大受欢迎的非标商业，要注意哪些问题？

出品/联商专栏
撰文/方湖

最近这几年，非标商业成为行业热点现象。借助文旅风口，不少非标商业项目成为顶流网红项目，尤其是在一二线城市受到欢迎。比如：上海的前滩太古里、蟠龙天地、TX淮海等，杭州的天目里、成都的麓湖天府美食岛等等，各地非标商业更是涌现投资和消费热情。

标准商业

1、什么是标准商业？

标准商业就是我们通常说的shopping mall，一个盒子类型的商业。内部配套有地下停车场，由主次力店+步行街商铺组成，主力店配置有影城、电玩、儿童娱乐、超市等生活配套类大型主力店，同时在首层至三层设置时尚零售和生活配套，高楼层布局餐饮和娱乐体验。整体建筑空间、业态布局、逛游动线、品牌落位相对比较公式化，中规中矩。

优势是规模大、丰富度好、品牌比较集中，逛游起来比较方便。缺点是往往似有雷同、甚至连锁复制感觉，让消费者没有新鲜感甚至审美疲劳。

2、标准商业为什么在前些年盛行？

标准商业是中国城镇化、房地产时代的产物，以shopping mall为中心、配套住宅、写字楼、可售街区、酒店等打造大型城市综合体，来推动城市化造城，是房地产时代的较佳商业模式。

标准商业的财务模型是通过住宅开发回笼现金流，平衡商业沉淀资金，获取自持商业资产，这是其商业核心逻辑。再在此基础上，研究商业资产化管理和商业化运营的逻辑，从商业经营上保证8-11年的回收期。

因此，房产逻辑、资管逻辑是商业规划和商业经营的前置大逻辑，后续才能考虑到消费逻辑。即标准商业是从房产逻辑到资产逻辑，再到规划逻辑，最后到消费逻辑。可见，标准商业是卖方时代的产物。当前随着时代变化和市场竞争，标准商业也在逐步优化升级。

标准商业有几点核心优势，首先是商业模型相对标准化，投资回报测算相对可控；其次，建筑设计、空间设计、业态规划、品牌布局、运营管理等模型和标准相对可控，可以快速复制，走规模化路线。再次，招商、运营、物业、财务等具体商业经营层面模式相对固定，做得多了，经营标准化和管控标准化也相对可控。简而言之，标准商业有可参照性，老板可以做到心中有数。

非标商业

1、何谓非标商业？

对标标准商业，才会出现非标商业。商业从标准化到非标准，是商业升级的必然。对过去成功的做法，打破再造重生，否定常规打破规则不断超越，是以消费为中心对商业底层逻辑的深度创新，重构消费内容和消费场景达到消费体验的升华。

2、如何构建非标商业？

就是标准商业所构建的标准模型，在一定时空内进行破解，以消费者为中心，从建筑结构、外部空间与商业关系、空间场景、逛游动线、业态布局、建筑与品牌组合等多方面重构人货场之间的关系，以求建筑、空间、自然和品牌的有机融合，并结合人文和科技，打造沉浸式的消费体验。

因此，非标商业从消费逻辑到规划逻辑再到建筑逻辑最后到投资逻辑，是消费时代的产业。

3、非标商业为什么是一种趋势？

首先，供求失衡之下，不创新就死。商业过度供给，尤其是连锁化复制，带来较大的审美疲劳和体验疲劳。标准商业发展已经遭遇瓶颈。在消费需求下行的当下，不创新就死，是当前商业面临的生死挑战。

其次，Z世代崛起，消费群体在变化，年轻一代消费者追求个性化体验。体验经济盛行，消费个性化是大势所趋。

再次，通过不同维度个性化、差异化，商业可以在更高维度建立竞争优势。不破不立，创新求变，寻找差异化竞争力，也是当前激烈的商业竞争下的必然结果。

最后，各地政府部门也希望引进高端非标商业打造城市商业地标，推动非标商业快速发展。

4、非标商业有哪些特征？

既然是对标标准商业，那么非标商业可能会具备标准商业各核心维度上的不同特征。

首先是以消费者为中心，构建消费生态。打破传统，这是市场化思维，将消费者置身于消费场景和消费生态之中，将品牌、空间、建筑和自然融合贯通，打造有层次、多元化、沉浸式的服务体验。

其次品牌放大化，将品牌的个性、产品和体验最大化展示，体现对品牌的尊重和对消费的理解。

比如成都麓湖·天府美食岛一期，仅8000㎡，聚焦美食共引进11家品牌，一栋一品牌，每栋都是一个独立风格的品牌旗舰店，打造一个时下流行的露营风度假天地。M Stand全国首家270°环湖露营主题门店，更是成为流量密码。

