曾经的深圳中心被龙华反超！7大旧改撬动房价？

曾是深圳的起点，最早的金融中心，

如今的教育强区却被龙华反超？

 出品 / 深圳乐居   ID: szhouse作者：Alice 欣颖 千堆雪

破败、到处充斥着老旧小区，是很多外地人来到罗湖的第一印象。殊不知，40年前的罗湖曾是深圳改革开放的起点，这里曾经最繁华的市中心。当年的“深圳”，南起罗湖站，北至笋岗路，西起上海宾馆，东至黄贝岭。

以前，说起深圳，其实就是罗湖。

罗湖有着曾经深圳的三大地标：创造三天一层楼“深圳速度”的国贸大厦、当年拍出天价的地王大厦、刷新深圳新高度的京基100，这些都是罗湖辉煌历史的缩影。

作为深圳的起点，罗湖还创造了很多个第一：全国第一家麦当劳、全市第一家新华书店、全市第一家连锁超市、深圳首个火车站-罗湖火车站、深圳首个连接香港的口岸-罗湖口岸、深圳首个入选全国十大商业步行街的商圈-东门步行街。

曾经的辉煌真的变成过去式了。

现如今的罗湖，2019年的GDP已经跌到第六，比不过科技核心的南山，也敌不过金融中心的福田，甚至连后起之秀的龙华，也反超罗湖。

曾经的深圳中心，购房者似乎并不买单。从房价地图上来看，罗湖也不占据优势。

南山的均价11万，福田也近10万，宝安7.7万，宝中的房价已经突破12万，就连龙华的均价也已经到了7.3万，而罗湖均价6.2万。

此外，罗湖是深圳最早的建成区，优质教育资源相对集中，有许多传统意义上的名校，例如深圳中学、翠园中学、螺岭外国语实验学校、罗湖外语学校初中部等。深圳中学高中部在全市排名第一，初中部也是排名前三的学校，深圳中学学区房的房价高达10万+。

罗湖的二手房除去学区房的因素外，旧改待拆迁物业也是许多人的投资点，因为80、90年代的小区房价和新房相比并不便宜。

▲数据来源贝壳找房

罗湖陷入困局 是挑战还是机遇？

罗湖似乎陷入某种城市发展困局，显然需要新的突破。

在政府发布的深圳建设先行示范区方案(2019-2025年)中提到对罗湖的规划，其中有两点：

一是建设罗湖旧城改造可持续发展示范区。

二是加快建设深港口岸经济带。以罗湖、文锦渡、莲塘、深圳湾口岸等陆路口岸及邻近区域为核心，规划建设深港口岸经济带。

推进罗湖口岸及深圳火车站站城一体化开发，推动罗湖“过境"土地开发，建设深港国际医疗城、教育城，打造深港社会协同发展试验区。

▲深圳建设先行示范区方案(2019-2025年)部分摘要

可见旧改俨然已经是罗湖摆脱困境的最大突破口。罗湖的城市更新规划可总结为“一、二、三、四、五”，即以“一主两区三带”发展新格局为目标，实现目标的路径被拆分为两大重点项目、三大交通轨道枢纽、四个千亿级片区和五条河流升级改造四个任务。

具体而言，就是围绕“一主两区三带”发展新格局、建设旧城改造可持续发展示范区，加快推进湖贝、蔡屋围两大重点项目，打造火车站、大剧院和清水河三大轨道枢纽，

还有建设笋岗-清水河重点片区、笔架山河沿线、蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道及深港口岸经济带，升级改造深圳河、布吉河、笔架山河、清水河、沙湾河五条河流沿线。

湖贝片区将打造成国际消费中心、传承历史文脉的人文艺术中心及粤港澳大湾区的中心地标。蔡屋围片区通过对标国际顶级品质地标型城市建筑，依托罗湖区现有的金融、商贸、文化优势，打造为金融商贸中心、文化创新核心、高质量民生典范区。

未来的湖贝片区和蔡屋围片区会成为两个巨大的综合体，并吸引总部企业、金融机构进驻。

在轨道交通方面，通过更新与整备，打造火车站、大剧院和清水河三大轨道枢纽，保障深汕高铁清水河站和赣深铁路笋岗动走线等2条高铁线建设，实现区域交通一体化发展。

大剧院枢纽将作为深圳市内重要轨道换乘中心，服务于红岭金融产业带、蔡屋围高端商业核心区。

清水河枢纽将作为罗湖北部区域核心枢纽，服务于大梧桐新兴产业带、笋岗-清水河时尚特色商贸区。

罗湖作为旧改的龙头老大，片区内的大部分新盘都为旧改项目，乐居此次带您实探片区内的七大新盘，以洪湖-笋岗-园岭片区为主。

除了大家熟知的蔡屋围旧改、湖贝旧改外，拖延十年之久的木头龙旧改也有了新进展，莲塘已经开盘的东方凤雅名苑，即将入市的碧桂园翠湖大厦、还有京基水贝洪湖苑、缙山府、益田御龙天地、帝豪金融大厦、笋岗中心润弘大厦、笋岗中心万象华府。

