出现债券违约的不少是信托产品，信托产品的特点是利率高，需要企业快速高周转起来，才能保证资金链的安全。但上半年疫情导致销售下滑，没有办法快速回款，最明显的后果就是资金链承压甚至断裂。
“下半年的资金会比较紧缺，尤其是一些信托公司为了应对严查提前赎回产品也是有可能的，下半年债券出现‘暴雷’的情况也是很有可能的。”
值得注意的是，在本轮出现债券违约的企业中，市场氛围与以往不同，大型房企开始现身。海通证券报告分析称，泰禾集团的违约与此前的违约房企有很大的不同。
首先，泰禾集团并非多元化房企，较为专注主业，虽然也投资了一些钱在医疗等领域里面，但总体体量不大；其次是规模大，这打破了房企“大而不倒”的预期，会对市场形成不小的冲击。
但在卢文曦看来，“大而不倒”的预期被打破是必然的。他比喻称，一个饭店里有十个锅子八个盖，反正总有轮不过来的锅。但万一哪天这个饭店就剩六个盖子怎么办？就意味着有更多的锅轮空。“这跟房地产行业一样，能不能一直有自己的‘盖子’是与现金流、经营决策等多个方面密切相关的。”
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对此分析称，仅从今年的房地产市场来看，上半年受疫情的影响，很多企业实际上是在靠融资支撑。这个时候融资收紧，对行业来说意味着经营压力的徒升，甚至会危及企业生存问题，而中小房企更是首当其冲。
开发商：要过苦日子，偿债高峰也要来了！
其中，万科2020年到期的债务最高，达600多亿元。另外，在TOP20的房企中，还有绿地、绿城、龙湖、新城、融创和世茂6家房企年内到期债务破百亿元。
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