大基建发展增添新动能---基建reits

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），并向社会公开征求意见。这意味着，中国公募REITs试点正式起步，基础设施投资或将进入崭新的阶段。

REITS的起源——REITS是怎么产生的？

REITS起源于1960年代美国的马萨诸塞州。越南战争之后，很多退伍的老兵有一笔养老金，他们发现找不到好的投资资产，于是就开始想去炒楼，但是通过公司的方式去购买写字楼，这个法律是不允许的，禁止大家去炒楼，所以他们就把钱委托给信托公司，委托专家去购买写字楼，这是允许的，于是出现了第一个REITS产品。1960年，艾森豪威尔出台《REITS法案》。普通的老百姓可以把钱委托给信托公司去成立信托产品，购买商业地产项目，这就是REITS的起源。简单来说，就是投资者把钱交给房地产投资运营方他们拿着钱去买房地产物业，比如写字楼、商场、停车场、酒店等等，投资者们变成了房东的同时，还可以享受物业升值的红利。

其特点有以下方面：

1、投资门槛低：正如其设立的初衷，为中小投资者提供了一个投资不动产的机会。

2、 流动性强：因为reits产品能够像股票一样买卖方便，在交易时间内随时可以买卖变现。

Reits投资领域发展

经过多年的发展，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已经成为专门投资不动产的成熟金融产品。

本次我国推出的reits有何不同？

本次推出的reits采用的是“公募基金+单一基础设施资产证券”这种产品结构，比如一个收费公路项目，投资方可以把这个公路项目及其收益打包，做成一个“基础设施资产支持证券”，然后委托一家符合资格的券商或者基金公司，通过公开募集的方式，发行主要针对这个收费公路的投资基金。募集完成后全额购买这个收费公路的支持证券，也就等于把这个项目100%股权，特许经营权都装入了公募基金，这个基金的持有人，可以享受这个收费公路项目的收益，其份额也可以在交易所交易。所以，本次推出的reits是一种公募的不动产投资信托基金，主要投资单一的大基建项目。

按照证监会和发改委的征求意见稿：要求原始权益人必须参与战略配售，比例不少于基金份额发售总量的20%，且持有期不少于5年。

通过这种方式，投资方可以把沉淀在收费公路里的固定资产盘活，套现出80%，而套现出来的资金，可以继续投资新的项目。原来的项目，仍然在自己手里，只是要给基金的持有人分红。可以看出每发行一个reits就等于给一个大基建项目加了80%的杠杆，大家都知道经济适当的加杠杆是非常有好处的，如果一点杠杆不加就是对资源的浪费，这样的效率也会低下，所以从这个层面看，这个时点推出REITS是高层对经济下的良方以促使经济从新冠疫情中快速复苏。

这里总结了下李迅雷的观点给大家提供一些后续的投资方向把握：短期而言，基础设施REITs的推出一定程度上体现了政府扩张基建的态度，基建板块的投资可以归纳为：短期拥抱周期热度，龙头集中度提升实现超越行业的弹性；中期基础设施REITs有望优化中国基建投资格局，优化基建商业模式，总而言之基建短周期中终有新逻辑可讲；加之目前基建蓝筹与消费、科技、医药板块巨大的估值差，基建板块的投资价值是比较显著的。

这里的一个比喻也比较形象，基建板块就像“一堆干彻底的柴”（周期向上、估值底部），基础设施REITs就是那一丝“火光”，而宽松的流动性就像一片“晴天”。建议关注中国交建、葛洲坝等运营资产规模较大的基建企业，继续推荐中国中铁、中国铁建和中国建筑，当然我们前期给的基建标的也可以继续关注。

风险提示：经济下滑超预期、政策执行低预期等。

此外，按照意见稿的表述，优先支持的大基建项目包括：仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等传统大基建，也支持信息网络等“新基建”。并且规定项目权属清晰、具有成熟的经营模式及市场化运营能力的发起人及基础设施运营企业信用稳健的企业优先。文件还要求：聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

这段表述意味着，京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等地区会得到政策上的优先支持。

本次的REITS推出的意义？

从以上的分析，可以看出，国内之所以要推出这个reits，主要还是想为大基建“加杠杆”。通过公募reits的渠道，把资金引入大基建领域，要知道基建项目是非常烧钱的，每公里高铁，总投资接近1亿元，如此大规模的投资总量，建设资金从哪里来？单单靠政府的力量是不行的，所以我国大多数的基础设施都是通过集中社会的力量去实现的，优化社会上闲散的资金进行国家经济的建设，让大家为国家的建设都贡献一份力量，当然最后也是取之于民用之于民，这些年的惠民工程可以说是世界上发展速度最快的，这也被国外人调侃为“基建狂魔”，我想说的是这就是制度优越性，能够集中力量办大事，而不是像资本主义那样每天都想着怎么赚钱。

