正本清源 | 《物业管理条例》新规的正确打开方式

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2018年3月19日，国务院发布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（文号：中华人民共和国国务院令第698号，以下简称“该决定”），对《物业管理条例》进行了修改。由于物业管理与生活息息相关，因此对《物业管理条例》的修改引发了众多群体的关注，然而，我们也注意到，很多对《物业管理条例》的修改解读并不准确、客观。本文通过对《物业管理条例》实际修改内容及就普遍“误读”事项进行分析，旨在客观展现《物业管理条例》修改对实践产生的影响。

一

《物业管理条例》的修改条款对比

该决定第九条就《物业管理条例》作了修改，主要是删去对物业服务企业的资质要求和涉及的法律后果，新增守信联合激励和失信联合惩戒机制作为后续监管措施等，新旧《物业管理条例》的对比内容具体如下：

旧《物业管理条例》

新《物业管理条例》

第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

第五十九条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

删除。

第六十条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

二

物业服务企业的资质核定溯源

2003年6月8日，国务院发布《物业管理条例》（文号：国务院令[2003]第379号），该条例于当年9月1日施行，对物业管理企业资质进行了明确规定。

2004年3月17日，建设部（现已撤销）发布《物业管理企业资质管理办法》（已失效），该办法于当年5月1日施行。其将物业管理企业资质等级划分为一、二、三级，并明确了各资质等级物业管理企业的条件，同时明确物业管理企业需根据不同的等级承接不同范围的住宅项目和非住宅项目的物业管理业务，该办法于2007年11月26日被予以修改，并最终于今年3月8日被住房和城乡建设部发布的第39号令即《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》予以废止。

此前，行政许可事项“物业服务企业二级及以下资质认定”和“物业服务企业一级资质核定”已分别经《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（文号：国发[2017]7号，以下简称“7号文”）和《国务院关于取消一批行政许可事项》（文号：国发[2017]46号，以下简称“46号文”）的决定取消。46号文还对加强事中事后监管措施作了要求，“取消审批后，住房城乡建设部通过以下措施加强事中事后监管：1．加快完善物业服务标准和规范。2．充分发挥物业服务行业组织自律作用。3．指导地方加强对物业服务企业的监管,畅通投诉举报渠道，推行“双随机、一公开”抽查，及时查处违法违规行为。4．建立物业服务企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。5．推动与相关政府部门的信息共享，加强企业信息备案管理。”

2017年12月15日，住房和城乡建设部发布《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（文号：建办房[2017]75号，以下简称“75号文”），明确“各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件”，“建立健全物业服务标准和服务规范”，“进一步落实物业承接查验制度”，“完善物业服务投诉平台”，“加强物业服务行业事中事后监管”以及“加快推进物业服务行业信用体系建设，建立信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。”同时，明确将抓紧研究制定物业服务导则和信用评价体系。

综上，物业服务企业资质核定已从立法和实际操作层面被彻底取消，物业服务正式进入无强制性资质要求的新时代。

三

守信联合激励和失信联合惩戒机制

事前资质审核的要求被取消，并不意味着行政主管部门对物业服务企业放任不管了，相反，行政主管部门正在建立更为全面的事中和事后监管体制。

根据75号文，行政主管部门将加强事中事后的监管，制定随机抽查事项清单，建立健全“双随机”抽查机制，合理确定抽查的比例和频次，对发现的违法违规行为，依法依规加大惩处力度。

修订的《物业管理条例》新增如下规定：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”75号文亦指出：“加快推进物业服务行业信用体系建设，建立信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。”住房和城乡建设部也在抓紧研究制定信用评价体系。

就建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，国务院曾于2016年5月30日专门出台了《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（文号：国发[2016]33号）。住房和城乡建设部也于2017年4月24日出台了《住房城乡建设部办公厅关于印发失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设分工方案的通知》（文号：建办厅[2017]32号）。上述两个规定虽未直接涉及物业服务行业的守信联合激励和失信联合惩戒机制有关问题，但可为未来物业服务行业的监管风向提供参考。

