聚焦漳州首场土拍：新规漏洞引发现场争议 世茂中梁首进漳州市区
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本次土拍最大看点在于漳州首次采用“限地价、定配建、竞房价”拍卖方式，即地块限定土地出让价款，项目内要求无偿配建相关建筑，以设定的住宅平均销售价格为起始价，由竞买人向下竞报住宅平均销售价格的拍卖方式。
2017P08(闽南水乡05地块)
流拍后重新入市地块，而去年的流拍也较为戏剧性。
2017年10月12日，漳州首次采用“限地价+控房价+竞自持”的拍卖方式，现场共吸引了万科、建发、招商、中海、禹洲、中骏，泰禾等房企参与。闽南水乡05地块经过170轮竞价之后，最终拍到封顶价36亿元，禹洲最后一轮报出2000平配建面积，但终因未达到政府最高保留标准，宣告流拍。
此次重新开拍，却意外一锤定音。仅保利、世茂两家报名，世茂首轮报价19990元/㎡便结束拍卖，扣除8000平无偿配建外，可售部分楼面价11049元/㎡。值得注意的是，地块规划有规模商业，且商业不小于总计容面积的20%，未来将是闽南水乡的商业综合体。以贴近政府最高限价成交，某种程度上是开发商对价格仍有较高的预期，但也是相对保守的表现，高价意味着为后市留下更多的空间，恭喜世茂首次进驻漳州市区。
2017P10(碧湖生态园07地块)
稀缺优势地块吸引多家房企争夺，建发，国贸，碧桂园，中骏，大唐等已进驻房企深耕意愿强烈，而世茂，保利，远洋，正荣，阳光城，联发也纷纷抛出橄榄枝。现场由于新规引发争议，土拍僵持时间较长。
“当竞买人竞报的住宅平均销售价格首次等于或低于政府设定的住宅销售平均价格合理低价参考价时，拍卖竞价环节结束，最先竞报的住宅平均销售价格等于或低于该宗地政府设定的住宅平均销售价格合理低价参考价的竞买人为竞得人。”
如果现场出现多家同时举牌，如何界定哪家开发商最先达到政府保留价呢？显然政府没有预期到会出现这种情况，导致现场较为混乱。最终还是用摇号方式确定归属，恭喜国贸以“18883元/㎡”成功进驻碧湖豪宅板块，或许将是下一个漳州天琴湾？
2017P11、2017P12、2017P13( "安得广"地块)
三幅“安得广”地块也是漳州首推产品，采用“限地价、竞房价”方式，房价上限分别为8350，8350，7180，主要面向就业、创业人员（人才房性质）和住房困难群众，在产品设计方面有明确要求，但也预先设定了保留方案：“项目交付使用6个月后（项目分期交付使用的，以最后一期交付使用日起计算），若仍有住房未销售完成的，转为竞得人自持租赁住房，自持满5年后，可由竞得人自行按市场价销售。”
什么情况下可能出现住房未销售完成，概率跟数量又会有多少？开发商可先自持后销售，这笔不确定性的糊涂账又该怎么算？但毕竟还是保障性住房性质，限价之下溢价空间有限，开发商也只能理性报价以争取微薄的利润空间。
“限地价+控房价+竞自持”，对政府来说是旱涝保收，可以一举多得，限地价首先保障了政府预期的土地财政收入，控房价可达到稳房价避免房价大涨，竞自持更是借开发商的力量打造政府民生形象工程。
放眼全国，此举也算较为鲜见，但由于细节预演未到位，导致现场较为尴尬。
漳州虽未出台限购，但严格的限价和大环境趋冷背景下，房价上涨势头不再，购房者预期持续降低。
从最近的市场情况来看，刚需明显透支，高端改善艰难支持楼市。刚需项目价格逐渐回落到1.2万-1.3万，但多盘同时入市竞争分羹，多数去化效果不理想，有稀缺资源支撑的碧湖板块高端项目受政府价格干预，高价比项目仍相对热销。
但整体市场仍以低迷为主，逆市热销的项目愈发罕见，预计未来房价将低位盘整，中低端的刚需市场释放乏力，高端市场的产品力竞争空前激烈。
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