实探！润四旁，深圳去年仅3住宅小区确认改造，现在都怎样了？

去年年深圳城市更新实施主体确认的项目共47个，其中旧住宅区改造项目只有3个，分别是爱国路木头龙更新单元、教育新村三角地（华达园小区）更新单元和莱英花园城市更新单元。 
出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / 塞兑

曾在知乎上看就有人吐槽道：“深圳最讨厌的地方不是房价高，而是房子容积率高。”

“在上海容积率超过3的小区都没啥人愿意买，深圳居然找不到几个容积率小于3的小区。”不少深圳人都对高房价且居住并不舒适的“密集房屋监狱”嗤之以鼻。

“老破小”的命运之路

容积率成为重要博弈点

有人觉得罗湖就是一个深圳的“围城”，城外的人想冲进去，城里的人想逃出来，罗湖最著名的是熙熙攘攘，密密麻麻的楼群分布，属于深圳老区的建筑特色。

（罗湖楼群）

相反的，一看到前海，就有人感叹：“前海就像是一副空白的画卷，而每增加一栋建筑就是在纸上增加新的一笔。”

（前海楼群）

但对于土地面积不大的深圳来说，容积率可就是“真金白银”，一般来说，楼龄越高建造时间越长的小区容积率都很低，且越低就越“值钱”，这类的“绝版商品”对于开发商而言就意味着隐藏型的丰厚利润。

密度越低的“老破小”，未来旧改可能性越大，因为企业获利多，而高密度的却相反，不仅旧改难度大，要解决的业主纠纷也较多，容易得不偿失。

因此，容积率，也成为政府与开发商针对旧改专项讨论的最大的博弈点。

虽然深圳不断宣传扩容，但真正能出彩并落实建设的从来都是内部几大区域的旧改更新，是深圳未来发展中的最精华的部分。

去年一整年，深圳公告的城市更新单元计划项目共846项，计划公告拟拆除重建用地面积63.61平方公里，且主要围绕城市中心及重点片区集中分布，早期不规范的区域建设导致大量的旧商业和旧住宅区需要改造。

这次，乐居实踩探访4个旧住宅区改造类项目的真实进度。

莱英花园旧住宅区改造

莱英花园是深圳首例选择公开选择市场主体的旧住宅小区，去年11月确认旧改实施主体为深圳市友盛地产有限公司。

莱英花园小区坐落在科技园中区，临近地铁1号线高新园站，四周环绕着南山目前已经改造完成最大最热的旧改项目华润城，地理位置优越，涉及269户权利主体。

乐居现场勘探，莱英花园旧住宅区主体确认后还未进行拆迁动作，此次莱英花园的旧改属于市场关注度较高的旧改，也是南山首个旧住宅更新项目，内部外部都给予高度的重视。

2014年，友盛地产已成功改造了莱英花园1-5栋，即现在的红树别院，目前链家显示该小区二手房均价约为17.3万/平。

而且，周边二手楼盘有华润城润府系列、英伦名苑等，二手房源挂牌价不少已超过15万。

而根据规划，日后莱英花园城市更新项目将有8.7的容积率。未来旧改成功后，该项目绝对是深圳最热“网红盘”之一，入市价格不会太低。

富豪山庄旧住宅区改造

富豪山庄于1995年建成，占地约2万平，总建筑面积2.6万平，涉及74个权利主体。

富豪山庄位于坂雪岗大道及布龙路交界处的核心位置，是深圳最早的别墅区之一，在5号线坂田地铁口，属于低密度商品房小区。

现在该住宅区的更新正在进行中，2019年11月1日，龙岗区发布《坂田街道富豪山庄旧住宅区城市更新单元规划（草案）》的公示。申报主体为深圳市龙岗区坂田街道办事处。

坂田核心的位置的旧改备受关注，但小区内几乎所有的一楼花园都处于荒废状态，旧改春天会给这个住宅区带来怎样的生机还需时间等待。

根据总平面布局示意图，该项目将由1栋30F写字楼，2栋47-48F超高层住宅楼，一所6班幼儿园以及部分商业配套组成。

木头龙旧住宅区改造

难搞的钉子户，困局十年之久......