截至目前，就涉及物业服务企业信用档案与评级等相关问题，多地已出台规定。以山东省住房和城乡建设厅于2017年10月24日发布的《山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法（试行）》为例，山东省拟建立物业服务企业信用档案与评级管理系统，对物业服务企业的基础信息（工商注册、人员、项目信息等）、优良信息（取得的表彰和成果等）和从事物业服务活动中的违法违规负面信息进行归集和入档，并根据相关信息进行定期评级。该办法同时还附了详细的山东省物业服务企业信用评分标准，对多种情况下得扣分作了细致规定。而信用等级不同的企业，将在政府优惠政策、日常监管、政府采购和招标投标等公共资源交易活动等方面被差别对待。

因此，守信联合激励和失信联合惩戒机制的建立，将意味着对物业服务企业的日常经营行为提出了更高要求。

四

关于“误读”物业费相关问题

近日，关于“8种情形业主可拒缴物业费”的文章成为朋友圈热文，甚至不少权威电视、报纸等新闻媒体也纷纷报道了此事。根据该等文章所述，新修订的《物业管理条例》规定了八种业主可拒缴物业费的情形。如上分析所述，《物业管理条例》并未就物业费相关事宜进行任何修改。

在此，我们就《物业管理条例》中涉及物业费缴费的问题进行了梳理。

统观整部《物业管理条例》，涉及物业费的条文为第七、三十四、四十、四十一、四十二和六十四条（因第五十九条已被删除，故原六十五条编序上应调整为六十四条）等六条。根据该条例第三十四、四十、四十二条，物业服务合同应当对物业管理服务费用进行约定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定；有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督。

而就物业费的缴费义务方面，根据《物业管理条例》第七条、四十一、六十四条，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主应负连带交纳责任。

此外，根据该条例第四十四条，物业服务企业可以接受委托代收物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用，但最终收取方应为该等实际提供服务和产品的单位，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

在上述条文中，唯一可作为业主拒缴物业费的事由为第四十一条第二款，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。通常来讲，目前实践中开发商即建设单位也是以交付或视为交付作为开始由买受人缴纳物业费的起算点，并不存在让买受人额外支付物业费的情形。而北京市规定的缴纳物业费的起算点则对于住宅类商品房的买受人来讲更为有利，根据《北京市物业管理办法》（文号：北京市人民政府令第219号，实施时间：2010年10月1日）和《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》（文号：京建发[2010]506号），由建设单位承担前期物业服务责任，在《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，除四种例外情形[1]，在完成物业共用部分交接前，建设单位都不得向业主收取物业服务费。

由此，我们可以看出，新修改的《物业管理条例》未就业主拒缴物业费的情形作出如所“误读”的“8种情形业主可拒缴物业费”的详细规定。其实，对物业费的拒缴情形进行简单罗列和总结也并不完全科学，业主原则上负有缴费义务，该等义务是否可被免除也是因事因时而异的。一般来说，物业费缴费的基础依据在于物业服务合同，业主是否缴费应当严格依照合同约定。由于交房时点可能影响业主何时承担物业费，业主可能还需要参考开发商与业主签署的商品房销售合同来确定何时开始缴纳物业费。

结语

新修订的《物业管理规定》取消了对物业服务企业的资质要求，新增守信联合激励和失信联合惩戒机制作为事中和时后监管措施，采用更为市场化的方式对物业服务企业进行监管，实际上国家并非对物业服务企业降低要求，物业服务企业面对新形势应当加强自身的诚信建设，适应新的监管要求。而就物业费的问题，业主应意识到物业费是其享受物业服务的支付对价，对于网上的传言审慎判断，在《物业管理条例》、物业服务合同等规定和约定下妥善行使自身权利。而且，在考虑缴费问题时，业主也应考虑物业费是物业服务公司的重要收入来源，如果业主无正当理由拒缴物业费，物业服务企业的运营难以为继，小区的日常维护和管理也将受到影响，导致小区整体品质下降则业主的自身利益最终也会受到影响。所以，在物业费缴费问题上，业主也应理性应对，依据有关规定和合同约定行使自身权利。

注：

[1]《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》(京建发[2010]506号)第四条规定：“《办法》（注：即 《北京市物业管理办法》）实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：

1．筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3．首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

4．物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业项目查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。”

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作者简介：

刘娜    律师

合伙人  北京办公室 

毕业院校：中国政法大学

业务领域：房地产, 私募股权与投资基金, 资产证券化与金融产品

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输12

张贤          律师 

毕业于韩国国际法律经营大学和吉林大学，现为房地产和基础设施部律师

王若曦       律师

毕业于中国政法大学，现为房地产和基础设施部律师

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