疫情下【福州】房地产市场形势分析及发展

导读

2022年，国内疫情反弹，超30城紧急实行静态管控。各城楼市都受到了哪些不同程度的影响？

为了恢复市场信心，引导房地产市场回归正常化，各地又出台了哪些稳楼市政策？“救市”后的市场又如何？

本篇文章将从以下5大维度，共同探讨疫情下的福州楼市行情。

◎  文 / 克而瑞福州

1、政策层面

• 以放宽“限购”、公积金政策、利率调整为主。

1、1月28日，福州住房公积金首付款比例调整为40%；在结清后即可再次申请住房公积金贷款；在外地缴存住房公积金的福州户籍职工，在福州市行政区域范围内可以申请住房公积金贷款。

2、3月30日，福州放开限购，外来户口，无需提供近两年内1年及以上社保或个税证明，144平方米以上住宅不限购，长乐户籍家庭购房资格与五城区户籍家庭相同。

3、3月31日，根据福建省公积金文件细则，省直公积金用户可提取公积金支付首付款。

4、房贷利率明显下调，兴业银行的房贷利率最低，首套利率为4.9%，二套利率为5.2%。

福州4月最新利率，首套房按揭利率为4.9-5.05%，主要利率维持在5.05%；二套房按揭利率为5.2-5.25%，主要利率维持在5.2%。其中，兴业银行的房贷利率最低，首套利率为4.9%，二套利率为5.2%。

除了LPR降低，最重要的是加点部分有不同程度的降低，首套房从加点40-60到如今的加点30-45，二套房从加点60-80到如今的加点60-65。

综合来看，福州主要通过放开“四限”，激活外围客户购房潜力，灵活运用公积金工具，从降低首付比例、公积金余额缴纳首付、下调购房贷款利率等方面，加大需求端扶持力度，加快潜在的刚需及改善需求释放。

2、新房市场走势

• 疫情管控下，政策面虽暖风阵阵，但整体市场并未有回暖迹象。

1．供应端萎缩，需求端信心不足，福州五区市场同、环比大幅下滑。

3月份疫情反弹，4月21日福州解封，所以3、4月福州基本都处于疫情管控期，房地产市场处于横盘状态。根据克而瑞城市热度研究模型分析，2022年1-4月城市热度均处于冷淡及以下状态。

4月份前十项目认购聚合度虽有所下滑，但仍保持高位，市场活跃度依然沉寂，滞销/零认购项目依然保持高比例。

2、板块认购分析：

福州五区一季度板块成交低位运行，前三板块成交占比29%。五区19个板块中，15个板块量价齐跌，仅江滨板块凭借融侨外滩项目量价齐升。

3、从存量去化周期变化分析：

①【福州五区】
截止2022年4月底，商品住宅狭义存量面积仅269.52万㎡，同比下滑14.7%，去化周期仅11.5个月，市场存量比较健康。

但须警惕，近6个月月均去化面积逐月下滑，从最高点的35.63万㎡，下滑至26.6万㎡。由于2021年上半年较高基数支撑下，月均去化面积基数较高，去化周期相应缩短。随着月均去化面积逐渐回归平均值，去化周期将逐步走高。

综合来看，虽然政策暖风不断，但在疫情反弹、防控举措严格的影响下，购房需求释放受阻，观望情绪较重；另一方面，从供给端来看，房企销售承压，去化周期拉长，推盘意愿不足，新增供应萎缩，整体市场面并未实质回暖。

②【闽侯市场】部分项目大幅降价，以高额佣金促成交，以价换量销售回暖。

4月闽侯商品住宅供应环比涨幅显著，但仍位于近一年低位水平；成交方面，成交量有所上涨，成交主力为【中铁城江督府】，成交均价受其影响下滑至近一年最低位水平。

闽侯商品住宅存量从2021年7月以来，一路攀升，从9.7个月到14个月，随着近12个月月均去化面积收窄，去化周期仍将持续上行。

截止2022年4月底，闽侯商品住宅狭义存量面积约87.1万㎡，环比小幅下滑，去化周期14个月，连续9月上涨。但，按照近6个月月均去化口径统计，月均去化面积从9.21万㎡的高点，下滑至3.78万㎡，而去化周期从9.5个月，直线拉升至23.1个月，市场面不容乐观。

闽侯县与五城区地理上接壤，同时“闽侯并入福州主城区”的规划下房地产市场受到主城五区较大辐射影响。闽侯楼市也跟随福州楼市步入下行期，整体成交节节败退，降价促销、分销带客层出不穷，2022年以来叠加新冠疫情等不确定影响使得本就低迷的楼市行情更加雪上加霜。

③【长乐市场】严重供过于求，特价销售已成常态，市场不容乐观。

4月长乐区商品住宅在连续2个月断供后，迎来1.74万㎡的供应量。成交方面，成交量仅1万㎡，环比下滑65%，同比下滑85%，成交均价15133元/㎡，环比下滑10%，同比下滑18%。

