房租暴涨，长租公寓会一夜爆仓？上海目前租金平稳，但须防范风险→

收入增速赶不上房价增速

不得不依靠“六个钱包”来实现住房梦

这是许多年轻人被迫接受的现实

但近日，生活在北上广深等一线城市

不要说买房，连房租都要付不起了

据北京媒体报道

部分长租公寓为了争夺房源，恶意抬升房租

导致北京房租显著上涨

数据显示

北京租赁价格指数已连续19个月上涨

部分区域在一年内涨幅超过40%

那么上海情况如何？

小观实地探访了上海部分中介机构和长租公寓企业

发现上海租金未出现非理性上涨

但在市中心部分区域

“房源争夺战”正悄然打响

上海房租未出现明显上涨

“大幅上涨”消息不实

根据“中国房价行情网”数据显示，国内一线城市普遍出现房租上涨趋势，其中北京7月的租金比去年同期上涨21.89%，上海也出现上浮。

记者综合上海本地多家专业机构数据显示，在过去一年内，上海房租价格保持整体平稳，“大幅上涨”消息不实。

上海市房地产经纪行业协会监控了上海1.4万个住宅小区今年上半年有租赁成交的约15万套整租住宅，报告显示，2018年上半年上海住房租赁平均价格较去年第四季度平均价格上涨2.7%，平均单位标准租金为64.2元/平方米/月，租赁市场供求总体平衡。

 长租公寓会不会推动房租上涨？

长租公寓会爆仓吗？

在房价高企的今天，长租公寓市场开始了繁盛景象，房企、国企、中介纷纷发力。

• 激烈的房源竞争是否直接推动房租上涨？

这是房东和租客最关心的问题。

记者尝试向自如、蛋壳、青客等多家中介出租一套价格偏高的房源，中介均拒绝不合理报价。当记者暗示自如管家，蛋壳公寓已接受了这一不合理报价后，这位管家惊讶地说：“这么高价格，他们疯了吧！”几经权衡后，他们还是放弃了跟进。

记者调查发现，目前长租公寓收取小区民宅主要分为四个流程：收房、定价、装修和出房。其中，收房团队负责前期获取房源并和原房东谈判，商议双方都能接受的价格后，签订租赁合约。经过约60天装修改造后，再挂上公寓的APP开放出租。

经过改造后的长租公寓内景

• 制定收房租金的标准是什么？

“主要根据装修和合同期限决定。”一位自如管家说。根据装修不同，可将房源分为毛坯房、普通装修房和精装修房。其中，普通装修和精装修房源的收房可以高出毛坯房500-1000元。这是因为装修条件较好的房子，会降低长租公寓的装修成本，自然能给原房东更理想的价格。

另一重要标准是租赁期限，分散式公寓从3年起租，租期每增加一年，月租金都会提升150元。这是由于长期租赁可以分摊装修成本，租期越长，相当于每月均摊的装修成本越低，给房东的租金就会越高。

• 长租公寓给出的价格是否高于市场价？

多位租客反映，“价格战”在上海市中心区域偶有发生，但从上海整体来看，长租公寓的收房价格不仅没有高于市场，反而比市场更低。例如在长宁区安化路附近某房源，约60平方米，两室一厅，自如收房价格为5200元/月，低于周边6000元/月的市场平均租金。

“长租公寓的主要竞争对手，其实不是同类公寓，而是自然租赁。”一位管家坦言。“如果价格比市场价高出太多，就无人问津。因此，公寓倾向于比市场价更低的价格获取房源，再以高出5-10%的价格重新出租。”上述安化路房源，自如重新出租价格为6260元/月，比市场平均租金略高。

• 长租公寓会爆仓吗？

这几天，原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的言论引爆网络，掀起全社会对房租上涨的大讨论，人们纷纷感叹，这帮中介太有钱了，完全是不计成本的扩张，烧钱换市场。

“长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。”他说。

坊间猜测，这些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客以及全社会，而把所有的利益留给自己。这些长租公寓，真的可能一夜爆仓，从而引发剧烈的社会动荡。

金融机构提供支持

但租房客和房东都要“长点儿心”

的确，各种金融机构正纷纷进入长租市场。

建设银行率先推出了个人租房贷款“按居贷”。其主要基于借款人资信状况，采用“信用+保证”的形式，根据借款人的工作年限、收入、公积金缴存、央行征信等情况，可给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款。此后，越来越多的银行开始杀入这一市场。

除了银行以外，互联网巨头们以及长租公寓企业也纷纷打起了信用租房的招牌，目前京东、支付宝和百度都纷纷进入信用租房领域，“0首付租房”“付一押零”“无需押金即可入住”等广告口号屡见不鲜。比如支付宝就和一些长租公寓合作，只要芝麻信用分超过600，就有机会享受免押金租房。

对于有需求的租房者来说，这当然是好事，但对于整个金融市场来说，蕴含的风险与之前的消费贷如出一辙。有业内人士指出，租房贷款本身与消费贷类似，需要防范“骗贷”套现的可能。贷款人很容易能找到有房产的关联人做一份假的租赁合同，把贷款收入自己腰包，享受基准利率的同时却把资金用于其它投资用途，如果用来“加杠杆”买房，那与用消费贷炒房就并无不同了。所以，有关部门必须要完善款项的审批，对贷款资格设置门槛进行审核，同时加强贷后的追踪管理，杜绝挪作他用等行为。

另一方面，租房费用更容易的获得，会使得部分租房者不自觉倾向于选择超出自身能力的住处，这也会在无形中抬高了租赁市场的价格，且不排除其中一些人不具有偿还能力，形成所谓的“次贷”，产生违约风险。如果形成规模，将如前文所述，波及信用市场。

而对于房东来说，也有容易忽视的风险。比如，房东与长租公寓签下了长约，中介按季度或按年付你一次租金，可万一某天中介公司资金链断裂倒闭了，租客来告诉你自己给中介付了5年租金，怎么办？所以房东也要长点儿心，和租客建立单对单联系，所有租金由租客直接打给你，债务关系极其明确，将来不会扯皮。

如果你是租客，那么你也要长点心，找中介公司租房可以，中介公司让你贷款交房租也可以，但是一定要搞清楚，这笔贷款是打给谁的，是直接打给房东，还是中介公司自己拿去了。

上述这种看似荒诞的问题，值得在这条产业链上的每一个人深思，也值得相关监管部门未雨绸缪。

监管部门出手

防范“房租上涨”风险

“房租上涨”舆论声背后，监管部门正在出手。8月17日，北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。

今年，上海将继续增加租赁住房用地供给。8月14日，杨浦区租赁用地新江湾社区E2-02B地块（新江湾城街道439街坊）出让，地块底价成交，成交总价3.5508亿元，成交楼板价8089元/平。

上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来介绍，上海住房租赁公共服务平台自今年3月31日上线试运行，已实现房源发布、实名认证、合同网签等基本功能，并提供租金查询、金融服务、法律问答等便民服务，进一步规范上海住房租赁市场秩序，为市场参与各方提供安全、便捷、畅通的服务。7月1日，上海已全面实施住房租赁合同网签备案制度。通过网签合同备案，对租赁企业加强监管。

上海住房租赁公共服务平台自今年3月31日上线试运行，截至8月23日，已有49095套房源。

未来，上海将不断优化完善住房租赁平台功能，逐步实现住房租赁合同“网签备案一体化”，逐步推进租赁住房信用体系建设，充分保障住房租赁各方合法权益。

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本文综合自：解放日报·上观新闻、财经网、北京商报 等

作者：范佳来 张杨 等

微信编辑：大白

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