“拆我”！深圳再有高楼业主求棚改，超23年老楼有戏吗？

再有物业状况不良的高层求棚改，

深圳业主“求拆”的情况，

为什么今年特别多？

 出品 / 深圳乐居   ID: szhouse  作者 / Eric

近日，罗湖区船步街片区也有业主向乐居反映，他们所居住的龙兴大厦已经年久失修，但未被纳入棚改范围。

自从5月份船步街片区棚户区范围公示以来，龙兴大厦业主一直与棚改有关部门积极沟通，并出资聘请了律师团队与第三方作专项调查上报政府，希望楼龄近30年的龙兴大厦一并纳入棚改范围。

截至发稿前，棚改有关部门并未给出让业主满意的答复。

继东乐花园、桃苑公寓、中房怡芬花园后，为何又有深圳高层业主在“求棚改”？

同样属于一个小区但部分业主未被征集意见的情况再次发生。船步街片区旧改项目已然启动，龙兴大厦有无被纳入项目的可能？

龙兴大厦的实际情况是怎么样的？

虽然是高层电梯房

但楼况不容乐观

龙兴大厦属于海关宿舍二院小区，位于罗湖区和平路。龙兴大厦与已经纳入棚改范围的海关三院、卫检大院中的大量房屋的产权同属于深圳海关，这些建筑均是早期由深圳海关自发建设，大多作为海关员工及家属的宿舍。

作为海关宿舍，龙兴大厦住下了许多深圳海关的离退休干部。

龙兴大厦1995年竣工，1997年交付使用，楼龄近30年。根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》旧住宅区年限要超过20年，龙兴大厦确实满足“使用年限不少于20年”的改造条件。

与周边被纳入棚改范围的建筑不同的是，龙兴大厦属于30层的高层电梯房。同样是海关二院的建筑，旁边的多层均已经被纳入棚改范围。

5月份在船步街片区棚改范围公示以来，龙兴大厦未被纳入棚改范围这一事情引起了龙兴大厦业主的不满。

业主们自发成立业主委员会，出资聘请了律师团队与专业第三方撰写了《关于龙兴大厦应当纳入船步街片区棚户区改造项目棚改范围的专题报告》。

▲ 业主所做的专题报告

乐居来到了龙兴大厦现场，可以清楚地看到龙兴大厦属于海关宿舍二院，与其他的多层同属一个小区，龙兴大厦在楼栋编号为一号，与其他多层的建筑同属一个编号组，龙兴大厦与其他多层连成一片。

▲ 龙兴大厦旁，“别人家”棚改标语

从现场情况来看，海关宿舍二院的小区范围很小，仅有几栋多层与龙兴大厦，小区内停车位较少、配套设施较为简陋，周边多为老旧住宅区。

业主向乐居介绍道，龙兴大厦的使用年限已经超过 23 年，墙体多处出现裂痕、大片脱落，风化严重、大厦各处严重腐蚀漏水，散发恶臭，而且早期铺设的管道设计时贯通了各楼层，根本无法进行更换，旧水管老化断裂后只能通过外墙打孔外接新水管的方式解决用水问题。

▲ 大厦墙体风化等问题突出

业主抱怨道，每户的抽油烟机管产生的油烟废气直接排放到每层的过道，影响居住质量；大厦电梯过于老旧，运行速度极其缓慢且乘坐时容易晃动，已多次发生停运故障；地下车库下雨长年漏水，水流湍急不明原因，楼况十分不容乐观。

据业主说法，龙兴大厦与其他海关二院的居民共用一个地下停车场，上千个住户共用23个停车位，生活垃圾的处理也是统一集中处理。

“同样是海关宿舍，多层业主与高层业主彼此之间很可能相互认识，如今受到了不同对待，对龙兴大厦的业主实属不公平。”业主说道。

2019年8月28日，罗湖区和平新居单身公寓发生沉降倾斜，事件引起了罗湖区政府的高度重视。罗湖区政府于12月12日决定开展船步街片区棚改意愿摸底调查。

▲ 在龙兴大厦可以看到和平新居事发地

据官方说法，调查范围西至布吉河，南至滨河大道，东至和平路，北至嘉宾路，龙兴大厦是属于这一调查范围内，但在实际政府画的红线图中，龙兴大厦与其他高层被排除在红线范围外。