从国内基建资金演变的方式来看，大概可以分为两个阶段：1998—2007年、2008—2018年。亚洲金融危机期间，中央通过发行长期建设国债与信贷支持完成了基建的刺激，从2001年开始基建投资进入内生扩张的阶段，这一阶段基建的快速持续扩张并没有带来地方政府杠杆的明显上升，主要是因为国内城镇化工业化的驱动下，地产经济出现极大繁荣，财政实力获得了极大充足，该阶段，基建的扩张是经济增长的结果。而次贷危机的四万亿之后，基建进入杠杆驱动的阶段，这一时期基建的每一次扩张，都伴随着地方政府债务的快速膨胀，而这一时期的基建被反复作为刺激经济的手段。以前，我国的这些基建，是通过各种间接的渠道，最终还是从银行体系里筹的钱。但是这么一直下去，地方如果还不上钱的话，银行的压力就会非常大。其他不说，光国内的高铁项目，每年建设所用筹款的利息，就是万亿级别的。比如中铁隧道集团副总工程师王梦恕说，修铁路的钱基本全是银行贷款，贷款已经达到3万多亿元，按照6%利息来算，铁总每年要拿出1800亿的利息给银行。可现在银行压力比较大，地方财政赤字虽然还有提升空间，但是空间有限。虽然推出了不少的地方债，但是政府财政还是缺口巨大，那么，哪来那么多钱“上项目”来维稳经济呢？

这就是为什么当下要推出基建reits，因为这是眼下最优的方案，这东西就像前段时间深圳热炒的房抵贷一样，把沉淀在不动产的资金，用金融手段给盘活出来。房抵贷就是把房地产拿去银行抵押，然后从银行获得资金。但是这个房子的所有权还是原来的房东，除非他换不出本金和利息。类似的基建reits就是通过金融机构评估后，搞成金融产品去兜售，然后就可以从社会渠道得到融资。而且这相当于把呆滞的固定资产“金融化、证券化”，增加了其流动性。这么一来，地方财政又有钱了，又可以去上项目了，这一方面有助于有效的利用资源，另一方面也能有效的促进经济的发展。

投资REITS的风险与机遇？

至于风险也是有的，那就是项目选择自负盈亏，有的项目可能不赚钱，比如修建了一个高速路，结果根本就没有车辆来往，你投资者就只能自己承担损失，所以在投资项目的时候，投资者也要多思考一些，别被一些背后的劣质项目给忽悠了，例如之前地方借债搞建设的时候，就盖了很多鬼城以及很多没有人入住的产业园。以前的损失是他们自己承担，以后承担损失的就是这些基金投资者了。但同时也带来了一个重要的影响，以前地方政府干项目形成了很多拍脑袋的决策，建了很多基建项目，效益却是非常低，但现在市场化决策了，如果不被看好的项目很难得到融资，有效益的大基建项目才能拿到市场化的融资。而有效益的大基建往往在经济发达的地区，有人口竞争力的地区，市场化程度高的地区。所以这一定会加剧地区之间的差距。让经济发达地区的基础设施越来越好，让他们更能吸引增量人口，最后带来强烈的“马太效应”。

最后，此次的意见稿虽然意义不小，一定程度上填补了立法空白。但国内的reits仍面临着税收优惠不足、基础资产收益偏低等障碍。毕竟投资价值不足的融资工具，其融资的能力也终将受限。基础资产收益率过低，产品发展的内生需求就不足。所以从这点看，高层后续的减税力度会更大。大家要明白一件事，融资主体的核心诉求：仍是资产出表，快速回笼现金，通过项目出手获得3—5年的短期融资，而投资者可能也并不在乎通过基础设施运营能获取多少分红。最终还是看重主体信用。而且现阶段推出，要特别小心一点，就是务必要把它的作用限定在“基础设施”这个领域，不能让它绕道去炒房，现在国内的楼市价格已经不低，如果有人动歪脑筋，把它变成了集资炒房，那这个风险将是巨大的，相信高层这些问题都已经考虑到位，最终的目的还是促进经济复苏，社会进步发展。

以上观点供大家参考，希望各位多多思考每个政策背后跟自己的关系，因为这关系到我们的财富和事业发展，欢迎大家留言积极交流。