4、项目以顺销为主，推盘量/去化率双下滑，闽侯连续3月无项目开盘。

房企推盘放缓，项目多以顺销为主。2月五区开盘归零；3月在万科城市之光项目的带动下，推量及去化有所回升；4月份仅中海晋安湖叁号院和建总领筑2个项目开盘，整体去化情况一般。

闽侯更是以续销为主，连续3月无项目开盘。

2022年以来延续去年年末以来的萎靡态势，市场恢复节奏存在较大不确定性，企业主体信用风险仍在继续发酵，房地产产业链投资依旧面临下行压力，部分房企选择躺平，推售积极性都不高。

5．4月典型热销、滞销项目特征分析

4月份福州五区商品住宅主要在售项目83个，月度认购高于20套的项目为13个。热销项目板块分布较为分散，其中金山、北区、东区板块热销项目较多，其主要特征表现为：

1、大幅降价、高佣金分销跑量项目；

2、鼓楼核心区配套成熟项目；

3、热门板块配套成熟区域项目；

4、纯刚需小户型低总价项目；

其中月度认购低于10套的项目51个，占比61%。其中东区、帝封江、三江口、中心、北区板块滞销项目较多。

其主要特征为：

1、热门板块非核心区项目；

2、高安商比例项目；

3、城市边缘配套薄弱板块项目；

4、高存量竞争激烈板块项目；

5、早期高价拿地导致滞销的项目；

6、因企业暴雷而停滞项目。

3、二手房市场走势

• 二手房挂牌量、挂牌均价小幅上涨，成交量小幅下滑，但仍处于中位水平。

2022年4月福州五区二手房成交总面积约19万方，成交总套数2537套，成交量环比小幅下滑，居近一年中位水平。

2022年4月搜房挂牌房源总套数8191套，挂牌面积82万㎡，挂牌均价为30852元/㎡，环比小幅上涨2%。

4、土地市场

• 土地市场供求量环比缩减，底价成交成常态，楼面价下滑，地市降温明显。

1、受资金环境、楼市降温等问题影响，房企拿地意愿降低，供求量环比缩减。

福州2022年供地计划约357万㎡住宅用地，目前供应仅完成16%。第一轮集中土拍，在供应量、成交量、成交可售及楼面价环比均呈现不同程度下降。在当前市场环境下，房企投资保持谨慎，地方政府为补充财政，保证土地顺利出让，土拍政策或将通过降低门槛、放宽限价等提高地块利润空间，吸引房企积极参与。拿地主力仍将以国、央企为主导，中小房企仍以保障房地块为主。

2、土地流拍中止率上升，底价成交占主导，整体溢价率、楼面价下滑。

受资金环境、楼市降温等影响，房企拿地意愿降低，且福州市场非企业投资首选，土地流拍中止率上升，供求量环比缩减，底价成交占主导，整体溢价率、楼面价下滑，地市降温明显。

3、典型房企拿地：民营房企选择躺平，国企托市拿地

一季度房企拿地持续分化，民营房企选择躺平，国企托市拿地，拿地重心集中在主城区，其中建发房产竞得两幅地块，拿地金额居首位。

4、板块成交分布：金山板块成交热度高，东区板块楼面价走低

福州五区共成交11幅商住用地，成交地块主要分布于仓山、晋安等旧改力度较大的区域，其中金山成交1幅宅地，总建近12万方，成交热度高；东区成交数量最多，但均为保障房用地，地价处各板块最低位。

5、后市预测

• 6月及三季度预判

【宏观环境】福州现行政策，基于公积金的调整政策，对于楼市刺激有限；在2021年放宽落户政策时，已经释放大量购买力，因此，解除限购政策的积极意义也沦为一般。但当前房地产形势依然不容乐观：

企业端：投资保持谨慎、房企债务风险仍存；

客户端：透支严重、购买力不足；
疫情影响：疫情反弹、扩散超预期，目前仍处于市场信心不足与政策转暖的博弈期。

预计调控政策工具箱和松绑力度继续加大，宏观环境仍将保持宽松，不排除出台降低首付比例等刺激政策。

【土地市场】2022年福州住宅用地供地计划约357万㎡，目前仅完成16%，后续供应仍将保持高位，根据预出让信息，后续出让宅地主要集中在仓山区及晋安区，优质宅地占比依然较低。当前市场大环境下，闽系房企持续暴雷，地方国企托市始终有限，如何吸引全国优质房企投资福州土地市场，或将成为土地市场回暖的重要标志。

【商品房市场】受市场大环境、二月阴雨天气、三四月疫情反复、房企推盘积极性下降等因素影响，福州楼市开局低迷，五区供应、成交规模同、环比均大幅下滑。一季度五区+闽侯25个板块，17个板块量价齐跌，4月整体市场依然保持低迷。预计5-6月份仍将保持低迷态势，随着刺激政策的落实，商品房销售下行态势可能得到缓解，届时成交或将企稳。

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本文完

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