买房的10个人中，真正首套刚需可能只有2个？

01

你听说过“钟摆效应”吗？

在心理学里，一个人现在的情绪有多兴奋，下一刻的心情就有可能更低落，大喜大悲的切换之间，人们的心理如同像“钟摆”一样摆动不定。

感情的等级越高，呈现的“心理斜坡”就越大，也就越容易向相反的情绪状态进行转化。

说白了，就是情绪波动大的人，容易“乐极生悲”。

生活中这类人有很多，越是手舞足蹈，兴高采烈的人，越容易感到到失落，越是古井不波，言辞冷漠的人，外面的欢笑悲伤，都无法走进他的世界。

房地产市场，现在就出现了“钟摆效应”。

克而瑞发布的报告显示，2015年-2019年，全国住户部门贷款余额由27万亿元升至55.3万亿元，四年间实现翻倍，年均住户部门贷款余额增量都在7万亿元以上，且有加速增长的趋势，占据金融体系的半壁江山。

四年，在时间的长河里只是一瞬，楼市却在加速蚕食整个社会的信贷资源。

把眼光放长远，销售面积的表现同样惊人。

2000年的时候，商品房尽管走出了第一步，却还没有流行开来，依然存在大量老公房、福利分房的居住形式，全国房地产的销售面积只有1亿平米。

到了2010年，全国销售面积已经达到了10亿平米的体量，相当于10年涨10倍。

到了2019年末，全部城市房地产销售额已经无限趋近于16万亿，销售面积达到了17亿平米。

02

人站的越高，摔的就越狠，房地产也是一样的道理。

前段时间央行发了个报告，关于居民资产负债调查的，其中显示城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房拥有率达到96%，相当于在100个人里，96个人都有房，9成居民都有房子。甭管房子是老破小还是远大新，是高层住宅还是多层老房，是房改房、安置房还是商品房，总之大家都有房子住。

人人有房的背后，是接盘者“青黄不接”。

根据西南财大报告显示，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资性需求占了58.2%，改善型需求占了26.7%，而首次购房的真刚需仅仅只占到15.1%。

这意味着：10个人买房，真正没房的首套刚需，可能只有2个人。

这不是开玩笑，上面这个表，是兴业证券发的，各城市估算首套刚需占比。

早在2018年，京沪深首套刚需均不足30%，而青岛、大连、无锡、苏州、东莞均不足20%。

另一方面，居民购房杠杆率从10%升至20%，花费了将近10年时间，而杠杆率从20%以下升至30%，只需2015年至2018年短短4年时间。

很明显，房地产加速扩张的同时，购房者的负债也在急速增加，在收入增速无法跑赢负债增速时，巨额房贷必然会反噬经济和消费，对其他行业形成挤出效应。

现在，房地产的“钟摆”，已经开始出现“反方向摆动”的迹象，让楼市舒缓下来，让钟摆的幅度降下来，减少对居民财富、实体经济的冲击，是调控的重中之重。

前段时间大家热议的“内循环”，就是在房地产“钟摆效应”下出现的。

内循环有两个关键：

1，通过国产替代，完善技术和产业供应链，不再受制于人。

2，激发和做大内需，弥补外部需求的疲弱和不足，解除居民消费后顾之忧，释放消费需求空间。

这两条，都离不开房地产。

想在高科技领域有所作为，在资本市场，房地产就要给高新技术行业让路。

事实上，在2019年，我国各行业上市公司股票发行额中，材料、生物科技、软硬件等高科技产业均排名前列，而公用事业、地产发行额占市场总额的比重均不到5%。

从科创板、注册制到再融资、新三板、两融新规的放松，越来越多的渠道在“引流”沉淀在房地产中的财富。

在“内循环”提出之后，房地产行业当然也要千方百计的去配合。

今年，我们看到了全面推进旧改，扩大租赁城市试点，近期10多个省市加码调控，集体土地入市等等动作，说明房地产的长效机制，已经完成了底层构建，接下来会沿着这条路一直走下去。

