冲上热搜！多地烂尾楼业主公告强制停贷！能否倒逼开发商复工？停贷会影响征信吗？律师提示风险
“至少14个烂尾楼业主公告强制停贷！ ” 7月12日晚间，这则消息冲上热搜。
01
多地业主被曝集体“强制停贷”
据第一财经报道，近期包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市业主抱团宣布强制停贷。
21世纪经济报道记者查阅了多份“强制停贷告知书”，业主称在房屋预售过程中，各贷款银行存在不同程度的违规发放贷款、未履行资金监管银行义务等行为。
业主们对贷款银行的指控主要包括：作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户，更有甚者在借款人签字后私自修改贷款合同；作为预售款资金监管银行，未履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。
02
预售金监管缺位是主因
在业内人士看来，烂尾房及业主“停贷”的原因与房地产一直实行预售制度有关。
预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
事实上，早在2010年，住建部就下发《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》，明确要求建立商品房预售资金监管制度，以督促房地产开发商在销售期房之后，保质保量完成交付任务。
而这一制度真正发力，却要到2021年下半年才开始。彼时随着调控升级和暴雷房企增加，为防止开发商在流动性压力之下超额使用“预收款”偿还债务或继续提高周转速度，从中央到各地主管部门纷纷发文要求加强对于预售资金的监管力度。
业内普遍认为，这样一纸文书对于2021年下半年之后购房者合法权益保护、维护楼市长远健康发展起到了重要作用，但同时，也进一步加速了大部分民营房企的流动性危机爆发。
由于预售制，房企凭借高杠杆和高周转，游走在拿地、盖房、回款、还债的循环中，导致业主的预售资金总是被腾挪。
然而，随着“三道红线”及预售资金监管等多重调控之下，房企资金链断裂，导致烂尾楼出现，而业主们则成为最大的受害者。
上海市光大律师事务所高级合伙人徐军告诉金融投资报记者：“我个人认为，长期以来在商品房预售领域形成的市场架构或模式，对购房人权益保护的考虑是不周的，尤其是在房企前期开发风险防范方面，例如出现停工、烂尾了怎么办。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类事件发出了警示，需要后续各地部门积极关注此类问题，并加快出台应对措施。
03
银行难辞其咎？
中原地产首席分析师张大伟认为，预售资金作为保障期房不烂尾的最后一道门槛，房地产开发企业为了追求资金利用的最大化，必然想方设法逃避监管。在这个过程中，无法绕过的一个主体就是银行，而监管部门要达到资金监管目的，无法绕过的也是银行。因此银行作为依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人应当在此事上负有主要责任。
7月12日，张大伟向记者分析指出，从近期公开的强制停贷告知书来看，主要内容是指出银行违规发放贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。
多份强制停贷告知书显示，业主们反映的问题堪称触目惊心。以郑州名门翠园为例，业主直言，在房屋预售过程中，多家银行存在不同程度的典型的违规发放贷款，未履行资金监管义务的行为。
比如，作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；作为贷款银行，将按揭贷款资金违规划入非监管账户。“更有甚者，在借款人签字后私自修改贷款合同”，作为预售款资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。
事实上，央行早在2003年出台的“121号文件”中就明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。对此，王玉臣表示，许多银行根本无视该规定、提前放贷，而且还有不少银行在放贷时根本就没有放到监管账户里，进一步推动了烂尾楼的诞生。
“银行在预售资金监管上根本不作为。”张大伟认为，银行是在预售资金监管体系中不可或缺的一个主体，在房地产开发流程和预售资金监管体系中具备多重身份，包括房地产项目开发贷款的提供者、依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人等。
“银行作为提供金融服务的中间人，其与房地产开发企业的利益纠葛是比较深的，其所作所为在一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。”张大伟向记者强调，“中国房地产发展到今天所出现的一系列问题，背后基本都是因为银行在实际操作过程中出现的各种漏洞导致了市场乱象，包括假收入证明，经营贷买房、烂尾楼资金监管不力等，背后都和银行有关系，违规运作的银行必须要负责了。”
严跃进告诉金融投资报记者：“业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。从具体反映情况看，这些停工的楼盘面积较大，部分虽然也复工了，但是属于表演式复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。”
严跃进认为，此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。“从这点看，相关银行等或负有直接的责任。”
04
业主停贷能否倒逼开发商复工？
随着多地业主“抱团停贷”，能否倒逼开发商、银行及相关监管机构尽快解决逾期交房的问题？
来自红星新闻的评论指出，解除合同方案对于买房人来说，只是“及时止损”，不是全身而退。
目前，武汉等地业主的诉求，希望以停止还贷倒逼烂尾楼重启，等于是以停贷向银行施压，而并没有要求解除买房合同。那么，这样的诉求在司法层面上恐怕难以得到法院的支持，也不属于最高法关于买房-贷款合同“二分法”的规定。
