实探房价11万+的蛇口！南山新盘香不香？

蛇口不少新盘将陆续入市

几乎清一色“豪宅”标准

会受到市场追捧吗？

 出品 / 深圳乐居   ID: szhouse作者：Alice 欣颖 千堆雪 一品

新政出台后，深圳买房门槛提高，房票变得弥足珍贵。在深圳，许多改善型的客户都会将目光投向南山。

南山区作为深圳市经济最强市辖区，以超6000亿元的年生产总值，多年稳占全国第一的宝座。说到南山，不得不提到蛇口和南山中心区。

这两个片区相对于南山其他地方来说，少有新盘入市，但整体片区发展都已经相对成熟，不管居住环境、配套，还是通勤便利性，都是很多人的首选。

拥有一线海景资源的蛇口 

蛇口片区与罗湖一样是深圳最早开发的片区之一，在这里，炸响了中国改革开放第一炮，诞生了中国第一个对外开放的工业区——蛇口工业区。招商蛇口更是投入600亿巨资，推进新蛇口的再造。

2015年，深圳前海蛇口自贸区成立，蛇口纳入自贸区范围后，将更能突出其最具“国际化”的一面。

轨道交通上，现有深圳地铁2号线贯通片区，紧挨着的有现在的5、9号线，以及正在修建的12号线，规划中的15号线，轨道交通网络可谓是“四通八达”。

海运方面，蛇口相比其他区域更有天然的优势，坐落在太子湾的新蛇口码头（蛇口邮轮中心），直达珠海九州、香港、澳门等，另据《蛇口消息报》报道，目前规划建设的12号线没能接入蛇口邮轮母港。

近日，深圳市、南山区政协联合开展重点提案督办活动，蛇口邮轮母港与地铁太子湾站之间的连通方案、空中连廊及自动运输带等方式均在考虑之中，未来将有望实现与地铁的无缝接驳。

背山面海，背靠大南山，面向整个深圳湾。山海资源丰富，因此豪宅林立，曾经有“国际住区”的名号。拥有蛇口沃尔玛（花园城中心）和海上世界两大商圈，吃喝玩乐逛街购物都非常便利。

在教育方面，著名的育才集团就在蛇口，还有南外滨海中小学、蛇口小学等。

住宅性质为主的南山中心区

南山中心区作为南山的老城区，以居住区为主，地理位置上更加靠近科技园，有9号线、11号线、12号线（建设中），通勤更加便利。

景观资源较为缺乏，但配套非常成熟，有来福士广场、海雅缤纷城等大型购物中心。

教育配套也比较丰富，有南二外学府小学海文部、海珠部，学府中学、深圳市滨海实验学校、北师大附小、南油小学等。

实探南山5大新盘：稀缺是共性

乐居此次带您实探片区内少有的五大新盘，新世界临海揽山、晗山悦海城、华侨城深圳湾玺名苑、中泰·印邸、华联城市广场，其中四个都是住宅项目，值得期待。

01

新世界·临海揽山：山海资源稀缺

新世界·临海揽山位于地铁2号线水湾站附近，步行800米即可到达，12号线也在建设之中，出行非常便利。

该项目目前暂未定价，验资300万可参观样板间。新世界·临海揽山推出1200多套房源，包含住宅、公寓和别墅，住宅有900套左右，户型为107-115㎡3房、120㎡4房，3梯4户和3梯3户两种，公寓90-400㎡，别墅以叠拼复式为主，车位比约1:2，车位非常充裕。

新世界·临海揽山项目总占地约4万㎡，建筑面积约19.6万㎡，由5栋住宅，2栋公寓、7栋叠墅、1栋人才房和1栋幼儿园组成，6号楼和7号楼之间设置了无边泳池。2019年底该项目已差不多封顶，预计在2021年底或者2022年初统一交房。

项目三面环山，正面瞰海。项目整体被垫高，10层以上均可看到海景（无其他建筑物遮挡的情况下）。

项目自带8000㎡的商业，可以满足日常购物需求。3公里内就有来福士、宝能all city等大型商超。

项目自带一所幼儿园，周边还有育才一小和育才二中，育才一小是省一级重点小学，项目旁边还有一所国际学校。1公里范围内还有2个三甲医院，蛇口人民医院和南山妇幼保健院。

深圳新世界集团成立于1993年，至今已有27年的发展历程，该项目在2008年左右拿下该地块，2018年被批准用地。

02

晗山悦海城：双地铁稀缺

晗山悦海城是蛇口的第二大热盘，项目位于南山区蛇口南海大道与工业八路交汇处西北侧，目前离楼盘最近的地铁站是南油西地铁站，需步行18分钟才能到达，距离较远。但项目的商场地下两层在将来会和地铁12号线和地铁15号线无缝接驳。12号线将在2022年底前全线开通，15号线8月初已获国务院发改委批复建设，预计开工的时间不远了。