随着这些旧改项目陆续入市，会否撬动沉睡已久的罗湖房价？

实探罗湖7大旧改项目

01

莲塘片区：东方凤雅名苑

乐居第一站来到的是位于莲塘片区的东方凤雅名苑。

东方凤雅名苑共有4栋住宅，总共140多套房源，包含166㎡四室，梯户比为2梯2户；188㎡四室，梯户比为3梯2户。项目车位比为1:2，车位还是很充裕的。

东方凤雅名苑已于8月8日开盘，目前仅剩40余套，毛坯均价为8.5万/㎡，另外还需要支付8000元/㎡的装修费。

目前已经是毛坯现楼，预计2021年12月精装交楼。该项目电梯入户，私密性很强，安全系数较高。

东方凤雅名苑背靠梧桐山，楼层较高且前方没有遮挡的单位能够直接看到梧桐山的山景。周边的商业配套不足，项目自带3000㎡的底商，尚仅能满足基本的日常购物需求。

除此之外，项目附近还有岁宝百货，但距离较远，需步行16分钟左右。

目前该项目的主要出行方式还是倚赖私家车和公交车。距离项目最近的地铁2号线延长线莲塘站将于今年10月28日开通，但步行至地铁站需要8分钟左右，有一定距离。

项目周边涵盖从幼儿园到高中的学校，有仙桐实验学校、罗湖外国语学校初中部（该学校2019年在罗湖四大名校里面排名第二）、罗湖外国语学校高中部，可就近完成升学。项目周边还有罗湖中医院、养老院等医疗配套。

02

洪湖片区：碧桂园·翠湖大厦

乐居君来到罗湖区洪湖片区的碧桂园翠湖大厦，从7号线洪湖地铁站C2口出来步行5分钟即可到达。

碧桂园翠湖大厦是独栋项目，共31层。1、2楼是商户，一共17套，建面69-362㎡，四面临街。3到17是办公区域，共198套。19层到31层是公寓，共316套，建面为30-93㎡，其中30㎡的最多，共306套，剩下的10套分为76㎡四套，94㎡六套。

据置业顾问表示，项目预计9月底或10月初开盘，首推19到20楼的公寓，56套，开盘价预计在8万/㎡。

项目带装修交房，开发商会根据备案价高低再决定是否带家私，目前公寓30㎡样板间已开放，验资60万就可以登记，可优先选房。

项目是4梯28户，公寓和办公区域的入户大堂独立，电梯是分开的，只能到对应区域的楼层，保证了住户的私密性。

公寓Loft层高3.6米，在罗湖的公寓产品当中算是很有优势的了，收纳空间设计也很合理。

值得注意的是项目的办公和公寓产品已经有514套，可是车位仅200个，车位比不足1:0.4，未来停车会非常紧张。

该项目是碧桂园首进罗湖的项目，碧桂园自己的物业进行管理。

此外，项目自带9万㎡商业，未来购物会很便利，距离IBC购物中心也仅2站距离，项目旁边就是59万㎡洪湖公园，1公里范围内还有深圳中学初中部，深圳市人民医院等。

03

洪湖片区：京基水贝洪湖苑

从碧桂园翠湖大厦出来后，来到一街之隔的京基水贝洪湖苑。

该项目仍在建设中，营销中心暂未开放。不过乐居君从现场的建筑工人口中得知，该项目预计年底开盘，开盘价预计在10万/㎡。

项目距离最近的地铁7号线“洪湖站”约200米，附近还有地铁3号线“水贝站”和“田贝站”。区域内3条地铁线汇集于此，属于轨道站点较为集中的区域。

项目是集大型商业、办公、住宅、幼儿园等公共配套的的大型综合体项目。项目内部自带一所12班幼儿园，还会配备1000㎡的社康中心及1400㎡的老人日间照料中心。

项目地块内约9.5万㎡的大型商业中心，周边多为珠宝产业的商家，商业配套比较丰富。

04

笋岗片区：笋岗中心

洪湖一站之隔的笋岗站出站即可看到笋岗中心的项目。项目建成后为笋岗站地铁上盖物业。

目前该项目的营销中心还暂未开放，但是从现场可以看到笋岗中心的大部分建筑已经封顶。

笋岗中心是集写字楼、住宅、公寓为一体的综合社区，项目占地约2.88万㎡、总建面约40.96万㎡，分为三部分，润弘大厦、万象华府、万象广场，其中T1\T2座为润弘大厦，为商务公寓产品，万象华府为住宅和商业，其中住宅以78-140㎡两至四房为主。

05

园岭片区：帝豪金融大厦

从地铁9号线园岭站D出口出来，步行5分钟左右可到达帝豪金融大厦。

乐居君注意到目前该项目的主体建筑已经全面封顶，但营销中心还暂未开放。

帝豪金融大厦为独栋建筑，集商业、办公及公寓为一体的综合体。在帝豪金融大厦800米范围内分布有红岭小学、桂圆中学、HALO PLACE购物商圈。

06

翠竹片区：益田御龙天地

益田御龙天地临近地铁3号线翠竹站，步行仅需3分钟左右。

乐居君从现场看到，目前工地有几台施工机器在运行，处于打地基的阶段，营销中心暂未开放。

益田御龙天地为木头龙小区的旧改项目，项目主体由1栋超高层公寓、11栋住宅、1栋保障房、集中式商业及1所12班幼儿园构成。

项目周边还有深圳市翠竹外国语实验学校、翠园中学、深圳市人民医院、深圳市儿童公园，配套设施比较完善。

07

银湖片区：缙山府

从6号线和9号线的交汇处银湖地铁站B口出来就可以看到缙山府项目，妥妥的地铁口物业。

从乐居君现场踩盘情况看，项目正在进行基坑工程，进展顺利的话，预计年内可达到预售的条件。

缙山府由信城不动产独立开发，是信城品牌面世的首个纯住宅臻品项目。总占地约3.5万㎡，总建面约17万㎡，由8栋塔楼组成。容积率3.3。

缙山府项目地处繁华都市与自然交界，位于9号豪宅线及6号线交汇处（银湖地铁站B出口）。一公里辐射范围内享有银湖山郊野公园及笔架山公园等自然公园。

不过乐居君围着这个项目走了一圈，发现周围大型商超很匮乏，而且项目紧邻主干道，较为嘈杂。

整装待发的罗湖，你期待吗？欢迎留言来聊。

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