即便如此，买房人的集体“停贷”诉求，也是一个鲜明的信号：过去那种房产开发和银行高度绑定，把风险全留给期房业主的积弊，必须改改了。这也是把压力从银行传导向开发商，倒逼着房子重新开工。
05
律师提示风险
烂尾楼业主选择“停贷”，在法律上能否站得住脚，对此多位律师提示了相关风险。
针对上述武汉时代新城业主的这种“强制停贷”行为，建诚晟业总经理苑承建表示，能够理解，但是不提倡也不受保护。
“房地产开发项目中可能存在的挪用预售资金现象有对应的处理规定和责任人，房地产项目停工烂尾也通常不属于终止房贷合同的条件，因为向业主按期交付房子是开发商的义务，而不是银行的（义务）。”
难以得到法院支持
在金博大律师事务所合伙人律师曹文峰看来，这份告知书首先是没有任何法律效力的，倘若业主停贷，银行可以根据贷款合同起诉业主，要求一次性偿还剩余所有本金及利息，并申请强制执行。而业主方面，由于购房合同和贷款合同是主从关系，仅要求停贷而不解除购房合同，停贷的诉讼很难实现。
曹文峰表示，全国绝大多数有烂尾迹象的在建项目均处在“虽有停工现象，但尚未到达交付日期”，更加需要政府部门、企业等多方协调解决，此时停贷极易造成大规模系统性风险，最终祸及更多人和行业，因此即便此前偶有法院裁定同意停贷的案例，此次面对群体性事件，购房者集体要求停贷也难以得到法院支持。
影响业主征信
“虽然对业主充满了同情，但从法律关系和合同规定看，建议业主们谨慎理智考虑，不要随随便便就停贷了。”成都本地一位不愿透露姓名的律师表示：“贸然停贷很可能就违约了，届时不仅征信会受影响，还可能被诉到法院，得不偿失。”
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉第一财经，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。以住宅为例，根据相关规定，在主体没有完工之前，银行是不能放贷的，而不少银行提前放贷。但在司法实践中，也很少有法院会直接判这种情况可以直接停贷。
王玉臣表示，如果未经法院判决停贷、或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。看起来似乎很不公平，但从按揭合同的约定看，肯定不会约定这种情况可以停贷。所以特别建议，在银行的按揭合同中，增加关于银行违规放贷的违约责任。
徐军律师称，业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系（尽管有银行将开发商作为业主还款的的担保人）。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。
“而在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷，否则业主做出的停止还贷行为，将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。”徐军告诉第一财经。
总而言之，贸然停贷对业主有诸多不利影响。王玉臣建议，如果买房遇到烂尾楼，在实际操作中要根据项目情况来应对。首先，尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等多种方式，核实项目的预售房款监管情况。
王玉臣建议，若核实发现存在挪用预售资金的情况，应尽快申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。如果交房已经延期，可提起逾期交房违约金的民事诉讼。如果楼盘彻底烂尾，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。
“必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。”王玉臣称，如果一个项目主体已经完工，不建议解除合同，可以把推动复工作为第一目标。若楼盘前景还不错，可多方协商进行重组，或尝试推动新开发商接盘。
06
应诉诸合理维权渠道
在法律层面上，因为业主在买房时与银行签订的贷款协议中通常都会规定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。
所以，在楼盘烂尾后，业主拒绝向银行还贷被告上法庭，往往很少能得到法院的支持。绝大多数都是以银行胜诉，购房者被判必须无条件偿还贷款告终。
但也并非银行一定会胜诉，《深圳商报》曾报道了一个购房者胜诉的案例。
2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。
2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。
贷款银行主张购房者许先生与开放商因楼房烂尾的纠纷与银行无关，而一审法院也判决由许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。这意味着，许先生不仅拿不到房，还要继续偿还贷款。一审判决后，许先生提起上诉。
嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后，许先生应否承担剩余贷款的还款责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花表示，如果遇到了特殊的情况，购房人确实无法按期还贷款，那么可以选择跟银行沟通申请延期还贷以缓解资金压力。如果购房人与开发商的房屋买卖合同具备解除条件的，可以解除房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后，那么可以要求开发商偿还银行的按揭贷款。
如此看来，烂尾楼盘业主如果合理维权，是有可能避免钱房两空和成为“老赖”的。
来源：《商学院》杂志综合自21世纪经济报道、第一财经、每经房产、金融投资报、红星新闻
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