晗山悦海城目前已经开放展示中心和样板间，接受咨询参观，首期主推商务公寓90-190㎡，不限购不限贷，预计明年推售建面160-180平户型住宅。

项目涵盖住宅、商业、办公及商务公寓等业态，容积率6.58，自带1.4万㎡的四层商业，将来或自持，不对外出售，目前晗山悦海城已经上盖封顶，外部装修已基本完成。

项目自带9班制国际幼儿园。住宅学区划分归属学校育才二中，育才三小，育才二中在2019年的中考中位列全市28名，教育资源比较优质。

项目正门过红绿灯即为花园城购物广场，还有沃尔玛、迪卡侬等，商业配套成熟充足。

项目由深圳市华园房地产有限公司开发，据展示中心的销售员介绍，该地块是开发商从1986年就开始承包建厂，2015年获政府批复改变其土地性质，由工业用地改为商业、住宅用地。对于开发商老板来说，“是块福地”，所以老板不惜重金打造营销中心，单单瓷砖一项即花费6000万元人民币，将来大部分内饰都将保持原状交付给业主作为入户大堂使用。
     小编认为，对于大部分公寓投资者来说，公寓产品是一个投资周期较为长的投资产品，大部分都需要逐年上涨的租金来获得长久稳定收益，所以位置极为关键，而此项目的公寓部分，是十分稀缺的产品，原因在于，项目所处的自贸区以及真正的双地铁物业，为产品的收益做了较为充分的保护垫。

03

华侨城深圳湾新玺名苑：一线海景稀缺

华侨城深圳湾新玺名苑位于南山区湾厦路南海玫瑰园三期西北旁，距离最近的地铁站东角头站，还需步行约14分钟才可到达，公共交通不是很便利。

目前项目还处于打地基的阶段，还未开营销中心，入市时间待定，公寓的规划层高为3.3-3.5米。网传该项目的公寓产品面积段为建面175-260-350-435-786平米。

深圳湾新玺名苑原为蛇口渔人码头城市更新项目，分为两期开发，最终将建成集滨海休闲、精品酒店、特色商业、办公、公寓于一体的滨海商业综合体，主要由三栋高层建筑组成，其中：一期为2栋38层的商务公寓及公寓＋办公综合楼，二期为1栋57层的办公及酒店综合楼。

项目位于蛇口街道南端，东至南海玫瑰园三期，南面临深圳湾；与香港元朗隔海相望，旁边就是老牌的豪宅区南海玫瑰园。

04

中泰·印邸：中小户型上车门槛低

中泰·印邸距离最近的9号线荔林地铁站需步行600米左右。

该项目可售房源仅有238套，主推60-90㎡户型，上车门槛较低，中泰·印邸占地面积为4589㎡，建筑面积为26849㎡，为独栋精装住宅，项目内部有健身房、休闲会所等配套设施。

中泰·印邸附近有西苑幼儿园、南海小学，周边还有南山书城、荔林公园、大南山公园等公共配套。

乐居君实地探访发现，该项目建筑部分目前大体已完成，小编踩盘时，发现工地正在忙碌，猜测可能在加紧建设营销展示中心。

05

华联城市广场

华联城市广场距离地铁9号线荔林站步行仅需200米，出行非常便利。

该项目没有住宅，只有公寓和写字楼在出售，主推33㎡-60㎡单房和一房一厅户型，均价6.8万／㎡，现房发售，是南山区唯一在售的小面积公寓。

该项目周边有四大商务区，主要聚集高端人才。华联城市广场已于今年4月份开始售卖，目前已经卖出600多套。

蛇口和南山中心城都具有非常大的旧改体量，蛇口片区有超过200万㎡的旧改面积，以工业区旧改为主，而南山中心区则以住宅区旧改为主。

图片来自于贝壳找房

蛇口片区二手房均价在11.8万/㎡，80/90年代的房子有价格在7-9万不等，而海景资源较好的，南海玫瑰园价格在12-15万/㎡，次新房半岛城邦三期一线海景房价格已到达不可描述的水平。

南山中心区因为许多房子较为老旧，目前有三个超过20年的小区面临旧改，其中华联花园为恒裕旧改，已经进入签意向书的阶段，据中介称，二手目前仅一套在售，价格在已接近10万，但乐居并未在贝壳网上查询到该套房源信息。

在售较多的主要以两个楼龄段的为主，2000-2004年的，以东方海雅居为代表，均价为87483元/㎡，2005-2011年的，以南光城市花园为例，均价114046元/㎡。还有阳光里雅居，2013年的小区，均价已经到了129459元/㎡。

整体来说，如果想追求更好的山海资源，那么蛇口是一个不错的选择，如果想要生活气息浓厚，南山中心区也是值得看一看的。

在现在深圳新盘整体限价的情况下，片区内最为稀缺的新盘相信开盘也会受到购房者的追捧。

大牛都在群里！扫码加入买房讨论群▼

新闻加点料↘

戳[阅读原文]看金九银十好盘推荐！