实探 | 拆赔比1:1.33、签约超95%，万科南苑新村旧改6年后再启
暂停6年后，万科南苑新村旧改摁下重启键。
7月31日，深圳市规划和自然资源局南山管理局重新公示南苑新村城市更新单元专项规划（草案）。此时，距离2013年初因部分业主信访问题暂缓旧改审批工作已过去整整6年。
据了解，万科南苑新村旧改项目整体签约率已超95%。作为深圳首批城市更新计划的八大旧住宅小区之一，南苑新村将迎新生。
“这里不好。房子没有电梯，晚上又黑，你一个女孩子不要住在这里。”近日，乐居以租房者的身份走访南苑新村时，即将搬走的业主刘阿姨如是说。“我们已经签约了，找到房子就搬走。”
△部分长期无人居住的楼宇，已杂草丛生
来自南头街道大汪山社区工作站的信息显示，自2012年12月原物业公司撤离后，南苑新村（西区）属于无任何物业管理状态，甚至有闲散人员侵占空置房屋进行非法活动等隐患。
除去拆迁签约工作，万科实际上还扮演了物业管理公司的角色。
乐居在小区内看到，多处张贴的各类包括消杀通知、管道施工、防火提示等在内的告示，落款为“深圳市万科南苑新村旧改办公室”或“深圳市万科南苑房地产开发有限公司。小区内建筑责任名片也显示，南苑新村管理单位为万科房地产开发公司。
△受楼龄老、已签约业主陆续迁走等因素影响，南苑新村难掩颓败（摄影：卢韵如）
一位在南苑新村住了十几年的住户告诉乐居，大多数业主都搬走了，但朝向桃园路的17、18栋仍有部分业主在住，“（拆迁）说了很多年了，应该没那么快。”
旧改未动，房价先行。
南苑新村西区一套打着“万科拆迁物业”标签的在售房源，建筑面积87.83平，售价780万元，单价约8.9万元/平。该单位的核心卖点是——已经签了万科拆迁协议。而东区有房源挂牌单价则去到了11.49万元/平。
可供对比的数据是，同一片区楼龄相近但无旧改概念的愉康花园，在售二手房参考均价约6.53万元/平。
南苑新村房价高企的底气，除去自身的地段优势，与拆迁赔偿标准不无干系。
乐居获得的一份《南山区南苑新村整体更新改造房屋（住宅物业）拆迁补偿回迁安置协议书》显示，位于西区一单位登记建筑面积92.71平，重建后返还建筑面积为123.30平，依此计算拆赔比为1:1.33。乐居向万科方面求证，确认这一赔偿比例属实。
此外，万科承诺的拆迁补偿标准还包括——
1、每一套原有被拆迁房屋，甲方均无偿赠送新建住宅的一个固定停车位，停车位的使用年限与回迁住宅房产使用年限相同，均为70年；
2、在业主需求65平左右户型的住宅套数总数达到36整数倍数时，甲方应建设该类住宅户型，并允许业主选择一大套换两小套；
3、租金补偿标准为80元/平/月；
4、甲方承诺为乙方代缴36个月物业管理费。
万科方面表示，在广大业主和政府的大力支持及项目团队的共同努力下，项目拆迁工作已进入尾声。乐居了解到，截至目前南苑新村签约比例已超95%。
南苑新村是深圳首批城市更新计划的八大旧住宅小区之一。2010年4月19日，南苑新村城市更新单元专项规划项目被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》内。
据南方都市报报道，2010年万科通过收购的方式介入南苑新村旧改，这在当时被认为是万科首进南山的里程碑式项目。
2013年1月25日，原深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局按程序对该专项规划（草案）启动了公示。但根据2013年1月26日《关于深圳市南山区南苑新村城市更新的通告》，因涉及原南苑新村小区部分业主信访问题，后续审批工作暂缓至今。
时隔6年，万科南苑新村旧改摁下重启键。
2019年7月31日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布《关于深圳市南山区南苑新村城市更新单元专项规划（草案）公示的通告》称，涉及南苑新村小区部分业主信访问题的相关核查工作已完成，应继续开展公示工作。
公开信息显示，南苑新村位于南山区桃园路南侧，毗邻深圳大学、南山区政府，靠近地铁1、12号线（在建）桃园站及11号线南山站，是南山区行政文体中心、高新技术人才创业基地的配套服务区。
根据专项规划，南苑新村项目拆除用地面积79449.5平，开发建设用地面积为55966.4平，计入容积率建筑面积448965平，容积率8.02。其中，住宅220175平（包括33026平保障性住房）、商业33560平、办公50000平、商务公寓140000平、配套设施5230平。
△总平面布局示意图
项目建成后包括1栋60层写字楼+公寓、2栋30-40层公寓、9栋33-48层住宅、1所18班小学、1所9班幼儿园。写字楼公寓建筑限高250米，住宅限高150米。
“我司将与全体业主共同努力，早日完成项目拆迁，携手共建美好家园。”9年博弈终落幕，万科即将跨过鸿沟。
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蒸鱼🐟 | 编辑
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