看看木头龙的例子，罗湖的一块“伤疤”终于开始痊愈了，多少罗湖人望穿秋水，终于盼到旧改动工。

乐居实地探查发现，木头龙旧改区域周围已经严格封闭，开始如火如荼地建造。

2020年3月4日，罗湖区2020年一季度12个重大项目集中开工，包括木头龙小区旧改，破解了困扰木头龙城市更新多年的“死结”。

这场旧改持续时间一眨眼就是十多年，直到2019年8月都没有达到100%签约率，从去年10月发布《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》之后终于达到100%的签约率后，罗湖旧改最大的难题迎刃而解。

木头龙旧改一直以来的分歧主要在于拆迁补偿，公开的补偿协议显示，益田按照建筑面积1：1.3的比例进行拆迁补偿，但据此前乐居报道显示，一些业主过高的补偿要求让该项目寸步难行。

木头龙地处罗湖区翠竹街道，涉及61栋房产，总户数为1340户，小区始建于1980-1982年间，楼层不高但楼盘之间的密度小，未来建成小区的容积率高达7.66。

据链家数据显示，目前翠竹区域二手房在售均价9.3万/平，其中离项目最近的合正荣悦均价为10.2万/平，建成后的木头龙新住宅价格同样不会太低。

（合正荣悦）

教育新村三角地（华达园小区）

旧住宅区改造

该项目与木头龙片区项目相邻，但由于体量较小并未受到太大的关注，风头都被木头龙抢了，现被纳入木头龙片区进行统一规划。

乐居实地探访发现，小区门口贴有“今日据项目签约截止期限剩余1天”的字样，还明确地将签约进度表放在旧住宅小区的各个入口，总户数为248户，未来旧改三角地（独栋）容积率也达到6.03。

小区内部破旧，现有楼盘较为矮小，生锈的栅栏，发黑的墙体，且外部旧型商铺有碍道路观感，必然要拆除重建。

该住宅小区内部置办有城市更新办公室，小区5栋一楼的住户在询问办公室的一位工作人员是否能进行出租详情，“6楼的户主都在招租，我们也可以吗？”

“随时都会拆的，谁会现在租房子呢！”工作人员直言不讳道。

看签约进度表和内部人员的态度，预计该小区的拆建工作不久就要实施进行了，由于实施主体都为深圳市益田集团股份有限公司，华达园小区的建造步骤必然是跟随木头龙旧改的进度。

可以看出来，上述4个旧改都将打造新的高层住宅，低矮的旧房将被拔地而起，重建摩天住宅，那为什么深圳要把旧改建筑密度搞这么高？

原因很简单，就是增加容积率，就能增加收益。

深圳土地面积是所有一线城市中面积最小的，土地面积仅1997平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，而且，深圳还有一半面积在“生态红线范围内”不能开发。

所以在深圳，3倍容积率都算是低密度小区，2019年新增更新单元规划中，罗湖福田的开发强度最高，平均容积率超过10，旧改后能容纳越多的居民开发商收益就越大。

近年来，深圳旧改的容积率在收紧中，高容积率的开发逐渐受到了控制，过高的建筑密度会进一步加剧城市配套的压力，影响城市安全及风貌等，政府对于旧改专项中的容积率要求也越来越严格，开发商想要大刀阔斧式增加容积率也变得艰难。

通过这四个旧改住宅区改造来看，有不少问题需要解决：

什么样的小区会被选入旧改？

一个旧改专项定了之后，过程中会因为各种不可抗力被搁置吗？

那些现在还未被纳入旧改计划中的老住宅，会不会在几十年以后变成贫民窟？

无论是像上诉四个旧改一样重焕生机，还是像许多旧屋破房一样一直停滞不前，深圳老破小的命运都像是玄学，谁都不知道哪个旧区能抓住旧改风潮，稳步进行，完成“好风凭借力，送我上青云”之路。

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