再次，所有建筑和空间的规划，以消费者合理逛游体验为中心，打造物化的结构空间组合，力求更优的消费体验。这个建筑和空间场景，统一在一个主题之下，逛游动线、建筑布局、空间场景与自然景观融合等等，在主题和故事情节之下，安排得层楼叠榭、色彩缤纷、井然有序。

最后，商业建筑，已经不再有定式，可大可小可高可低，可盒子可街区如万象天地，可古朴如秦淮夫子庙、老门东，可时尚如新如前滩太古里。

非标建筑，从标准盒子型建筑，演变成多样化的建筑组合形态。各维度的非标，包括建筑场景、动线布局、空间层次等这都是表象的非标。

非标的核心，是体现对消费者的尊重，体现构建者的匠心。

非标商业基本特征：

（1）低密度、生态化，提供比较松弛的空间体验。于大厦林立、喧闹繁华城市中寻找绿洲、娴静等，这种回归人性的诉求与在地化生态结合，或岛屿、或公园、或湖河、或文化遗存，成为其项目的独特标签。

（2）沉浸式体验，明晰定位、极致场景和品牌个性在统一调性下融合创新，达到文化、美学和商业融合的完美体验。

（3）无社交不商业，非标商业提供更好的情绪价值，帮助人们释放压力、舒缓身心、体验美好生活方式，感受生活乐趣。

（4）与文化或生活方式融合。非标商业更是以品牌和空间为载体，以文化或生活方式为落脚点，传递爱与美好生活。

（5）内容独特性，原创性品牌和消费内容。不求大而全，力求在项目体验、场景营造、品牌人格、独特内容方面，为消费者提供更加人格化、更加独特化的体验和服务。

5、非标商业为什么受到欢迎？

首先是好玩，有新鲜感、有惊喜，不再是千篇一律。

其次是有主题有故事，让人情不自禁去逛游、去解读这个故事。

再次是极致化场景，可以让人流连忘返、打卡拍照，种草发朋友圈。

另外品牌旗舰店，不管高线大牌，极尽品牌形象、产品展示和空间体验，还是标杆餐饮，尽力还原场景、地方文化和美食体验，都能给消费者带来美好感受和沉浸式体验。

尤其当非标商业与地方文化遗迹、自然景观有机融合时，消费者置身其中，不仅是满足其逛街购物、餐饮美食，而且还能感受到文化的厚重感。从提袋型物质消费，到餐饮消费，再到精神上的文化体验，消费层次获得了升级和多重满足。 

6、非标商业有几大类型？

非标商业是探索商业地产在常规打法之外的新解法。是连锁化、规模化发展基础上，更高阶段的创新探索。大致可以分为复古创新型、时尚创新型和生态创新型三种类型，同时三种类型又交叉融合。

第一类：复古创新型

例：上海蟠龙天地

现代都市与江南水乡古镇：瑞安打造的蟠龙天地，项目体量4.8万㎡。关键词解读：现代都市与江南水乡的融合。城市微度假目的地、古镇旧改商业、超23万㎡公园绿地、江南水乡版新天地、公园商业等诸多标签，可以描述蟠龙天地但又不能覆盖全貌。

在地文化挖掘：依托蟠龙古镇历史文化和建筑肌理，以及3公里天然水系，蟠龙天地打造江南水乡版“新天地”。还原粉墙黛瓦的古镇建筑特色、保护性修缮程家祠堂、香花桥和凤来桥3处区级文物保护单位以及6栋木构历史建筑，打造出充满诗情画意的“蟠龙新十景”。

业态品牌特色：商业方面，上海蟠龙天地围绕“Culture文化唤醒”“Nature自然融合”核心理念，引入宠物友好、设计家居、美学零售、中西美食等品牌。

蟠龙天地吸纳了近20家上海首店，超过60家区域首店，其中包括余德耀美术馆、Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡、LOKAL、Camp.33、木墨、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等大虹桥首店、区域首店。

第二类：时尚创新型

例：上海前滩太古里

前滩太古里的「Wellness 用心好生活」的理念，是从前滩的内核里高度衍生出来的生活系商业场景。

（1）复合型商业--街区+购物中心。前滩太古里既不是标准盒子，也不是纯街区，二者有机结合形成复合型商业。主动线的环线街区包裹出两个迷你购物中心，以迷你中庭带动次动线街铺，形成内外双层铺的格局，达到动线和空间合理化利用。

（2）退台与节点广场实现空间创新。

主动线二层及以上退台，形成主动线两旁单层铺格局。中央公园形成前后两个大广场，南区两个转角广场，北区一个大广场，步行街保持统一的街道宽度。空间排布与商业功能有机融合创新，达到空间和动线合理化利用。

