福州一楼盘「不按常理出牌」，“逆行情”下竟考出这份成绩单！
文 | CRIC克而瑞 福州
前 言
今年以来，福州新盘在售量攀至近年来高位，加之临近四季度冲刺季，后续还将有更多纯新盘陆续上市，整体竞争局势将进一步加剧。各楼盘想在一众竞品中脱颖而出，俘获购房者心扉，以此撬动业绩，也成为房企近来研究的重要课题之一。
就当前福州市场而言，客户观望情绪增加，去化率也出现不同程度的下滑。整体来看，市场呈明显的两级分化态势，其中去化率较高的楼盘多靠价格优势取胜。但有一类楼盘，凭借过硬的品质、品牌以及自身规划等综合实力跻身各楼盘业绩前列，例如位于三江口板块的榕城·江上图就是该类楼盘的典型代表。
近两个月以来，促销让利现象屡见不鲜，从CRIC克而瑞实时监测的数据来看，榕城·江上图并未推出优惠策略，但其认购量不降反增，连续两个月业绩都在板块内处于领先水平，更是以不俗的成绩夺得2020年1-8月板块商品房金额/面积双料冠军 。短短销售4个多月，业绩即占据板块今年以来约27%的市场份额，住宅市场份额更是高达约42%，实属不易。
来源：CRIC数据库统计
时间：2020年1-8月
具体来看，除了均价，榕城·江上图的套均总价同样居于板块高位，究竟有着怎样的“魔力”，能在市场下行期走出独立行情，其业绩拔得头筹支撑点究竟有哪些？
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稳健发展，“港派”综合体领衔楼市
作为三江口板块首个港资商业综合体，榕城·江上图自落地以来就备受期待。开发商嘉里建设出场也自带光环，其于1978年开始在香港参与物业投资及发展业务，也是最早一批进入内地的港资房企。不同于万达等内地房企分割出售的模式，香港有限的土地和成熟的商业环境，让许多香港发展商并不像内地地产商那样依赖于销售，在他们的理念中，商业地产尤其是综合体开发，最需要的是稳健和持续。
嘉里建设也是一家以稳健著称的港企。曾经，内地稍有规模的房企都忙着冲千亿，走的多是“快跑”模式进行现金流运转。据统计，2019年全国规模破千亿房企高达40家，但净资产破千亿的房企仅10家，嘉里建设便是为数不多的净资产破千亿的房企（数据来源《2019内房股资产排行榜》）。如今，高杠杆高周转的模式遇上金融收缩，房地产的信贷规模变小，地产形势不再大幅度上涨时，这些高杠杆、高周转的公司立即面临着很大的现金流压力。而高周转模式的企业也常常忽略了产品的品质，相关问题层出不穷，有的甚至不能如期交付，企业声誉由此受损，客户信任度也大打折扣。
在这种情况下，杠杆率低、手中有现金的房企也迎来良好的发展契机。尤其是像榕城·江上图这样的大体量综合体项目，势必需要大量资金沉淀,而拥有多年商业项目开发经验的嘉里，其稳健的财务亦是一大优势，且保持港企一贯的匠心作风，在交房即维权的当下，无疑给客户吃下一颗定心丸。
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植根匠心文化，量身打造城市地标
有雄厚的资金和品牌实力做背书，是提升客户品牌认知度的基础，但良好的口碑效应才是评判房子好坏的标准。在“房住不炒”的新局面下，购房者日益增长的对生活品质需要，成为当前楼市的主要矛盾。虽然福州当前不缺新房，但真正的好房子却很难寻觅。榕城·江上图能在逆势保持领先优势，也得益于其匠心的立身之本，并尊重城市的文化脉络，量身打造，项目每一处都浓缩着匠心与巧思。
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携手KPF等国际大师团队，打造“定制化”产品
基于对生态、交融、精筑、人文的深度考量，以及对项目的重视，榕城·江上图携手“城市地标缔造者”美国建筑设计事务所KPF ，“景观设计教父”泛亚国际、国际设计咨询公司Hassell 等全球二十几家国际大师团队亲自操刀，对项目整体做了细致严谨的思考，参与福州时代更新，也带来新的理念与交流，打造集瞰江大宅、写字楼、商业于一体的综合体。
榕城·江上图丨项目效果图
长期以来，福州综合体普遍缺乏辨识度与创新性，不是传统百货型，就是千篇一律的大盒子，早已视觉疲劳。榕城·江上图作为嘉里建设在福州的首个综合体项目，始终遵循嘉里建设“只定制、不复制”的设计理念，因地制宜，以自然、人文、历史为底蕴，以福州坊巷文化激活现代想象，巧妙地在“文化艺术”和“商业”间实现了一种平衡，给置身其间的人带来穿坊过巷的体验，而又自然地融入这座多元化街区，打造属于这座城市的“定制化”产品，也是对所处区域历史有一定的传承和延续，未来也将作为福州的城市名片呈现。
对于开发商而言，这样做的结果，无疑会耗费更高的成本和精力，不遗余力的打磨，除了植根的匠心文化，从某种角度看，更像是城市焕新的推手，多维度赋能城市生活。
项目效果图
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创新式打造“开放、人文、艺术化”公共空间
