福州远郊低价大盘成"香饽饽"，均价4800元能不能买？

图文|CRIC克而瑞 福州

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近日，一股远郊大盘风在福州刮了起来，起因是福州一则远郊大盘的广告，均价仅4800元/平米，让不少想在福州买房而买不起的人重新燃起了希望，纷纷询问能不能自住或投资？想了解该楼盘的详细情况可百度罗源湾滨海新城，至于如此低的价格，是否值得购买，我的确有罗源本地的朋友买来自住。投资的话，我只能说它五年前也差不多这个价~

除此之外，福州近郊盘也吸引了庞大的购房人群，拿另一超级大盘贵安新天地来说，至福州车程半个小时到1个小时，房价约8千左右，相比福州来说，购房成本降了不少，甚至还有富余的钱可购置私家车。

如果不考虑较高的升值潜力，这对于刚需一族来说也是不错的选择。我有一群朋友就选择在那儿安家，不堵车的情况下自驾就40分钟左右，基本生活配套齐全。

但对于投资来说，远郊盘的业主表示：去年至今年上半年福州五区包括闽侯整体涨幅惊人的时候，买了两三年的涨幅不明显甚至是原价，完全与福州楼市的火热状态脱节。面对增值难、转手难的尴尬境地，手头的远郊房产是否会沦为资产负担？另一方面，就算能有一定幅度的溢价，由于楼盘体量大，在售房源多，转手的难度也很大。这两点决定了远郊盘现阶段来看都缺少强有力的价值支持。

我们查询了该楼盘在一家房产网的二手房在售量：

而另一家网站的数量则高达4000余套，剔除重复房源，该楼盘的二手可售房源量也在数千套以上，据我们实地调研发现，该盘的整体空置率在6.5成以上，后期不排除有更多的二手房出售。

这数千套房是啥概念呢？上周我们盘点了福州目前已获预售证楼盘，实际可售的住宅房源量，加上一些少量尾盘也才3000套左右，这样对比下就更明显了吧！

福州周边远郊大盘示意图

我们以前谈论的高房价倒逼刚需客户外溢，一般是指闽侯各板块。限令未下达前，闽侯成交量相比福州五城区也是有过而无不及，购房门槛也随之上涨。说的残酷点，总价100万以内预算的刚需还有选择的余地吗？

有位朋友苦笑道：买房前会考虑要买离公司近、小孩上学方便、周边要有商场……而现在是哪里买得起买哪，哪里能买得到买哪，就好比我小时候在考虑是念清华还是北大一样~

受持续的限价限签影响，目前福州主要在售的楼盘均为周边价格低洼盘，从总价成交结构看，100万以内的成交量仍占较大比例，最新数据显示，150万以下总价占比约45%。

2017年7月各总价段成交占比

2017年6月各总价段成交占比

对比6月：

150万以下占比下降26%；

而200-300万、300-400万占比均增加9%；

400-500万占比增加3%、500-1000万占比增加7%。

虽然主要原因是高价盘集中备案，但也不难发现，7月总价成交占比更接近福州的真实总价结构。若后期高价楼盘网签量的持续提升，300-500万这一主力成交总价区间的占比会逐渐增加，随着市中心购房门槛的增加，刚需客户外溢现象更为明显。

最后再总结下：

如果你是一定要买远郊盘，建议你考虑这几个问题：

1、能付接受上下班长时间消耗在路上；

2、进城交通配套是否在可接受范围内；

3、五到十年内是否换房？

4、3-5年的工作和生活规划是什么？

5、福州现在城市发展速度是不是真的那么快？

以上几个问题基本约束了你的决定。

也许刚需会说：买得起市区谁愿意买郊区呢？但你要明白福州虽然近一两年发展可观，但还没达到三五年之内四环外成熟的程度。

如果你是投资，建议长线，对了，我还有个朋友买闽侯南屿，2009年买进，至今才解套。

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