曾有7个业委会4个物业…“奇葩”小区大改后：想卖房的居民要留下来养老了

位于黄浦区

西藏南路上的西凌新村

曾是有名的“奇葩”小区：

40多幢居民楼围合在一起

却有7个业委会

管着4个物业公司

多头管理

小区自然管不好

对这样一个特殊的治理难题，半淞园路街道以加强业委会规范化建设为切入点，推动分散的物业管理区域统一，选出一个新的业委会来代表业主行使权力，促进小区面貌发生巨大改变。当初想卖掉房子的居民现在愿意留下来养老。

半淞园路街道是上海中心城区典型的居住型小区，现有小区92个，已建业委会88个，业委会组建率达到96%。近年，街道破解了一系列治理顽疾。

停车乱出名的小区怎样改变

耀江花园是个江景房小区，居住环境宜人：小区绿化郁郁葱葱，街面干净整洁、停车有序，居民站在自家阳台上就可见黄浦江。但早几年，这里可是因停车乱而出名的小区。

由于规划建设较早，小区车位严重不足，一度因路面停车过多，居民步行都费劲，抢车位事件时有发生。为破解停车难，耀江花园做了一个创新。

2013年，在耀江居民区党总支书记林龙全牵头下，居民区在上海率先成立了“业委会主任联谊会”，将小区业委会主任召集起来，相互吐槽、出谋划策、提供支持。

耀江花园业委会主任提出了小区停车乱的烦恼。大家七嘴八舌出主意，慢慢理出了破解思路。在联谊会推动下，耀江花园业委会联系到附近一处市场化停车场，引导业主车辆停到停车场，其他几个小区业委会成员还主动当志愿者，帮助耀江花园维护停车秩序；小区同步召开了听证会、协调会听取民意、开展协商，制定“小区道路管理规则”，让留下来的车辆也能有序停放。

耀江花园停车难就这样化解了！业委会主任们发现：联谊会是个智囊团，能帮助小区解难事，更加积极地投入其中。不过，新问题很快就来了：业委会工作具公益性特点，涉及的工作多是小区里的“鸡毛蒜皮”或矛盾纠纷，需要耗费大量精力，业委会主任感慨“有心无力”。

光靠业主会主任相互帮扶还不够，业委会需要更多支撑。2014年，在街道支持下，耀江居民区党总支又进行了一个探索：在9个小区成立了业委会党的工作小组。

徐慧珍是金中苑小区的热心居民，小区业委会党的工作小组组长。开始时，业委会成员对她有点心理隔阂，觉得“徐阿姨大概是居民区派来‘监视’业委会工作的”。但徐慧珍把自己放到服务者的位置，“参加业委会的会议，只是做做记录，不干预他们的工作”。当业委会遇到依靠自身力量解决不了的事情，徐慧珍就“出手”了：及时向居民区党总支与街道党工委汇报，为业委会争取“援助”。由于她发挥了桥梁作用，小区又化解了群租等难题。“有徐阿姨在，能办成事！”业委会都很信任她，大事小事愿意找她商量。

业委会联谊会与业委会党的工作小组模式很快在街道复制推广。如今，各个居民区都组建了业委会联谊会，62%以上的业委会都有了党的工作小组，让党组织引领真正走到了业委会中去。

上海第一个“业委会法治评估体系”

越纪公寓是街道辖区内有着近30年房龄的高层住宅，居民每天进进出出的楼宇大堂设施陈旧、墙面破损、灯光昏暗、线路老化，“样子坍台，还存在安全隐患”。业委会与居民早就想维修一下大堂，但费用是个难题。

今年，业委会评上了街道的“四星级业委会”，业委会成员们喜出望外。原来，街道规定：四星级业委会提出自治项目，可以获得街道出资的最高两万元引导资金。钱虽不算多，但同时有了街道与居委干部的出谋划策推动自治项目实施，业委会有了改造的底气。不久前，业委会发动小区内的热心居民，一起打造了大堂改造设计方案。“我们不但要让大堂焕然一新，还要让这里成为亲子阅读、居民交友休闲的共享空间。”小区业委会主任陆春方信心满满。

业主是小区自治的主体，业委会是“小区的当家人”，破解小区治理难题，关键要推动多元力量参与、提升“当家人”自治能力。街道党工委书记卢正说，街道的思路是：建制度“定规矩”、搭平台“扶一把”，促进业委会“强身健体”。

