上海内环内最大社区批量更换电梯，背后发生了什么？
20世纪90年代，在普陀区，由潭子湾、潘家湾和王家宅组成的“两湾一宅”，是上海中心城区面积最大、危棚简屋最集中的棚户区。
1998年，“两湾一宅”旧区改造启动，项目被命名为“中远两湾城”。从1999年正式开工，2006年全面竣工，成为上海内环线内规模最大的现代化生态居住园区。
题图为中远两湾城。图片摄影：李茂君
而今，21世纪初建成的中远两湾城，也已陆续步入20个年头。对于这个拥有11599户、约5万居民的超大型社区，社区治理一直是不小的难题。拿电梯来说，超过15年服役期存在的安全隐患，就已陆续显现出来。
从2021年起，中远两湾城启动第一部电梯更换至今，已完成换梯21部，63部电梯正在征询意见或签合同阶段。这样一个超大型社区的批量换梯，对陆续进入电梯老化期的上海第一批商品房，能否有借鉴意义？
居民坐上了崭新的电梯
有人曾说“打死我也不乘电梯”
中远两湾城的电梯，已成为不少人的“梦魇”。
在147号楼，几乎人人都被电梯关过。住7楼的张英华至今心有余悸：“一次进入电梯时，发现关门特别慢，下降到6-5楼之间时，突然轿箱一抖，停止不动了。电梯门打不开，轿箱灯全灭了。当时只有我一个人在电梯里，手机没信号，只好拨打110。等了10分钟，电梯突然启动了，到了一楼，我赶紧逃出来！”
楼里热心人夏润泉，记得有位多次被电梯关的居民放了一句话：“如果这电梯不换，打死我也不乘电梯了！”
更大的问题在于，包括147号楼在内，多幢中远两湾城楼层达到34层，很多中高层的居民还是得硬着头皮乘电梯。甚至，一些来访客人也经受了电梯的折磨。
93号楼组长陈婉芳告诉记者，一次，一位客人来看望住在16楼的老先生，没想到下楼时，足足被电梯关了15分钟才出来。“以后别人还敢来我们这儿吗？”
2021年2月，万科物业入驻中远两湾城。西区物业经理杨律伟说：“一开始几乎每天接到电梯报修电话，每天都有电梯关人、下坠等各种故障发生。”
159号楼组长高爱娣，也亲历了一次电梯从5楼坠到2楼。毕业于机电工程专业的她，立刻做了两件事。一是询问电梯维修人员“电梯会高坠几米？会不会出人命？”得到答复是：“电梯平时一直跟进维修，是有保护机制的，一般发生高坠是下降2—3层，不会一坠到底。”她先安慰楼内居民，随后便去居委会了解更换电梯的手续。
中远两湾城第三居民区书记恽梅，2020年8月到任。2021年初，当不断有居民来反映“希望换梯”的要求时，她知道，需要啃“硬骨头”了。
更换后的新电梯
建立超大社区里的“小型业主会”
夏润泉清楚地记得这个日子：2021年3月16日。
这一天，居委会搭了平台，召集147号业主代表、业委会、物业、宜川路街道房管办相关负责人等一起开会，正式讨论换梯事宜。这也是“147号楼栋电梯问题专题小型业主会”第一次开会。
由于中远两湾城体量巨大，在业委会总会之下又分为东、西两区业委会，居委会也分为四个。恽梅当时一直在思考：“社区有很多棘手问题，会涉及大额资金的使用，需要业主大会表决通过。那么在小区业主大会闭会期间，能不能另辟蹊径解决业主的急难愁盼？”
为此，中远第三居民区党总支结合辖区内楼栋分布的特点，探索成立小型业主会，通过依法依规召开楼组会议，来解决困扰社区治理的各类难题。
在恽梅的解读中，小型业主会是大型小区的一个党建特色品牌，也是一个议事协商机制。在居民区党组织引领下，以红色议事厅为依托，将居委会、楼组长、业委会、业主代表、楼组党员骨干、物业等相关主体联动参与进来，针对楼内自治事项，收集需求、共同研判、投票表决，来形成一个议事协商的规范流程。
按照楼事楼议规则，147号楼131户需产生5位业主代表，成为本次换梯小组成员。如果动用2000元以下的维修资金，5位业主代表签字即可，如果动用2000元以上或续筹维修资金，需楼道里2/3以上居民投票，其中3/4以上居民同意。
热心的夏润泉是机械设计专业，自然而然成了147号楼的换梯领头人。“根据检测结果，楼里的电梯到了需要更换的时候。居民换梯意愿强烈，但究竟该怎么操作，大家都不懂。小型业主会召开后，终于有了方向。”
在街道房管办、居民区指导下，仅用15天，147号楼针对换梯先后进行3次公示：第一次是换梯意愿征询，第二次是电梯品牌征询，第三次是针对换梯的施工范围、预算资金、列支情况、电梯品牌、施工方等做正式投票。
与此同时，159号楼借鉴了147号楼的换梯经验后，也进入换梯流程。高爱娣特意增补了3位热心有能力的业主代表，其中两名是年轻的上班族。“事实证明，他们发挥了很大作用。在开过多方交流的小型业主会之后，他们经常点对点地和物业、电梯方沟通。我也会把他们辛苦工作的过程发到楼道大群里，让更多的人鼓励支持他们！”高爱娣说。
工人在更换电梯中
还有一个楼道里换梯积极性很高，好几位居民争着要当换梯小组牵头人。相持不下之际，居委通过私下做工作，随后召开该楼道的小型业主会，最终大家各自发挥所长，终于成立了换梯小组。
