2018，梅州的房子能升值吗？（这几个县要留意啦）

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文 | T教授

▌返乡置业，你真想好了？

2018年，楼市的风向在不断的变化，一二线将会持续进行限购和调控，但是三四线城市是否有可能继续上涨呢？其实这是一个大问题，三四线城市房价水平现在已经在很高的位置上了，分险也在不断的积累当中，需要值得购房者的注意。

三四线城市领涨了2017年的下半场，很难能再领涨2018年的上半场。回头来看，涨幅最好的三四线城市所在地是山东，其中胶州、潍坊、临沂、威海都是涨的很高的城市，这些城市还是存在大量的库存，虚高的房价和高库存背后没有强有力的购房需求支撑，房价就如空中楼阁，随时可能崩塌。

而且，我们说一个城市楼市是否有支撑还是关键看人口，而这些三线城市人口的流失是非常严重的，甚至没有人口的净流入，呢么这样的城市房价还在上涨，那样也就意味着风险的增加，未来难有购房需求接盘。

家乡买房子的苦衷

据安居客的报告显示，34%的人是因在工作城市买不起房或限购不能买而做出的被动选择；

 33%的人是希望改善长辈和孩子的居住条件；

23%的人是希望日后回乡发展有个落脚点；

10%的人是为自己手中的闲钱找出路，即投资。

若受调查的返乡置业者没有刻意撒谎，那么，这些理由是很值得玩味的。

因为它如实反映了返乡置业者对房子的定位，是纯消费品？还是投资为主兼居住？及对房价涨跌的态度？

由报告可知，约56%的返乡者买房更多的是出于自用考虑，至于房价未来的涨跌，或是还没深思熟虑，或与其自用相比重要性在其次；而另外44%就相对比较关注房价上涨空间。

上述这些调研，或许真实反映了返乡置业者的想法，但在笔者看来，一大半的返乡置业者尚未意识到“房子对于财富”意义。

什么样的东西，能让人用上几十年，还能把它再卖掉，卖价还能比买的时候高？

笔者认为，这天底下有两样东西能符合这一标准，一曰黄金，二曰房子。

真正的问题是，黄金的价格是可以标准化，房子却不能，房子更像股票和古玩，考验的是买家的眼力。

自用行不行？会不会价值损失？

如果仅仅是出于自用就盲目在老家花掉几十万乃至上百万的财富去买房或者在农村盖房，那么，此时的房子和你花八九千买的ihpone或几十万买的车没有什么本质上的区别，都是消费品。

当房子买好或盖好的那一刻起，就不要奢望这砸出去的几十万乃至上百万还能100%的收回来。

如笔者有一个亲戚，2017年下半年在农村老家，花费40万盖了一栋三层小楼。他的出发点和那些返乡置业一样，改善老人和孩子的生活居住条件。

在他眼里，这40万的房子和他花20万卖的车没什么区别，都是用的，其也没指望这三层小楼能再换回那40万。

这是一个在北京收破烂的小老板思维，这笔钱更是他几年的积蓄。

如果你把房子看成自己的一个重要性财产收入，那么，就需要睁大眼睛去挑房子了。

▌房价上涨逻辑已悄然改变

过去两年（16、17），什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西，一二三线城市集体性的鸡犬升天？

城市化水平低？居民收入增加？城市人口增加？显然都不是，是泛滥的货币和信贷。

如2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。

而2017的调控，导致资金流向三四线城市，使得三四线城市房价飞涨。

这两年的房价上涨是事实，甚至颠覆了很多人认知，但如果要下手买房，就不能被上涨的表象所迷惑，我们必须要明白的是，货币只能推动房价的短期上涨。

因过去的大水漫灌，中国的金融风险已经到了危如累卵的地步，中央更是将“防范金融风险”作为三大攻坚战之一。

所以，过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。

从投资的角度来说，判断房价涨跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

其中，土地代表着供给，金融和人口代表着需求。

供给这一端，是这一轮调控，政府的发力点。

金融，未来的主基调是去杠杆；人口，已经迎来拐点；

没了金融这根杠杆，没了快速增长的人口，意味着，中国房地产市场将会迎来新的供需平衡；

未来，在更长的时间内，城市房价的上涨空间，将取决于其基本面，即经济实力和人口。

▌有人口流入的城市才有未来

在中国人口进入存量时代，谁能吸引到更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。

因为更多的人口意味着更多的财富创造，并充当着楼市的接盘侠。

纵观当今中国，明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市，只有两个 —— 北京和上海。

即使是四个一线城市中，最为拥挤的深圳，也在拼命的吸纳人，2017年，单是户籍人口就增加了50万人。

意识到这一点的新一线、二线城市，自去年开始，推出人才政策、购房补贴等诸多福利，拼命的吸纳人口。

比如，重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障，安家补助最高200万；

成都优化人才落户制度，实施人才安居，建立人才绿卡；

武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房；

南京的高层次人才购房首套不受户籍限制，40岁以下本科生直接落户买房等。

2月4日，西安市甚至召开了户籍管理民警集体誓师大会，号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。