太古团队根据前滩地块的特殊性，通过街区-盒子-街区的概念，形成贯穿南北的环形主动线，而主动线分别在南区和北区围绕一个小盒子购物中心，形成完整的空间形态。

（3）太古里TOP级别的招商。聚集200+家商户，囊括高端零售、时尚潮流、餐饮娱乐、文化艺术等等。奢侈品牌高达50多个，并且超过12个品牌是开设在中国内地的首店，结合街区式购物中心能够为品牌提供更能自由发挥的优势，超20个品牌结合前滩太古里Wellness理念打造其“花园式”概念店。时尚品牌不乏中国内地首家MOViE MOViE文化生活概念影院、中国内地首家ASICS RUNNING STATION跑步型动社、日本茑屋书店等首店、品牌店。

第三类：生态创新型

例：成都麓湖·天府美食岛

成都麓湖·天府美食岛被称为国内首座岛屿式商业，其定位为城市级全时段全客层社交娱乐目的岛。依托城市级稀缺湖泊与湿地资源的自然场景，专注餐饮娱乐，满足全客层、全时段的休闲需求。

天然的岛屿与水系资源：作为天府大道上重要的城市节点板块，麓湖像是一个前卫的城建坐标，它将城市规划、水系生态、湿地系统、景观构造、建筑设计构筑于一体。正是延承了这样的艺术美学理念，麓湖团队才创造出如今具有生活化和游逛性的天府美食岛。以山水为本底的理想生活，打造成为岛屿消费新场景。整个麓湖水城占地8300亩，以人工湖泊生态景观、现代建筑艺术为核心，因先锋多元的生活方式，公园城市级人居环境，而被誉为「理想生活之城」。

独特逛游式商业形态：利用场地高差，创造出一种集中的新型游逛式商业形态。设计团队以保留场地原始自然属性为出发点，模拟自然村落，运用大台阶的方式处理中轴巨大的高差链接问题，在满足集中人流通行便利性需要的同时，划分了三条美食街——游里美食街、言门十二味街和北侧街区。

一站式饕餮盛宴，从黑珍珠吃到老字号：包括黑珍珠餐厅子非和银滩鲍鱼火锅、米其林推荐餐厅银庐、柴门全新品牌麓过花园火锅、渔盼·后川味、不二音乐餐吧、柠檬花园·白麓半岛水上餐厅、言门十二味街等餐饮品牌。

与品牌主理人共创：商管团队以共创逻辑与品牌合作，本地餐饮大师级品牌子非的临水蜀风院落，不二音乐餐吧的高空无边泳池，柠檬花园·白麓半岛水上餐厅的圣托里尼风码头，均属「共创逻辑」中的前者，即都是因地制宜、充分利用麓湖水城湖泊资源的定制门店。

7、非标商业要注意哪些问题？

非标商业其实比标准商业要求更高，属于更高的发展阶段，对于各个专业维度系统要求也更高。

（1）整合消费内容跨度更大、要求更高。

往往涉猎很多购物中心涉及不多的业态，如艺术博物馆、历史或文化展览馆、书店或图书馆，对于历史、文化、艺术等跨学科整合要求较高。还有很多地方文化与传统艺术手作类，商业化操作也是一道坎。

（2）颜值美学。对建筑设计、艺术审美、空间场景各方面要求比较高，甚至从白天到夜间的审美维度都不一样。

（3）定位策划。选取精准定位，将商业与文化、建筑、场景等多要素有机融合，并通过统一主题包装进行落地，是极为困难的事。在非标商业日益增多的情况下，也需要考虑主题的趋同化。

（4）招商门槛大大提高。各主力业态的旗舰店甚至是首店的引进，洽谈难度比较大，周期也比较长。没有高品质、旗舰型品牌主力门店落地，项目就失去灵魂，落地就会出现比较大的偏差。

尤其是对于主理人品牌更是非标商业的内核，为非标商业注入灵魂。手工类、设计师类、非遗传承类以及突出地方文化的口碑餐饮，受到了更多关注。

（5）主题化的持续运营，更是非标商业长期发展的关键。

（6）是否有合理的投资回报测算。任何一个项目，长期来说，都是市场化的项目，都需要合理的投资与回报测算。没有合理回报的商业，不可持续。

结语

非标商业，有专业人士将其总结为商业发展的第五阶段。从商业底层逻辑来说，更贴近消费者，并依托在地化遗存、地方文化和属地自然景观资源，与品牌深度融合并凸显主理人文化，将品牌人格化，从某种意义上来说是商业的一种进化。非标商业做得好与坏，深刻考验着操盘团队的眼界、能力和资源。

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