深圳二手房即将触底？中介：俩月只卖出1套房

深圳楼市持续分化，新盘火热，二手房市场或即将触底，
有中介表示新政后只卖了1套房。
 出品 / 深圳乐居   ID: szhouse作者：林大水 陈文青

进入9月份，深圳新盘推货逐渐活跃，每周一手楼网签量都接近千套，这与8月底多个项目获批预售不无关系。

加上8月入市的15个新盘在内，9月深圳楼市已然迎来超万套的新房供应量。

过去的一周，深圳新建住宅网签量仍在上涨。数据显示，深圳一手住宅网签962套，环比上涨29%。此外，上周深圳新增预售住宅面积12.9万㎡，新增预售套数1081套。

全市新房住宅库存面积下跌至239.6万㎡，去化周期为8.4个月。

二手房成交方面，上周深圳住宅过户量持续下跌，为1849套，环比下跌21%。深圳二手房价格依旧维持在约6.5万/㎡的水平。

近4周深圳二手住宅过户量直线下滑，从二手房交易流程的滞后性来看，“在途单”陆续耗尽，目前已经能逐渐看出新深八条的新政威力。

而在网签量方面，上周深圳二手房网签只有1643套（含非住宅），环比保持小幅回落，总体较为稳定。

中介协会认为，市场告别了剧烈调整的阶段，目前进入博弈时期。买卖双方表现出较为显著的拉锯场面，观望、试探的局面持续深化。

从新政后两周后腰斩至每周1700套左右的水平，如果剔除非住宅，住宅类的成交数据可能还会更低。

目前深圳二手房网签中仍有一小部分“在途单”陆续网签。因此，预计进入9月后，随着“在途单”的陆续耗尽，二手房网签数据或许才能完全体现出新政后的市场实际情况。

深房中协预计市场触底行情或将在9月份逐渐显现出来。

为此， 乐居特采访了深圳多个片区的地产中介。

01

新政后一个月深圳有豪宅报价涨100万？

 “新房客户找得多，近两个月来，我只成交了一套二手豪宅。”

在福田中介门店的小张（均为化名，下同）向乐居君表示，近2个月来，要求带看的二手房客户急剧减少，自己和同事们已经没有把过多的精力放在二手房市场，而是转向推新房。

“新政前，算上普通住宅和豪宅，我能成交2套。”在福田区这样一个本就豪宅房源不多的区域，受新政影响，小张在近2个月以来也只卖出一套豪宅。

在这样的特殊时期，不少中介能成交一套二手房已经是很不错的业绩。

此前在宝安中心区一个月能成交1-2套豪宅的中介小林就向乐居君表示，新政以来自己的门店一套都没有成交。

不管是福田还是宝安中心区，豪宅房源本身就少，部分业主把自己的房源卖出后便失去购房资格，再加上有了首次贷款记录后首付需付8成的裹挟，购房成本增加，这些因素使得豪宅放盘量可以说是少之又少。

小张对乐居君说道，自己成交的那套230平的豪宅，七月新政刚出时业主报价是3700万，而到9月初成交的时候则涨到了3800万。

“豪宅一有房源，肯定能卖出去。”新政对豪宅的影响其实是相对较小的，小张告诉乐居君，“想买豪宅的人追求的是舒适的居住环境，尽管要交更多的税，但对这种消费水平的人来说其实不值一提。”

对于放盘量明显减少，小林还提出了非常重要的一点，那就是业主和购房者对新政的理解还不够透彻，双方都不了解买卖对自己的利害关系，因此选择保守观望。

02

光明：新盘该开的也开了

没看上的客户都回来看二手房了

“新盘该开的也开了，没看上的客户都回来了。”

在光明老城区公明的中介小李情况则大为不同，尽管今年光明有电建洺悦府、中海寰宇时代等新盘不断推出且备受关注，但小李表示，“该开的都开了，看不上的客户就还是回来看二手房了”。

据小李介绍，公明区的二手房挂牌量没什么变化，价格也相对平稳。一方面光明新盘大多集中在6号线沿线，公明片区新房较少，二手房源较多。

另一方面，新政前一个月，有部分购房者期待在新政的影响下，业主的报价有所下降，但由于房源较多且前期业主态度坚挺的情况下，购房者的期待逐渐落空。

“新政刚出后10天，我们门店没有一个客户来看房，前一个月的成交量几乎下跌了五到六成。”但近一个月以来，小李门店已经成交了3套，成交量慢慢回升且主要以刚需购房者为主。

小李跟乐居君分享道，自己有个客户在新政前因为5万的差价一直没和业主方谈拢。

房子报价550万元，新政后由于该房源未满5年，税费陡然增加，业主直降了30万元！但对于客户来说最终支付的仍是原来的总价，即550万元，便果断转向别的房源了。

此前由于6号线开通和光明规划的利好消息，光明区可以说是今年站在“风口”的区域。而乐居君从小李处了解到，不光新盘，光明的二手房市场也相对较好，但两者价格差距却近万元。

尽管前段时间光明“破6”成为深圳人热议的话题之一，但破6的新盘仅为少数，小李表示其所处的片区，二手房价格均价在6.5万左右，在其看来倒挂可以说是已经是非常严重了。

03

龙华：二手房市场成交惨淡

业主惜售，放盘量下降

 “除热点片区外，业主报价变动不大。”

“715之后整个深圳二手房的成交都不太好，特别是龙华，整个市场都比较淡。”此前，小唐门店正常情况下一个月5到6套住宅的成交量，而近期其门店只成交了1套。

小唐告诉乐居君，新政影响下，部分业主出于对自身购房资格和今后购房成本的考虑，选择捂盘惜售，导致二手市场放盘量有所下降。

而这种供需不对等则进而导致小部分房源价格上涨，但小唐也表示，学区房和热点片区以外的其他房源由于数量充足，价格变动则并不大。

就二手房带看量的数据而言，小唐称门店的带看量总体并无太大变化。但其所在公司则环比下滑了60%左右。

未来二手房市场将趋于平稳

有中介表示，总体而言深圳新盘不断推出，对投资客和刚需购房者来说吸引力较大。

但对于追求热点片区、学位房和居住环境舒适的购房者而言，在新盘满足不了其需求的情况下，还是会慢慢回归二手房市场。

美联深莞惠总经理江少杰认为，深圳房价的高企，归根结底依旧是供需矛盾，从715新政后，楼市价格等方面会长期持稳的态势。

此前，在接受乐居采访时表示，新房市场的区域性火热还是因为新盘较好的规划和前景，以及一二手房“价格差”的存在。对于二手房市场的网签数量下滑的情况，他相信还下滑的数量还没完全体现出来。

以美联物业的了解，超过一半（甚至以上）的购房群体在新政后失去了购房资格。购房名额被限制的情况会在2-3年以后才能得到“缓解”，届时或陆续进入市场。

此外，他认为深圳房价高企的根本原因还是在于供应量的问题，深圳房价还不会明显下滑，目前的态势是会长期处于一个平稳的状态。

当然也不乏个别急于脱手的房源会出现在市场上，但是这种笋盘也很快会被消化掉。

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