而事实上，即使是传统的人口大省，近年来，人口波动也极为强烈。

如中国第一人大省 —— 河南，过去6年间，小学生总人口下降了10%；在内部，除了郑州、南阳等三四个市实现小学生人口大幅增长外，其余市均处于下降状态，像驻马店、商丘、周口等市降幅更是达到1/3。

小学生背后站的是有购买力和购房需求的年轻人，小学生人口的下降则意味着年轻人流失。

高达三分之一的年轻人口流失，你还能指望这些地方的房价在未来能有上佳表现么？

当然，全国其他中西部城市也存在类似河南的人口问题。

（图表来源：城市竞争力）

笔者认为，返乡置业本身并无问题，前提是要把房子看作随时能变现且能保值增值的资产，而不是单纯用来住的消费品。

如果是资产的话，基于人口流动及其他因素，返乡置业者就需要规避以下几个坑，

其一，不要花大钱在农村盖房

虽然中央的新政策容许农村宅基地买卖交易，但是在同村或临村农村之间。

这就留下了两大BUG，首先，若你是城市户口，在农村买的宅基地，日后国家是不承认的；其次，即使托关系搞到房产证，因流通度有限，届时花大价钱盖的房子转手时也不再值那个价；

当然，有钱任性者除外。

其二，四五线的县城不要碰

这个不多展开，看看你身边有多少亲戚、朋友或者同学是在你们县城工作生活的，就知道了；再看看他们的工资水平，就更清楚了；

不过，有经济和产业基础的全国百千强除外，如昆山；或者在大都市周边的区县，如嘉兴。

其三，弱地级市的新区、高铁新城等不要碰

比如上图中的驻马店等城市，房价虽会涨但很慢；

而对于这些已建成区发展尚不充分的城市来说，其新区、高铁新城等更是碰不得，等其成熟起来不知要到猴年马月。

其四，二三流风景区的度假房不要碰

除了海南等热带地区度假房有价值外，内陆二三流风景区度假房，就是一个“美丽的谎言”，哪怕它位于所谓的一小时生活圈内。

重庆周边的仙女山、黑山谷等风景区的度假房，不知坑哭了多少投资者。

▌小结

如果房子对你来说，是一笔重要的财富，买房是一次重要的资产配置行为，那么，最好不要将就。

大水之后，要擦亮眼，像选股票、找伴侣一样的去选城市、选房子。

▌三四线楼市拐点已来

昨天是大年初七（2.22），大家开工的日子，而随着春节的结束，“楼市春节档”的战果也陆续披露了出来。

之前还鸡犬升天的三四线楼市，春节档期间已经陷入了一半火焰一半海水的状态。

据中原地产统计数据显示，自春节假期的前一周开始，全国一二三线楼市进入了集体休假模式。

2月上旬，一线城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%，三线城市成交量环比下降9%。

一二线城市楼市春节遇冷，其实，完全可以理解，因为春节期间，这些城市整体处于“人去城空”状态。

但本应受益“春节返乡置业潮”的三四线城市，也出现下滑，就不得不让人警惕了。

经过过去10多年的几个周期下来，中国楼市已经呈现出稳定的特征，即在上涨周期内，一线城市先涨，其次是二线城市，再次是三四线城市，这个现象的背后，体现是资金受调控堵截而外溢的规律，就像洪灾时治水一样。

而这次本属于黄金档的三四线城市却意外遇冷，则充分表表明了一点，即由2015年底“930”新政催生出的这波楼市大潮已经全面褪去。

虽然大多数购房者受“买涨不买跌”—— 这种劣根性的驱动，最终沦为小白鼠，但对于那些有投资意识的购房者来说，当下恰是审视自己买房决策的最佳时期。

“股神”沃伦·巴菲特自己都说过，“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。”