除此之外，从最近的风向来看，住房模式也发生了2个变化，值得留意。

03

现房模式被频繁提及。

对购房者来说，最糟心的事情，不是房屋简配，不按时交房，物业管理差劲，交房后的品质与预期不符。

也不是买房花了茶水费、号子费，被置业顾问一通天花乱坠的形容词所迷惑。

最让人难受的：是买的房子烂尾了。

在昆明，30户居民住进烂尾楼上了热搜，业主在楼前空地开荒种菜，毛坯的墙面，四处漏风的屋 子，缺水断电，没有门窗，靠电瓶和蜡烛照明，在工地水坑取水做饭。

在石家庄，一个宣称投资170亿的超级大盘，已烂尾5年多，如今成了当地颇有名气的“网红”地标，不少年轻人来这里拍写真甚至婚纱照。

解决烂尾的办法是什么？当然是期房改现房了！

《经济日报》在8月31日发文称：预售制带来的问题也十分突出，质量纠纷、延期交房、烂尾等情况频现，广东江门和海南已经开始尝试现房销售。

中青报9月2日发文称：那些没上热搜的烂尾楼 只能一“烂”到底？文章里有一句话：烂尾都往往与房屋预售制度有直接关系。

烂尾年年有，像这一次，引得多个央媒关注，还都把问题的症结归于“预售制”的情况，却并不多见。

当然，现房模式“道阻且长”，“空手套白狼”的手法，是开发商发展壮大的不二法宝，也是房地产行业加杠杆的核心动力，贸然全面推行，必然会伤及行业自身。

海通涂力磊曾发布过一个报告，其中详述了不同城市预售制的要求。

他们选用商品房预售条件均值这一指标，即根据该城市不同类型的建筑物的不同楼高，而确定的不同预售条件（出地面层数的百分比）的加权平均值，均值越高，说明预售时点越靠后，预售要求越高。

根据抽样，一线、二线和三线城市的预售条件均值分别为81%、78%和56%。

也就是说：越是核心城市，预售条件越严，而三线以下的预售条件规定很宽松。

因此，未来一二线城市，极有可能先试点推广现房模式。

道理很简单，反正大城市现在的预售条件就很严，就算再收紧，也不会对楼市造成太大冲击。

但三线以下城市就不一样了，遍地的高楼，等着拍的宅地，大量的开发商资金链脆弱，如果采用现房“所见即所得”的模式，后果是短期无法承受的。

04

“新加坡模式”要来了。

近日，深圳公开表态：“新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

这个表态可不得了！

第一，这个表态异常坚决，接下来深圳走“新加坡模式”是板上钉钉的事。

第二，连具体的数字比例，住房的性质直接摆明给你看，说明胸有成竹。

新加坡模式是啥？

前段时间，在分析“公积金存废之争”的文章里（三大部门力挺！公积金“存废”之争，尘埃落定），蓝白就跟大家聊过。

新加坡住房大概有146万套，其中组屋有100多万套，占比高达70%，私人住宅只有20%多，一般新组屋价格仅为私人住宅市场价格的三分之一。

新加坡没有土地财政，土地出让金不能被部门和机构支配，必须作为储备资金交纳到国库。

建屋土地局的资金，就是从储备资金和公积金当中支取的，新加坡使用中央公积金为HDB提供建设组屋及为居民提供的低价房贷，居民在购买组屋及偿还房贷时再提取中央公积金。

在公积金背后：是大量的保障房供给，针对富人的高额房产税，不计成本的财政补贴，高度成熟的土地制度，高达90%以上的住房自有率，世界排名前列的人均GDP。

敢为天下先的深圳，学习新加坡再合适不过了。

示范区的重点，就是“示范”这两个字。

深圳做成了，其他地方也能做成，有城市打了头阵，全面推广也只是时间问题罢了。

05

这两个变化，目前还只是在萌芽阶段。

但，有一句话叫“风起于青萍之末”，大时代的变迁，往往都是在微细不易察觉之处发源，最终影响数代人的命运。

叔本华说：人生实如钟摆，在痛苦与倦怠之间摆动。

原来我不懂这句话是什么意思，现在懂了。

这次，希望房地产的钟摆能稳定下来，别再摇来荡去。

我们这辈子，也就这样了，只希望下一代不为房子而感到焦虑，买到便宜的现房，住进租金低廉的房屋，年轻人去创业，去旅行，去做真正的“后浪”。

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