业内：深圳式“高评高贷”将绝迹（附今年151个入市新盘表）
2018该怎么买？
昨日，在咚咚找房举办的“2018购房者民间总结会”上，业内专家李宇嘉、徐枫结合政策与数据分享了他们的答案。
李宇嘉认为，广深科技创新走廊值得关注，只要流动性控制住了，深圳房地产市场就起不来。如果真的有钱的话，可以买一些银行理财产品。
徐枫则透露了一个重要信息：2018年深圳肯定会严格执行“二手房按网签价计算税费”政策，目的就是杜绝阴阳合同和高评高贷，工商铺市场这个问题比住宅更严重。
此外，据咚咚找房统计数据显示，2018年深圳预计将有151个新房项目入市。值得一提的是，全面豪宅化的南山预计供应新盘数量达25个，超过宝安（24个）。一向难得出旧改的福田区，将有百万级旧改大盘入市。
超多干货整理如下，不妨拿去参考。
咚咚找房统计数据显示，2018年深圳预计有151个新房项目可入市，纳入统计的项目基本都已经开工，部分项目已经达到预售条件，整体可供应项目比2017年稍有增加，可供应面积相比应略有提升。但依照往年的供应情况和目前趋势来看，真正入市的项目和供应面积或达不到统计数量。
南山
统计数据显示，2017年南山新房成交均价全市最高，至101467元/平，同比上涨23.5%；成交2235套，同比下滑67.6%。南山新房均价突破10万/平，已全面豪宅化。
25个，这是南山今年预计入市项目数量，仅次于龙岗。前海的写字楼和公寓、蛇口的高端住宅、西丽的大型综合体、华侨城的旧改，表现亮眼。
经过多年酝酿，2018年前海将会迎来一个小爆发，成为南山顶级商务公寓和写字楼供应的集中区域。华润前海中心悦玺将推122-338平公寓，前海嘉里中心50余平的小尺度公寓值得期待。
蛇口自贸区受规划利好刺激，加之招商蛇口对蛇口老镇的整合规划，预计将有5个项目入市。万科蛇口公馆将推售53平装修两房，首付190万起。招商渔二旧改、半岛城邦四期均有望入市。
西丽的新房供应似乎进入尾声。大型综合体项目宝能城西区将推售住宅产品，2016年3月备案的东区产品，均价7.79万/平。5号线长岭陂站地铁口物业——京基御景峯将推110-150平毛坯住宅。
南头片区有3个新房项目，规模都不大。
福田
福田CBD土地资源紧张，新盘多为城市更新项目，2018年将有11个项目入市。
安托山片区成供应大头，有4个住宅项目推出，包括万科瑧山府、万科香蜜府、天健公馆、合正安托山项目。值得一提的是，万科瑧山府一期备案均价9.97万/平，新一批产品价格会突破10万吗？
位于上沙的百万级旧改大盘——中洲湾，吸睛力max。整体建面达到126万平，规划建设5栋超高层塔楼结构大厦，包括2栋写字楼及3座公寓，近滨河大道，在9号线下沙、7号线上沙站双地铁口辐射范围内，区域规划为大金沙片区旧改，前景较好。
罗湖
罗湖近些年的新房供应以城市更新为主，缺少优质住宅项目，去年住宅类项目仅有向西雍睦豪庭1个。今年预计有11个新盘入市，多为商业类。
笋岗片区进入旧改集中供应期。宝能中心、中洲旧改、深业泰富广场、华润万象食家等项目主要供应公寓、办公、商业及少量住宅产品。
宝安
2018年宝安预计新增供应项目24个，西乡、沙井、宝中、沙井供应量较多。
宝安老城区新安有4个纯住宅项目，且多位于地铁12号线站点附近。机场北的福永、沙井、松岗供应新盘以住宅为主，多半来源于城市更新。
总体而言，宝安依然是新房供应大户，刚需置业者可以关注机场北区域，选择现有地铁口或规划地铁口物业为佳。
龙岗
当仁不让，龙岗以42个项目稳居供应榜单首位，且主要是住宅类项目。
大运新城异军突起、布吉塔横空出世、14与16号线的地铁利好，让龙岗连上头条。坂田、布吉、大运成龙岗供应主力，填平洼地还是进军新城，值得思考。
龙华
今年龙华新增供应不多，以消化去年的尾盘为主，预计将有13个项目入市。
民治成供应主力，将推出8个项目，多为住宅、公寓和办公产品。民治新盘多位于核心地段，名企开发，市场关注度较高。
光明
由于原关内土地资源紧张，地铁6号线动工建设后，光明新区的存在感越来越强。今年光明将新增6个项目。
宏发天汇城、勤诚达正大城都是体量较大的综合体类新盘，天汇城一期备案均价39898元/平，二期将推出公寓产品；正大城将推售74-144平住宅。
咚咚找房统计，目前光明和公明两大街道预计有二十多个旧改项目处于前期状态，未来城市更新将成为光明新房供应的重要来源。
坪山
坪山主要供应区域以中心区为主，新增供应项目10个，财富城、飞东、飞西旧改等是主力。
坪山大盘心海城与商业项目泰禾中央广场将陆续有新品推出。以华谊兄弟文化城和正奇未来城为代表的大型产业综合体项目，是坪山重点项目。
盐田
地铁8号线开工，或为盐田楼市注入新活力，2018年预计将有6个新盘入市。