▌“用脑”去买房

在我们搞清楚，三四线城市房子值不值得买？什么样的三四线房子才值得买？什么时候买合适之前，需要先明白一点，哪些因素在决定着房价的涨跌？

说得通俗点，即不仅要知其然，还要知其所以然。

上过马列课的同学们，想必都知道一个经典的价格理论“商品价格由价值决定，受供求关系影响，上下波动。”

中国内地房价涨跌的奥秘，也就藏在这个公式里。

在笔者看来，房子的价值不是指建造成本，也不是指土地价格，而是一个城市的基本面，衡量城市基本面相对真实的指标有人口流入、财富总量，因为这些指标代表着一个城市真实的购买力水平，也是一个城市房价安全边际。

只不过，这些年城市基本面对房价的影响被“货币政策”主导的供求所扭曲。大家可以回顾下，过去这些年每次房价大涨无不是因为宽松的货币政策所导致，如这一波的“930新政”。

所以，当下中国一二三四线城市高企的房价，本质是一种货币现象。

而由货币吹起来的资产价格，最终会是什么结果呢？

2015年的中国股市给出了最完美的答案。

而从去年起，中国又重新进入了金融去杠杆周期，高层甚至将防范金融风险，列为了三大攻坚任务。

可以肯定是，在资本退潮的过程中，那些基本面薄弱的三四线城市，房价势必要触礁漏水。

所以，对于有意在三四线城市置业的人来，当下的买房逻辑已经不是以前做波段了，而是价值投资。

而价值投资的首要原则，就是搞清楚自己的诉求，是投资还是自用（刚需）。

如果是投资，笔者很同意当下的一个观点，即除了北上广深周边的三四线城市外，内地的三四线城市，都不值得投资，不管是商铺还是住宅。

说实话，三四线城市的房子，有些连余额宝的收益都跑不过。

如山西阳泉，3年前，某人曾在市中心买了套房子，当时花了50万元，而3年过去了，现如今房价依然是50万元，而且还卖不出去。

所以，若从投资的角度来说，此人显然成了接盘侠。

而如果是自用的话，虽然可以口头上不在乎房价的涨跌，因为不出售，房价涨跌的收益和损失都只是账面上，实际感受不到。

但这并不意味不需要认真筛选城市、筛选地段、筛选配套，因为这些基本面决定了房子的资产价值在未来十几年内的表现。

你不希望十几年后，需要卖掉这套“刚需房”给儿女换“婚房”时，还需要大把掏腰包补贴吧。

抛去货币政策的影响，决定一个城市房价安全边际和增长幅度是刚才说的基本面，即人口流入，而衡量人口流入的真实指标有新增小学生人口、新增缴纳社保人口等；

再一个是财富总量，最直接的指标是城市资金总量，即金融机构本外币存款余额（是否能跑赢全国水平）。

因为上述这些指标，每个城市的具体情况都不同，笼统去下断定必然是失真。笔者建议读者们，可自行查询，其实，收集这些数据并不难，百度一下政府的工作报告都可以查询得到。

而且，这些指标都是靠人头数出来的，所以，很难造假。

不过，笔者需要提醒的事，数据范围约小越真实。

比如河南驻马店，其作为一个地级市，下辖一市九县，若以行政概念来统计驻马店市数据（一市九县），其小学生人口在过去5年间下降了36%，不可谓不严重。

但若以市区来划分的话，这些年驻马店市区的小学生人口是在增长的，真正流失的来自于下面的县。

所以，对于那些不像被舆论牵着鼻子走，而且希望“挖到宝”的购房者来说，不妨去扒拉下这些数据。

▌小结

对于很多在三四线城市买房的人来说，现在是一个十字路口。

一旦踏错，搭不上国家的财富列车不说，还将继续被剪羊毛，甚至成为某些势力的接盘侠，就像股市一样。

只不过股市用的是铡刀，手起刀落一瞬间就没了，然后剩下的就是漫长的疼痛，而楼市用的水果刀，一回切一点，虽然短期疼痛小一点，但长期积累下来，损失是一点都不比股市小。

而诺贝尔经济学奖得主丹尼尔·卡恩曼的“峰终理论”则表明，很多时候人们会刻意的欺骗自己，即会对“疼痛小损失大”的教训主动遗忘。

在财富投资市场，你是笑一时还是笑一世，取决于你是羊群中的那只羊，还是去驱赶羊群的狼。

因为羊是无法克服自己身上的“羊性”的，而狼可以。

诸位读者们，没人想任人宰割的羊吧！

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