SKP落地昆明，但超越北京有点难

来源/联商网(www.linkshop.com)

撰文/联商网王雪

头图/北京SKP

近日，不让外卖员进入商场引发争议的SKP又有了新动作。

7月20日，昆明中心区约255亩纯地下商业用地出让引起了极大关注，最终，昆明华联云尚置业有限公司（北京华联）以1.28亿元夺得昆明市盘龙区拓东街道办事处5宗地块，正式宣告SKP落地昆明。

地块位置示意图

此次出让的昆明市盘龙区拓东街道办事处KCPL2019-7号地块为地下一、二、三、四、五层，楼面价754.10元/㎡ ，土地成交价格12811.52万元，占地面积254.83亩，土地单价50.27万元/亩，可建面积16.99万㎡，用地性质为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地，出让年限是40年。

据悉，该地块处于昆明中心区一环内北京路与东风东路交叉口，春之眼北侧，比邻东风广场地铁站点，一路之隔就是已经开业的恒隆广场，是昆明市中心CBD区域。

中原地产分析认为，东风广场、南屏茂都在市区核心商圈，通过地铁打通、链接，形成强大的昆明核心商业区，未来这个核心商业区的“地下人流”将会成为核心亮点，也为这一核心商区的地下商业繁荣带来巨大发展潜力。同时，这起土地交易是昆明土地市场上首次出现地下空间开发用地入市交易的情况。

根据土地规划条件，土地竞买人或其实际控制人须拥有符合宗地产业要求的高端百货企业，该高端百货企业近三年单店统一收银税后销售排名全球前五名，或近三年(2017-2019)单店统一收银税后销售额每年不低于 90 亿元、三年累计税后销售额不低于 300 亿元。这一近乎苛刻的要求，将国内很多百货企业挡在了门外，看上去也更像是为SKP量身定制。

要知道，北京SKP作为亚洲最赚钱的单体百货之一，连续多年蝉联内地商场店王宝座。《联商网》与商业地产志(CRR)联合推出的《内地217家商场2019年业绩》中显示，北京SKP以153亿元的年销售额高居榜首，其2018年业绩是135亿，同比增长了13%。

另悉，土地竞买人须对地下五层总用地面积 169890.5 ㎡(254.83亩)空间整体竞买，并统一开发建设，土地移交后一年内开工，三年内竣工；且在宗地出让年限内须100%自持项目物业，不得分割销售。这意味着，昆明SKP最迟将于2024年开业。

不过，有业内人士认为，昆明SKP想要复制北京SKP的成果难度较大，每个商业项目均需要因地制宜，不同城市甚至不同商圈对应的客群和消费水平都是有所差异的。尤其高端百货下沉至二线城市，居民购买力相对有限，当地的SKP想要超越北京SKP几率很小。而且昆明SKP又临近恒隆广场，难免会陷入一场恶战。

事实上，近年来，SKP尝到了外埠发展的甜头，开始大规模复制。2018年5月11日，SKP中国第二店西安SKP开业，超过1300个国内外知名品牌入驻，其中包括Hermes、TOM FORD在内的600多个品牌为首次进驻西安。2019年西安SKP业绩逼近42亿元，被视为业绩有望超越西北销售王小寨赛格的强劲对手。

图片来源：西安SKP

刚刚过去的6月，成都SKP项目举行了开工仪式。该项目位于成都市正在规划建设的第二个都市商圈——交子公园商圈核心区，总投资额约50亿元，占地面积约190亩，总建筑面积约34万方，与昆明SKP一样，成都SKP全部为地下空间开发利用，地面将成为标志性城市景观。

据介绍，成都SKP建成后将引入品牌约1000多个，一线品牌覆盖率达98%，含多个成都首店品牌，将成为西南地区高端商业项目的标杆，力争成为成都首个营业额突破百亿级的商业零售单体项目。

至此，SKP已完成在北京、西安、成都、昆明四地的布局。除此之外，SKP有意落户杭州钱江世纪城，目前正在洽谈中。

联商高级顾问团成员潘玉明指出，当下的外部环境受疫情的影响，企业还是需要谨慎为好，复制太快须谨防“翻车”。

不过，他却比较看好昆明SKP。“首先，品牌有优势，高消费聚集的西南地区能支撑它的发展。其次，疫情影响下，特定人群不会大量去国外消费，只能留在国内消费，在这点上，和西安SKP的情况会有些像。只要它弄来比较厉害的品牌组合，生意一定不会差。”

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