基于对生态、交融、精筑、人文的深度考量，榕城·江上图携手泛亚国际，蕴育了一种全新的生态景观。不仅仅是植物搭配、花木栽培，更是生活意境与文化的传承与创新，园林引发并实现关于美好事物的极致想象。
融合福州“山水洲城”自然意境，根据功能主题、空间排列、建筑轮廓，提炼出“艺术、自然、人文”3大景观DNA作为景观设计语言。不仅仅是植物搭配、花木栽培，更是生活意境与文化的传承与创新。例如融合约1.7万平双园林设计五重绿色空间，包涵迎宾前庭、林下会客、邻里花园等活动空间，让自然之美与社群关怀入微生活，满足家庭全天候休闲。
项目景观效果图
项目景观效果图
项目效果图
嘉里建设以全球视野与国际地标建筑标准打造的榕城·江上图，将以LEED银级、金级认证项目住宅、商业定位，为福州精雕细琢一个与时俱进的健康范本与前沿生活。榕城·江上图联合国际二十余家大师团队，将LEED建筑标准的指标，融入设计方案、施工图、施工等过程中，真正将居住者的健康与舒适性置于建筑实践的前列，而非竣工后的检测。
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遵循拿地规则，紧随城市发展重心
品牌、产品以及匠心品质的多重优势为榕城·江上图的主观优势，从居住方面考量，该楼盘是市面上集颜值、品质、舒适、功能等于一体的罕见项目。但对于购房者，房子也势必要承载一定的金融属性，楼盘目前所处的板块未来的发展，也取决于其在城市中的战略地位，客观条件同样不可或缺。
先于购房者其想，嘉里建设内部一直有一个不成文的拿地规则——城市最好的地段，要么属于城市中心，要么属于城市稀缺资源中心，这两项也是构成房子未来价值的关键点。
榕城·江上图所处的樟岚板块，位于城市“东进南下”轴线的三江口片区，是福州新区的重要组成部分，也是疏解老城、连接滨海新城的重要节点，未来将成为“沿江向海”大战略的先行者。
来源：乐居福建
从地图来看，樟岚板块与主城区的距离相对更近，交通便利，在吸纳主城区人流、产业方面具有天然优势，未来将成为三江口区域发展桥头堡、排头兵，在未来发展中抢占先机。而榕城·江上图则位于樟岚板块的核心地段，无遮挡一线瞰江，也是前文所述的“城市稀缺资源”，且占据片区内优质的资源配套，地位和发展前景不言而喻。
项目区位图
配套如下：
- 投资40亿，片区新名校
清华附中福州学校，12年一贯制“新校+名校”配置，已于2020年9月开学
- 自然山水，生态景观带
江滨休闲道/8万平米金沙公园/1800亩南江滨公园/道庆洲湿地公园
- 3公里内，江滨文化群
海峡国际会展中心/海峡文化艺术中心/梁厝特色历史文化街区/樟岚体育活动中心
- 两横三纵，立体交通网
南江滨东大道/福泉高速环绕，鼓山/魁浦/三江口/道庆洲四座大桥
如今，福州学校与嘉里建设榕城·江上图滨江国际综合体的落地，已满足了教育、体育及商务综合体的需求，未来将为业主提供更为便利的生活。
来源：福州日报
除了享有片区内现成的景观、交通、教育等配套外，榕城·江上图还有一份业主“独享”大礼。现如今，随着福州轨道交通的完善，不少楼盘都享受到了地铁福利，克而瑞对全市98个地铁盘楼盘进行实测，真正的家门口地铁房（即小于200米）的项目仅占约9%。而榕城江上图能实现住宅地块地下通道与地铁接驳（地铁6号线樟岚站），不出小区大门即能举步直达，实现真正意义上的“零距离”地铁房，这样的业主“专属”福利，可以说市面上98%的住宅楼盘都很难实现。
从产品方面来看，榕城·江上图打造105-180㎡纯商品房住区，在安商房遍布的当前市场，其社区档次与周围竞品早已拉开距离，与市面上为数不多的纯商品房楼盘相比，也明显具备更高的段位。通常来说，一个大盘项目都会配置刚需-首改-再改产品，主要为了顺应市场需求，跑量为主。而榕城江上图则洞悉改善型客户群体需求和抗性，全部做成改善型产品，从内至外渗透，打造更为纯粹的高品质社区。
结 语
曾经，房地产以规模论资排辈，但面对行业拐点,各房企开始从粗放式扩张向精细化运营转变。而有着41年丰富发展经验的嘉里建设，在设计理念、建筑品质、物业管理水平等不少方面都处于国内领先地位。正如前文所言，榕城江上图无论在营销模式还是产品策略方面，并不追随市场，即便不按常理出牌，依然能考出这样一份不俗成绩。本文对该楼盘进行全方位了解后，不难发现这一切绝非偶然。时间是一把标尺，可衡量真正的好作品，这也是榕城·江上图在“逆行情”下业绩拔得头筹的根源所在。
撰稿：克而瑞福州 张暑娇
温馨提示
本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。
读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。
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