炒风不再，深圳楼市“打回原形”了没？

综合自美联物业、中原地产、房地产中介协会

根据深圳市房地产中介协会8月17日的采样，二手房业主放盘报价的情况有涨有跌，总体较为“平稳”。按照协会分析及乐居走访中介地铺所得信息，“满五年唯一”的房源甚至出现了小幅的调涨。

“五年唯一”的稀缺原因之外，还有总体业主都依然对后市保持着看涨的信心，成为目前深圳二手房报价仍稳中有涨的态势。

但报价依然是报价，成交跌入冰冷是事实。

中介协会观察的热点楼盘8月整月无成交。从贝壳找房和链家网上看到，成交数据在8月7日后就再无更新，究其原因，应该是在途交易的被认为阻断后，仍未恢复网签的原因所致。

深圳史上最严的楼市调控政策（即新“深八条”）于7月15日出台，给深圳楼市带来多大冲击？调控下深圳楼市展现怎样的真实面貌？

新房市场竞争加剧

开发商加快推盘节奏

按照乐居对近期预售情况的监控，从8月中旬开始至今，共录得10个新盘获得预售，共提供7423套房源（含商业），相比之前“挤牙膏”一样的新房推售节奏，8月开始开发商明显加快了推盘的节奏。

▲  8月23日，龙岗某新盘选房现场

新房市场方面，其紧俏程度有增无减。对新房来说，新政影响最大的是入户不满三年的购房者，不少人因此一夜之间失去了房票。据不完全统计（保守估计），新政至少影响30%的意向购房群体。

二手房价格居高不下，部分新房价格因政府限价而成为购房者争抢的“香饽饽”。表面上看，新政使得许多人失去了购房资格，从而使新房市场竞争没那么激烈。但事实上，新房摇号方式的变化和购房者结构的变化，使得新房市场迎来更多竞争对手了。

一些业内人士表示，一些被高房价和高税费挡在门外的购房者，开始转战新房市场，而这部分购房群体中不乏在深圳居住长达十年以上的购房者，甚至有不少深圳本地人，若按积分摇号的方式，这部分人具备很强的竞争力。

从华强城的摇号选房过程中就发现，积分高的买房者大有人在，拥有超过10年的社保积分的购房者不在少数。

新房市场如此紧俏，除了一二手房价格倒挂的原因之外，供需失衡是根本的症结。深圳住建局方面此前表示，2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套。

据统计下半年还将有3万多套新住宅入市。8月这一波推盘高潮，也仅仅是7000多套房源，这还要除去商业的套数。

也有业内记者了解到，深圳一房地产开发商相关人士表示，公司也正在抓紧推出旗下楼盘，加快节奏开放样板间。

深圳二手房报价松动

业主怎么看？

中介协会认为，新政后，深圳二手房买卖双方将持续角力，二手房市场或将进入深度拉锯的阶段。一方是业主因此前市场上涨的惯性思维并未在短时间内彻底发生变化，仍然保持着楼市将持续上涨的“信心”；

另一方则是买方因新政的影响，迅速回归理性，对于新政后仍握有宝贵的房票，更是采取多比较，多观望的态度，谨慎入市。

全面看涨的局面发生了根本性的扭转。协会预测，二手房交易量将出现较长周期的低位运行态势。

▲ 深圳蛇口，某豪宅楼盘

另一方面，从中原地产获知，经历了四周的政策新鲜期，其业主报价指数从原有的67.4%跌落至8月中旬的57.8%，跌幅达到9.6%，这表明，总体坚挺，但部分业主的报价（信心）已经开始松动。

目前以贝壳找房录得的数据来看，7月15日以后录得的二手房成交数据为1068套，相比二手市场最火热的时期，早已不能同日而语。预计在途交易恢复网签后，数据还会有所增加。但目前二手房市场的交易情况跌入冰点已是既定事实。

此外，乐居记者观察目前市场的情况得知，不少二手房业主依然存在“抱团”控盘的情况，对片区、自身小区保持了较高的一致“对外”的言论或行动。

新政打压炒房效果明显

深圳客去周边“炒”了？

新政之下，不少购房者将目光转移至深圳周边的惠州、东莞、中山、南沙等地区。

原本只是深圳周边的东莞、惠州、中山等城市的楼市因为某些企业的入驻，以及交通的建设而日渐热起来，但这波楼市行情之下，连平时较少深圳客关注的广州南沙、黄埔都开始升温。

▲  广州黄埔实拍

据了解，临深购房群体主要分为两类：一类是手里有闲钱的投资者，另一类则是在深圳没有购房资格或者买不起的刚需客。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，临深购房，自住肯定没有问题；投资的话，先考虑二手房交易活跃的区域，否则恐怕会一直站岗。

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