业主认为，船步街片区棚改是由安全事件引起的重大行政决策，在和平新居沉降倾斜的当天，有业主感觉到楼体有晃动，震感堪比地震，但在事件发生后，罗湖区政府仅对与事发地直线距离249米的裕晖大厦进行了房屋检测，并没有安排专业人员对同样距离和平新居249米的龙兴大厦进行勘验检测。

业主查询了龙兴大厦的城建档案资料，根据广东省七O六水温工程地质公司出具的《九龙海关二院高层住宅详细勘查工程地质报告》中提到，龙兴大厦属于“对差异沉降敏感的I类建筑物”，存在地基偏软不稳的情况。

业主们担心直线距离仅200余米的春风隧道盾构区间会给龙兴大厦带来严重的沉降风险。

“多层与高层连成一片，一旦船步街片区棚改按照现有方案进行，龙兴大厦周边就是一片工地，工地一旦开挖，龙兴大厦几百名住户的生命安全都可能会受到威胁。”业主说道。

“维权”两月无果！大厦业主表示失望

自业主说法，5月30日，龙兴大厦40余户业主前往棚改现场指挥部递交《诉求书》。

两个月的时间内，龙兴大厦自发成立业主委员会，与相关部门积极沟通，更得到市领导的口头批示，要求相关部门“要对接好这件事，处理好这件事。”

在沟通的过程中，业主委员会遇到了许多阻力。业主表示，罗湖人才安居公司办公室以“红线规划以外的不归他们管”为由拒绝接受诉求申请书；而和平社区与罗湖区住建局方面则表示已无棚改可能，双方未能达成一致。        

来自业主律师说法，2019年12月12日项目从启动摸底调查及意愿征集工作开始，摸底调查的红线图应当征集利害关系人即龙兴大厦全体业主的意见，自项目摸底调查工作启动、改造范围的确定到概念规划方案的确定，有关部门从未征求过同属海关二院的龙兴大厦广大业主的意见。

龙兴大厦业主认为有关部门的拟拆迁重建范围公示并未能达到告知相关权利人的程度。

原并不想“维权”

业主情绪渐起

据了解，龙兴大厦业主多为海关的离退休工作人员，业主们表示他们曾经都是为深圳的改革开放做出贡献的一批人，不想将维权演变为闹事，希望能够合理合法提出自己的诉求。

业主们对政府与棚改负责相关第三方表示失望。业主们表示龙兴大厦与其他海关二院的居民都是多年以来的老邻居，并不希望双方之间出现矛盾。

政府目前的说法是通过物业修缮处理，但业主们更想可以将龙兴大厦纳入棚改范围。

官方回应：正在研究中

另一边船步街片区棚改即将开工

乐居来到船步街片区棚改指挥部，据相关工作人员透露，龙兴大厦能否被纳入棚改范围内，他们也表示并不清楚。

▲ 船步街片区棚改现场指挥部

“龙兴大厦的业主们已经过来好几次了，这边和政府都表示正在研究中，研究龙兴大厦纳入棚改范围的可能性。”一名棚改指挥部的有关负责人员回应。

据棚改指挥部的说法，船步街片区棚改早已立项，六月初已经满足棚改“双95%”标准，已经准备进入赔款阶段。船步街片区即将动工。“我们只负责红线范围以内的事情，红线以外的我们管不了。”

现场工作人员也坦言道，旧改高层是很难改的一件事，深圳也有很多高层未能被纳入旧改。他们只是负责具体的执行，方案是上面定下来的，龙兴大厦能不能加入到这一次的棚改项目中，目前他们也无法得知。

仅在罗湖区，最近已有两起关于高层业主未被纳入棚改的维权问题，之前乐居就报道过东乐花园的高层棚改问题，戳→深圳业主开撕！近30年老楼棚改，同小区只拆多层？

关于高层能否被纳入旧改一直存在争议，政府与有关第三方都表示正在研究高层旧改的可能性。后续政府将如何解决这一客观存在的问题，乐居将持续关注。

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