2018年起，街道率先在全市探索了“业委会法治评估”制度：委托第三方组织律师、街道业委会联合会理事等专业人士，推出“业委会法治评估体系”，清晰明了地告诉业委会应该做什么与怎么做。根据这套体系，可以给业委会“打分、评级”，为业委会做“全面体检”，让业委会知晓自己的“健康状态”，然后“对症下药”。“不评不知道，原来我们操作中有这么多不规范的地方。”不少业委会主任感慨。这几年，辖区内的业委会都积极参与到评估中，查缺补漏、提升能力。新老业委会不正常交接、维修资金和公共收益的使用管理不透明等业委会运作中难点问题都得到了一定程度解决。评级高的业委会每年还可以获得街道提供的引导资金，引导资金可以投入到小区公共事务建设中，进一步激励企业委会为居民服务的热情。

街道还为业委会“借外脑”，培育成立了“半淞园治理家园服务站”，指导社区开展业委会组建换届、矛盾纠纷调解、物业成本测算等专业事务；成立了“淞园智库”，由党建、行政、法律与物业等各个领域专家组成社区治理团队，共商共解小区治理难题。

小区业委会最近遇到一个新鲜事：他们要有秘书了！今年7月，街道从全市招募20位业委会秘书人选，由街道聘请第三方对他们进行培训。这批秘书主要负责协助业委会处理日常事务，和物业公司、居委会以及政府相关职能部门进行沟通。鼓励业委会聘请秘书是为了充实业委会的专业力量，也是街道规范业委会运作的又一举措。目前招募的人选中本科及以上学历有13名，90后占到了6名。他们在学成后，将与业委会在谈妥薪酬福利的基础上进行双向选择。

上海第一个有法律效力的“住户守则”

走进西凌新村，只见道路整洁、停车有序，小区最近还在进行“美丽家园”建设，中心花园、口袋花园等便民设施已初具雏形。

“过去的西凌新村可不是现在这样。”曾经的第四业委会主任陆煜君告诉记者，由于多头管理造成诸多治理矛盾，公共区域管理混乱，如机动车乱停放现象严重，但连最基本的停车管理制度在业主中都无法获得通过。

西凌新村的治理难题较为特殊，靠的还是党建引领下的业委会建设，通过“自治+法治”双轮驱动来破解这一难题。

7个业委会管4个物业公司，治理矛盾的背后是各业主大会和物业管理公司“自扫门前雪”。为打破多头管理局面，街道启动了小区“联小建大”物业管理区域调整工作：即将小的、分散的物业管理区域调整成为大的、统一的物业管理区域，选出一个新的业委会来代表业主行使权力。

“联小建大”是否符合相关法律法规？街道征询有关职能部门、专家学者意见，了解到依据国务院《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等法律法规，西凌新村小区治理难题的解决具有法律依据、专业支撑及可操作性。

“联小建大”是否符合业主意愿？街道聘请第三方社会组织进行小区情况摸底，了解业主意愿，同时多次组织召开了社区党员、楼组长、居民骨干座谈会，对小区业主和居民进行现场问卷调查，最终发现：大多业主支持统一业主委员会和物业管理公司。仅有一幢居民楼业委会表示不愿意参与到“联小建大”，也得到了尊重，确定在其他六个居民小区推进“联小建大”。

确定“联小建大”后，通过分别召开六场业主大会，业主们表决通过了西凌新村物业管理区域调整方案，经过区房管局核定后，六个物业管理区域撤并为一个。在街道党工委、居民区党总支的引领下，合并为一个物业管理区的业主们召开了业主大会，以高票选出了新的业委会。

最近，新业委会正在着手选聘新的物业公司对小区进行服务管理。尽管还在过渡期间，小区的车辆停放明显比过去整齐了。“小区有了新气象！”居民都这样说。

在半淞园社区，“自治+法治”已经成了小区业委会在解社区难事时的思考方式。在这里，诞生了上海第一个有法律效力的《住户守则》。这是在律师指导下，由业委会牵头，业主们共同商量出来的社区守则。参与制定的律师王德杰告诉记者，守则的基础是民主协商，将分散在各个法律法规中的规定进行了整理，可有效管理业主拖欠物业费、不按规定分类投放垃圾、拒不清理楼道堆物等难题。“我们希望通过《住户守则》，从法治与自治角度来探索解决社区治理难题。”推动《住户守则》落地小区的越纪公寓业委会主任陆煜君说。目前，《住户守则》已在街道辖区内一半小区的业主中通过并实施。

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作者：唐烨

微信编辑：纳米

校对：车车

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