不用名额，随便买！深圳回迁房炒作链：4万买周边9万！
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跟许多买房人一样，大多数倾向于回迁房的购房者，都是冲着房产价格低廉，不用社保，不用名额，不限购这类优点购买，而且旧改重建后，房价增值方面说不定会有更大的爆发力。
譬如，鼎鼎大名的大冲村旧改项目，从2011年12月全面进入开发阶段到2014年10月首个华润城开盘，3年时间里，旧改重建。
2014开盘华润城一期当时开盘折后均价4.75万/平，现在均价15万/平，涨幅惊人，这种刺激的投资感驱使着越来越多的人把目光放在回迁房之上。
这次乐居实地踩盘罗湖回迁房，勘探下那些“宣传风大”的潜力旧改回迁房。
蔡屋围统筹片区旧改回迁房
地址：蔡屋围统筹片区城市更新旧改项目位于位于罗湖区桂园街道。北侧为金华街、西侧为红岭南路、南侧为滨苑住宅小区、东侧为蔡屋围新十坊小区。
周围环境：蔡屋围片区的更新涉及上千户，旧改范围主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。
蔡屋围属于深圳曾经最繁荣的片区，新旧交替感非常明显，既有全深圳最著名的地王大厦和京基100，也有大片大片的老旧矮楼。
▲矮房上方是超高级写字楼
虽然旧改片区还未完全拆迁，但周围环绕着罗湖各大公园，绿植分布广泛，宜人的环境让周围居民居住更加舒适。
▲旧改周围公园
旧改进度一览：蔡屋围片区正处于拆迁阶段
2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划，更新方向拟为商业、文化、居住等功能。
2017年4月，蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）公示。
2018年5月，片区首个更新项目城建大厦启动开工奠基仪式。
2019年5月，蔡屋围城市更新私宅物业签约仪式正式启动。仪式的启动意味着历时5年多的蔡屋围城市更新项目正式进入实施阶段。
2019年11月，蔡屋围村旧改已经开始进入拆迁阶段。
乐居实地探访过程中发现片区不少居民疲倦于旧改将近7-10年的等待时间，近期，蔡屋围片区终于正式进入拆迁阶段，但仍有不少老房东脱手旧房。
一位疑似兼职中介的小区保安向乐居透露：“我手上有多套85平的500万回迁房，之前的业主有卖出过，但等待时间太长了，第二位业主又想进行转手，如果想要买下可以有减价的希望，如果嫌贵还有户型小点的，预计最低可以砍到4万多一平。”
对此类交易，乐居询问了广东华商律师事务所周争锋律师，他表示：购买回迁房分为两种，一种是有不动产证的回迁房，另一种是没办理不动产证的回迁房，已经办理了不动产证的回迁房和二手房是没有区别的，可以正常的交易。但对于尚没有办理不动产证的回迁房存在若干问题，存在一房二卖、被出卖人的债权人查封的风险，需要购房者留心规避纠纷。
除了回迁房二次转手之外，乐居同样发现一个不算普遍的现象，片区周围不太旧的房子也在模糊地打着旧改的旗号转卖。
乐居踩盘发现，片区内不少的旧房已经打上横幅，宣布已完成签约，进入交楼状态，去年8月乐居未在该片区发现同样的宣传语，交楼速度也并未如此迅速。
据资料显示，2019年11月旧改的签约率达到了80%，可见19年下半年开始，这里的旧改进度确实加快了。
▲片区内各类型楼盘都挂有“已完成签约”标幅
片区均价为5.5万/平，但周边高档写字楼和购物中心很多，且发展十分成熟，所以附近不少住宅价格挂牌价很高，京基100大厦二手房均价是8.2万/平，荔湖花苑也达到了8.7万/平。
罗芳村旧改回迁房
地址：位于黄贝街道罗芳社区，延芳路北侧。
周围环境：现场来看，罗芳村的旧改项目已经拆平，仅有一栋老破小保留，周边的旧房拆掉了接近98%，由于距离香港最近，街边用围栏拦住，乐居君发现旧改周边人烟稀少，比较荒凉。
项目与香港相望，是香港未回归之前，大陆人偷渡的聚集地，也曾被称为“偷渡村”。
▲仅这一栋未拆
旧改进度表一览
2017年6月6日，罗湖区城市更新局发布关于《2017年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》的公告，黄贝岭街道罗芳村更新规划正式立项。
2018年3月28日，京基集团与罗芳实业股份有限公司正式举行关于罗湖区罗芳村城市更新项目签约的启动仪式。
