张丰：土地使用权由50年变为70年中间发生了什么
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温州一男子当初所买的二手房土地证过期了，他的房子现在大概值100万，要多付30万才能“重购”土地使用权。他的遭遇不是个案，在温州，有600余套。这样的新闻让全国网友彻底“炸了”，因为土地使用权到期要续租，早已成为常识了。但是，人们天真地以为，续租的租金，不会高到哪里去。这个30万，和新买房屋的首付差不多了（三成），想一想，你传给子孙的房子，对他来说可能是一个灾难，谁能不“炸”？
我仔细看了《温州日报》对该市国土资源局土地利用管理处处长的采访。党报的提问比较有智慧，避开了“为何是30万”这个精确的问题。处长的回答也非常聪明：
《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。
在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
处长表达了基层意思：第一，土地使用权续期，要不要交钱，怎么交钱，法律都没有明确规定，那我们基层就先收着吧；第二，这个收费标准，实际上是假设政府把地再卖一次，算出土地价格，然后再折算出楼面价格。
这个算法的精髓是，虽然房屋本身的价值会随着年限的增加而下降（有的房屋质量能不能坚持70年都是一个问题），但是，土地出让金却是在不断上涨的。想一想同一块地，20年前与今天的价格，差距会有多大。如果天下太平，土地就永远不存在折旧的问题。说白了，房子不值钱，而土地才值钱。处长对前来咨询的市民进行了善意的提醒：“当时我给她打了个可能不太贴切的比方，土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车……”
处长的比方确实“不太贴切”。4S店毕竟是企业，做买卖是本分，而政府不是“为人民服务”的吗？4S店卖新车，也是有成本的，而且据说4S店单靠卖车赚不到什么利润，必须靠保险和保修一套组合拳，才能赚钱。但土地是国家的，政府出卖土地的使用权，却没有任何成本，而且，政府可以反复出售这个“土地使用权”，每几十年出售一次，这是任何行业的任何企业做梦都想不到的办法。
按一般人的想法，按照人们的设想，这70年远着呢。从1990年开始算，也要到2060年。但是，地方政府的智慧是无穷的，尤其是像温州这样精明的地方。根据那位处长的说法，1990年，温州“为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。我们已经关注到这个问题，今年开始逐渐增多”。70年太久，只争朝夕。政府可以20年就卖一次土地使用权，效率大为提高。
温州这600余户的遭遇，值得我们关注。因为在法律并没有规定如何收取土地使用权续租费用的情况下，温州的做法，很有可能受到各地政府的效仿，最终甚至会上升到法律层面。全国人大2007年通过的《中华人民共和国物权法》曾经被很多人认为是一个巨大的进步，它毕竟在法律的层面保障了“物权”，但是，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”这样含混的表述，留下了太大的空白，也为地方政府留下了太大的“操作空间”。土地财政一直是地方政府的主要收入来源，“自动续期”就不可能是无偿的，甚至也不可能是廉价的。
有关财产权的立法中，这种含混的思维，并不是第一次。最初为“土地使用权”定下70年期限的时候，就已经注定了后来开发土地的无限可能性。“70年”的规定，最早见于1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。在此之前，中国在1987年12月在深圳就首次以公开拍卖的方式有偿转让土地所有权。
由于最初的一些土地拍卖都是在沿海进行的，不少都有境外资本参与，从法规上定一个几十年的期限，在一些保守派看来，这些卖出去的土地，就像新的“租借”，是一种“卖国行为”。因此，出台一个“70年”的规定，已经是大大的进步了，甚至还面临着被骂的风险。在当时，根本没有人考虑这70年是不是太短了？到期了怎么办？因为参与制定这种政策的人，都是一定级别以上的官员，他们在内心中笃定自己不会再活70年了，更重要的是，那时商品房刚刚起步，他们又是那种不用自己买房的人。
“70年土地使用权”到底是怎么出炉的？据时任国家土地管理局局长的王先进后来回忆：
“我们国家土地归国家所有，英国的土地全部归国王所有。他们批租年限最高为999年，实际是永租制。但是在香港，因为是名义上租了中国的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年为上限，按年头逐渐减少。我们先定了50年，理由主要有三个，第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；二是一个人的工作年限，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年可以。后来制定法律时，就变成最高年限70年。”（2012年3月28日《老年生活报》）
有一点保守派没有说错，这“70年”的规定，确实有一些“租借”思维。港英当局当初设定一个99年的期限，是尊重当初与清政府达成的所谓租借协议。但是，内地的土地既然是国家所有，而“国家”又没有为自己设置一个合同期限，这“70年”看上去就有点不合理了。另外，决策过程看，“70年”有很大的随意性，要知道，它本来很有可能是“50年”，能变为70年，还要感谢那位“主要领导”了。
细读王先进这段回忆，我们可以感知到中国土地改革的思维：政策一定是变化不居的（时间定短一些好调整），着眼于当世人的利益（买房后50年就是一辈子了）。1990年就意识到了土地使用权存在一个到期和续租的问题，到2007年物权法，仍然没有就如何续租给出一个答案，而是提出了一个同样模糊的“自动续期”。制定政策的时候，总是对前一段出现问题的总结，而没有照顾到可能会出现的局面。
如今，温州再一次以沿海城市的改革精神走在了全国的前面，并且把这个土地使用权续租的问题重新摆到了台面上：如何“自动续期”，到底要收多少钱？
（本文原标题：《“70年土地使用权”到底是怎么出炉的？》）
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