218万买下嘉定法拍房，2年后仍无法入住！法院：低于市场价，不负责清场…

2021年1月，王先生在京东拍卖网上看到了广东惠州中级法院发布的一则拍卖公告，公告显示，法院将于2021年1月26日上午10时至27日上午10时，在惠州市中级法院京东网司法拍卖平台进行公开拍卖活动。

拍卖标的物为“上海嘉定区某小区房产，建筑面积69.05平方米，评估价3114155元，起拍价2180000元，保证金430000元。”

王先生说，他对该房产很感兴趣，决定参与竞拍。2021年1月27日上午8时许，他交纳了43万元的保证金，最终以218万元的价格成功拍下了该房产。

根据2021年1月27日，《成交确认书》显示，司法标的物处置单位“惠州市中级人民法院”；网络服务提供者“京东网”；网络拍卖竞价结果为“王先生在司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。”下方有“广东省惠州市中级人民法院”印章。

同年2月4日，王先生向广东省惠州市中级人民法院转账175万元，交易附言为“（2018）粤13执475号”，结清了房款。

住户拒绝腾房

尽管拍得了房产，但令王先生没想到的是，自己的入住成了难题。他说，他前往自己拍得的房屋，要求住在房内的被执行人腾出房间，但遭到拒绝。他联系惠州中级法院，要求执行局强制执行，但被执行局的执行法官告知，《拍卖公告》写着“因涉外地房地产，故本次拍卖标的物法院不负责清场交付”。

王先生说，他多方投诉后，2021年7月，惠州中级法院出具了《协助执行通知书》，要求相关供电、供水单位对该房屋停水停电，但因执行局的执行法官表示无法到场，让他自己去协调自来水公司、电力公司强制停水停电。他说，他多次前往小区，但对方以法官未到场为由拒绝。

2021年11月17日，王先生办理的《不动产权证书》显示，共有情况为“单独所有”，建筑面积“69.05平方米”，证书上还盖着“上海市自然资源确权登记局不动产登记专用章”。他说，他想依法办理房屋的产权登记后，再要求执行局依据房屋产权所有，对占有房屋者进行强制执行，但惠州中院法官建议他向上海嘉定区法院起诉。

民事起诉被驳回

2022年，王先生向上海市嘉定区法院以物权保护纠纷为由起诉，但被法院驳回。他又向上海市第二中级人民法院上诉，结果，再次被驳回。

根据上海市第二中级人民法院出具的《民事裁定书》显示，本院认为，依照法律规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。一审法院鉴于上诉人通过司法拍卖获得案涉房屋的所有权，而对所有权所应享有的占有、使用、收益权能等均应在执行程序中予以解决，其在本案中的主张不属于人民法院受理民事诉讼的范围，因此不符合起诉所应具备的条件，故裁定驳回其起诉并无不当，本院予以维持。

2023年，王先生拿到上海市二中级人民法院驳回上诉的《民事裁定书》，他认为惠州中院再也没有不强制执行的理由，没想到却收到了执行法官电话，对方让他撤拍。

法官称

“要么自行清场，要么撤销拍卖”

根据2023年3月17日录音显示，一名工作人员说，他们曾处理了一批上海的房子，王先生的是其中一套。并表示，王先生拍得的房子，公告有提到“外地房产不负责清场交付”，价格要比负责清场交付的拍卖标的物价格要低，“你也看到相关的条款。”

法官得知王先生已办理产权证后，表示两种处理方案，分别为撤销拍卖，或王先生自行清场，并称“撤销拍卖，可以就利息进行赔偿”，但遭王先生拒绝。随后，法官称，法律上有“自甘风险”，王先生再次明确拒绝撤拍。

双方围绕该问题进行讨论后，法官再次强调，“一种方案是撤拍，法院就相关利息进行补偿；第二种方案就是你自行清场。”

王先生询问，如果执行局不采取强制措施，他还有那些合法、正常的方式，可以让他住进自己的房子？法官建议王先生再次向上海法院起诉非法占用、排除妨害……

对此，王先生说，执行局称不负责清场是因为市场成交价低，他认为不合理，“拍卖本身就是市场竞价，所有人都能竞拍，我愿意花这个价钱买，别人不愿意买，所以价格低，和成交价是否低没有关系。”

拍卖公告写

“不负责清场交付”是否违规？

3月31日，大风新闻记者联系到惠州中级法院执行局焦姓工作人员，他说，王先生购买的房子之所以公告有“因涉外地房地产，故本次拍卖标的物法院不负责清场交付”，是考虑到当时受疫情影响等比较复杂，“房子比市场价低，拍卖公告明确这个条件，他接受了这个条件，结果现在又要求法院清场。”

拍卖公告写“不负责清场交付”是否违规？

焦姓工作人员说，前些年全国各级法院，都有一部分这样的情况。王先生对法院的执行有意见，可以提出执行异议。

撤拍是由法院提出的还是王先生提出的？工作人员说，法院做判断，撤拍最后肯定是由法院来决定的，法院会判断整个事实，“我们对王先生进行了一些程序引导，因为很多问题要通过程序，最终由合议庭法官来做综合判断。”

律师说法

北京市盈科（西安）律师事务所高级合伙人、陕西省清华大学校友会常年法律顾问、律师刘东晨说，本执行拍卖案中，惠州市中级人民法院在拍卖公告中载明的“因涉外地房地产，本院不负责清场交付”的公示条款无效。

当被执行人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，惠州市中级人民法院应当强制执行清场交付。若被执行人拒不交付有关房产，可以依法追究其拒不执行判决、裁定罪。

关于惠州市中级人民法院以拍卖公告注明“因涉外地房地产，本院不负责清场交付”。刘东晨说，根据2005年1月1日开始施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。

被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”该条司法解释已经明确规定，拍卖成交的财产法院应当移交买受人，且移交期限为拍卖成交裁定书送达当事人后15日内。

2019年，广东省高级人民法院曾专门出台《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》，也明确规定要求以清场移交为原则。另外，2021年12月21日，最高人民法院发布的《关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》第18条规定，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

因此，本案中，惠州市中级人民法院在拍卖公告中注明的“因涉外地房地产，本院不负责清场交付”为无效公示条款，其有责任采取职权范围内的合法手段，通过协调、强制执行等方式，将涉案查封、拍卖房产交付给王先生。

关于“被执行人占用已拍卖房屋，拒不腾空”。刘东晨说，《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定：“对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”本案中，被执行人若长期拒不腾空房屋，则涉嫌拒不执行判决、裁定罪，依法将承担刑事责任。

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本文综合自：新民晚报、大风新闻、华商报

微信编辑：佳思敏

校对：咚咚

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