每一轮征询意见投票时，各楼里的换梯小组成员就像“上班”一样，或在楼道大厅里候着居民，或一家家登门拜访。“换梯的事情必须由居民自己说了算，流程规范了才能减少后患。”恽梅说。
楼栋“养老钱”还需用在刀刃上
更换电梯，需要动用被称为楼栋“养老钱”的维修资金，这成为其中关键一步。
在正式换梯投票前，147号楼也曾面临两大问题。一方面，由于147号楼的维修资金以大额定期存单形式存储在银行中，可支配的维修资金不足以支付两台换梯的费用；另一方面，当时正值新老物业交接，作为征询发起方的物业职责还不明确。
为此，通过多次召开“147号楼栋电梯问题专题小型业主会”，147号楼业主代表与三菱电梯公司协商达成了费用分期支付的方式。双方约定，将根据维修资金到付情况，分三次向电梯公司进行支付。
在恽梅看来，这是中远两湾城首次采用费用分期支付的方式更新电梯，对于后续其他楼栋的电梯更换具有重要的借鉴意义。
方案定了，资金有了保障，居民区党总支挂图作战，通过表格记录业主代表发放和回收表决票的情况。在最短时间内，几位业主代表入户发放131张表决票，回收118张。
业主代表张英华记得，“最后一次投票箱放在物业，居委会、物业、业委会代表和我们一起见证，除了一户弃权，其他所有居民都通过了。那一刻我们真的很激动！”
与此同时，居委会联合街道房办、业委会、业主代表、物业等，反复协商研讨，确定了维修、更换“同步走”的办法。在推进批量换梯的同时，利用电梯分众广告收益，解决电梯日常维修费用问题。
147号居民庆祝换梯成功
2021年11月，147号楼的两部新电梯正式启用。当高层居民毫无顾忌地乘着电梯上上下下，终于真正有了“安心回家”的感觉。
值得庆幸的是，中远两湾城绝大部分居民楼的维修资金比较充沛，可以支付更换电梯的费用。这也为其批量换梯提供了便利。对于一些维修资金不足的居民楼，将涉及维修资金的续筹，更需要居民的齐心协力。
采用标准化“步骤制”换梯流程
不过，作为第一个吃螃蟹的楼，147号楼换梯历时约一年，如果每一幢楼都只是“拷贝不走样”，那么大家等待的过程依旧漫长。
为提高“小型业主会”换梯效率，在居民区的支持下，疫情中走上社区舞台的“第二梯队”青年志愿者成为“智囊团”，他们利用各自在建筑、法律、金融等行业的专业优势，研究147号楼案例中的经验和不足。
中远两湾城第二梯队志愿者们
经过协商，中远两湾城建立了标准的“步骤制”换梯流程，将换梯决策的全流程分为四大阶段十个关键节点，每个节点的成果文件，向楼内居民透明公开；编制了“三四四”风险防控预案（即把握“事前听证、事中协调、事后评议”三个环节；保障业主“知情权、议事权、表决权、监督权”四项权利；贯彻“民主协商、民主决策、民主管理、民主监督”于全过程），很快帮助11栋楼完成了换梯前置流程，使换梯需要的时间缩短近一半。
随后，根据堵点和疑点再次优化流程，建立“带、议、定”工作法，确立了由“第二梯队”有经验的队员作为指导员，换梯所在楼召开“第二梯队”小组会议并推荐1-2名成员参与换梯小组，丰富了风险预案的内容，又帮助了12栋楼顺利开展了换梯工作。
小型业主会流程机制
眼下，如果有楼栋想换电梯，可以在第三居委会拿到一张《换梯工作法》，从初步研判、会前准备到投票表决，每个环节均有注意事项“小贴士”，一目了然。
记者了解到，目前，上海市梯龄15年及以上的老旧住宅电梯有43089台，占全市住宅电梯的56.02%。在《上海市深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2021—2023）》中指出，要滚动实施使用满15年住宅电梯安全评估，推进隐患电梯修理、改造、更新。
对于老旧住宅电梯更换，多区均出台了相应的措施和奖励办法。普陀区市场监管局相关负责人表示，普陀区梯龄15年及以上的老旧电梯有3686台，占全区住宅电梯58.5%。为此，一方面，开展老旧电梯维保质量监测。根据监测结果进行综合评价，开展事中事后分类监管，约谈差评单位，督促加强维护保养工作。另一方面，推动老旧电梯更新改造。
根据普陀区老旧住宅电梯“免费评估”申请流程，要求小区业委会或者物业公司与上海市特检院先行签订合同，委托其开展电梯安全评估。如果小区在评估后的三个月内“通过”更新改造方案，可享受免费评估。同时，在安全评估后的18个月内，按照报告要求（或高于报告要求）落实更新的，售后公房和公房单台电梯最高奖励8万元，商品房单台电梯最高奖励3万元。
就在最近，
中远两湾城93号楼居民
也将用上新电梯了。
这一次，
从启动到换梯，
不到5个月。
作者：周楠
微信编辑：安通
校对：飞飞
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