盐田佳兆业城市广场即盐田整体搬迁项目，计容建面达107.08万平,是目前盐田最大的在建综合体项目，也是盐田最大的商住项目。产品包括住宅、商务公寓、写字楼、商业建筑和一些公共配套设施等，其中还包含3万平政策性人才住房。
大鹏
大鹏虽拥有较好的山海资源，但往市区的通勤仍是短板，所以新房产品多以“度假”为卖点。2017年仅花样年家天下获批入市，今年招商东岸也有推盘计划。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉：
广深科技创新走廊值得关注
❶从楼市大数据大家可以看到3个重要的信号：第一，深圳的新房成交创新低；第二，商务公寓卖得挺好；第三，二手房也还不错。
❷只要流动性控制住了，深圳房地产市场就起不来。现在深圳每个月的房贷只投放80亿，而2015年最高月房贷投放200亿。信贷政策是2018年影响深圳楼市最主要的因素。
过了新年以后，80亿的额度控制没有任何松动，深圳还是执行央行的要求，房贷额度不能放松。国家为什么允许兰州、合肥这种城市自己搞一点小动作？你自己搞就搞吧，我把银行的钱袋子控制住，你就不可能有太大动作。
❸大家不能把限售看作短期调控，它是长效机制最主要的组成部分。限售跟限购不一样，限购可以随时取消，限售是不可能随时取消的。从兰州的政策来看，未来的政策绝对要向限售转移。
2018年深圳还有很多新房价格被管制，而且限售可能会实施，还有就是商务公寓市场，这是2018年深圳楼市可能出现的三点变化。
❹未来深圳的房价走势是在不知不觉中把虚高的资产溢价一点一点走下来。限价在2018年还要坚持，限售如果在深圳启动，未来像深圳一样的城市的房价可能处于——挂牌价是一个价，实际成交是一个价，全款买房是一个价，贷款买房是一个价，商业贷款买房一个价，组合贷款买房是一个价。
❺广深科技走廊是值得投资的区域。从深圳南山到东莞松山湖，再到广州南沙，这里将是未来中国的硅谷，未来这条走廊的产值以及围绕这个走廊的粤港澳大湾区产值全球第一。
除了深圳的房价偏高，其实东莞和广州靠近南沙片区房价都比较低，所以这个区域值得大家关注。
❻2018年成交量毫无疑问会上升。对于深圳来讲，事实上需求是非常强的，深圳是国内大城市中年轻人口占比最高的城市，而且深圳是每年常住人口流入最多的，每年有50、60万常住人口流入。
2016年、2017年深圳新房成交量连续下降了两年，深圳从来没有连续三年房地产成交量下滑，所以我认为2018年成交量毫无疑问会上升。
❼现在买房不如买理财产品。投资深圳本区域的房地产市场，刚才已经说了，流动性溢价会损耗，所以不是很建议大家买房，如果真的有钱的话，你可以买一些银行理财产品。
深圳市房地产中介行业协会研究总监徐枫：
深圳今年会严格执行“二手房按网签价计税”政策
❶深圳是存量房市场，而且深圳市场是全国标杆。从市场交易情况来看，交易量变动幅度和变动周期是全国最大幅度的，同时周期也是最短的。这说明深圳类似于股票市场的蓝筹股概念，即变动非常快，而且这个市场很激进，我们觉得现在这个市场从数据量来说是资产泡沫的市场。
❷与2007年相比，这两年是金融杠杆带来的市场，某种程度上来说是更加不理性的市场，所以我们再次提醒诸位要关注市场的风险。
举个例子。
如果按十年期折算，东海花园一期三房两厅单位9000元的租金，按十年折现是97万，按50年折现是339万，而当时的报价是1178万，1178万减去50年的折现，中间是839万的泡沫，如果按十年折现的话，就是1081万的泡沫。这个表格很清楚的告诉我们，如果用未来收益来评判房地产本身的价值的话，这个泡沫有多大。
❸2018年深圳肯定会严格执行“按网签价计算税费”政策。你的网签合同价格和你的贷款金额必须要挂钩，而不是交税一套价格、贷款一套价格，这样做的目的就是杜绝阴阳合同和高评高贷，其实在全国很多城市都有这个政策了，深圳工商铺市场这个问题比住宅更严重。
❹现在市场的交易周期在转慢，风险在加大，目前市场上成交中位数是500万左右，成交户型是三房两厅到四房两厅单位为主。如果你买的是1000万以上的楼盘，可能需要考虑到成交周期大大延长，没有那么快出手。
如果你购买的是临深片区的物业，临深片区看数据量确实价格上涨非常多，但存量房市场成交非常少，也就是新房买过来之后，你想转手做交易，后面接盘的人没有你想象的那么多。
❺我们对2018年的看法是觉得房价的涨幅是回归理性的，而且我尤其提醒大家关注工商铺市场的风险，工商铺现在的交易量比较差，特别是商铺市场有一定的风险。
未来流动性还会进一步放缓，特别是豪宅盘的成交，但豪宅客户不是普通刚需客户，如果他手头上有两千万、三千万以上，他关注的是全球市场的投资，一千万在全球市场可以买到很好很好的楼盘，但在深圳只能买到中位数成交的楼盘。
蒸鱼🐟 悦悦悦 | 整合编辑
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