2018年12月，整个罗芳村基本上已经被清空。
2020年3月，旧改项目已拆除近98%，片区仅一栋房屋（商铺）未拆，目前场地正清理整平中。
罗芳村属于深圳最成熟速度最快的旧改项目，据当地中介介绍，当时回迁房的价格是4万/平，不包括确权费，单价属于全市最低，但现罗芳村已无回迁房可售。
在售的房屋仅旁边未被划入旧改的二手房楼盘，乐居提醒想要购买此处回迁房还需要实地考察，谨慎选择。
▲距离旧改最近的楼盘
旧改周边最近的学校是安芳小学，属于普通小学，并没有太大的吸引力，而稍远些的罗芳小学属于区重点。
周边最近的二手房楼盘为均价5.9万/平的峰度天下，该片区房价均价在5万左右，最低的价格有3.8万/平，最高的达到了7.5万/平。
周边唯一在售的新房是帝景台，均价达到了6.4万/平。
▲周边在售新房<帝景台>
华润湖贝旧改回迁房
地址：位于罗湖老区委等中心城区的核心地段，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路。
周围环境：位于罗湖商业中心区，周边写字楼占大多数，伴随着小部分老旧并密集的住宅小区。
已拆的部分都用围栏封闭起来，可以看见不少楼盘还只拆了一半，乐居实地探访时仍在小范围动工拆楼，位于整个项目中心位置的公祠虽然已被封住，应该是在旧改规划中被纳入了保护，重建后会成为文化旅游景点。
周边的街铺市场有部分搬动，也有部分仍维持远样，狭长的菜市场间隔分布着破旧居民楼，来往人群拥挤，街道还散发出不太好闻的气味，临近的街道看起来比较“脏乱差”。
旧改进度表一览
2013年8月，湖贝城市更新统筹片区项目正式纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，成功立项。
2016年年底，华润启动了湖贝项目城市更新的签约工作。
2019年9月26日，湖贝城市更新统筹片区（一期）项目正式破土动工。
▲旧改动工中
旧改临近2号线湖贝站及3号线晒布站，绝对的市中心地带，再加上正在施工的5号线西延线，多条地铁线路经过。
▲正对2号线湖贝站
实探过程中，乐居君看到不少旧房上挂着横幅标识显示“本楼已于2017年完成签约，先进入收楼拆除阶段”，但拆除仍未真正进行。
周围居民期待已久，对旧改抱有很大希望，“该走的都搬了，不想走的也不动，时间长了见怪不怪了，但还是期望赶紧拆完。”一位刚下班经过旧改附近菜市场的居民范先生说着。
近期，家在网友爆料称华润原规划的螺岭实验学校更新为63班九年一贯制学校，华润有意推进这所学校由螺岭小学+深圳中学初中部结合的模式，打造成为罗湖第一教育水平，两大名校的结合这个新闻又一把带起了湖贝旧改的热度。
旧改周围的交通配套和教育配套非常丰富，华润超级型旧改吸引了不少购房者，毕竟现在华润城的涨幅让人惊讶，湖贝旧改在他们眼中可以看做是华润城2.0，周边二手房均价在6.8万/平，比罗湖其他地区房价高出了1-2万左右。
其中，东门168二手房均价是7.7万/平，京基东方颐园均价8.2万/平，距离旧改最近的竹边新村也达到了7.2万/平。
通过这次实探可以看出市场对于回迁房的期望还是很大的，但关于回迁房的风险问题，城市更新资深人士陈海登先生表示▼
回迁房的利润很大，但有不可避免的三大风险：
1、城市更新项目的不确定性
可能会因为城市更新项目取消导致购买者人财两空，也没办法退，会有人想要转手回迁房给新买家，但危险在于这样的农民房是没有证的，新买家也会因此而犹豫。
2、一房多卖
信息不对称的问题导致了卖家欺骗买家的行为发生。比如，一位业主知道自己的房子被划入旧改范围，就一套房子卖给多个人，开发商这边肯定是以其中一家来签约，会有买家提前将房款打入业主账户但还没有把房子“确权”到自己的名下时。
因为大多农民房没有相关的证件，要买这类的回迁房要需多了解房屋的产权情况，再进行购买，有些人着急会提前把钱打给卖家，结果卖家在和开发商签合同“确权”时却不配合购买者，最后既拿不回房子也拿不回钱。
3、城市更新周期太长
开发商接手城市更新项目后并不知道项目的建设周期需要多长时间，有时候因为开发商内部纠纷或钉子户等问题，等待3年、5年、10年都有可能，存在风险。
作者 | 塞兑
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