谢娜张杰夫妇在上海买6000万豪宅“跳单”？法院判了！南都评论：中介必须要提供与之相匹配的附加值
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要让人觉得这个中介费花得值，必须要提供与之相匹配的附加值是应有之义，也是房产中介这个行业存在的价值所在。
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法院认定谢娜张杰不存在“跳单”
2022年年初，一起看似普通的房产销售纠纷因明星谢娜、张杰夫妇被指买6000万豪宅“跳单”而引发舆论的广泛关注。该起事件在近日出现新进展。
近日，涉事中介公司上海雅銮房产经纪有限公司与房屋原属公司中介合同纠纷案件一审判决书公布，法院认定谢娜张杰购房不存在跳单，驳回该中介公司的诉讼请求。
天眼查App显示，上海雅銮房产经纪有限公司成立于2018年7月，霍如学为法定代表人、执行董事并全资持股。目前，该公司以及霍如学已因多个合同纠纷案件被上海百廷房地产经纪有限公司申请限制消费，霍如学还被限制出境。此外，上海百廷房地产经纪有限公司已申请对雅銮房产进行破产审查，法院现已受理该破产清算案。
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此前被指跳单
据《国际金融报》报道， 2022年2月7日，一位化名H的房产经纪人表示，自己曾于2019年6月21日和22日两次为张杰、谢娜带看房源，后者以不喜欢该房为由不再购买。此后不久， H经纪人发现二人已私下联系房东上海思和资产经营管理中心，并购买了该房源，以此避开大额中介费。
后经证实，事件中的H正是霍如学。
雅銮公司是张杰、谢娜购房时接触的第一家中介公司，也是案件的原告，其代理销售思和中心（被告）持有的包括上海市黄浦区复兴中路507弄思南公馆东苑7号101室房屋在内的多套房产，但未签订书面合作协议。
二者的合作方式为，思和中心将待售房产信息发给雅銮公司，雅銮公司帮忙寻找潜在买家并带买家看房，若买家确定购房，雅銮公司则将买家信息交给思和中心，由思和中心与买家完成签约手续；如买家与思和中心最终成功交易，雅銮公司会开具佣金发票给思和中心并提出结算佣金的申请，并由雅銮公司、思和中心以及买家补签居间合同，思和中心则向雅銮公司支付相当于房屋总价款1%的佣金。
值得注意的是，在同时期，思和中心与其他房产销售或经纪公司也达成了类似的合作。同时，根据佣金结算要求和流程，思和中心要求中介公司提供客户签字的来访登记表（填写客户的姓名、联系方式、来访时间，还需要客户、中介公司及思和中心销售人员签字才有效），同时还需提供居间合同、中介公司的资质，才能结算佣金。
2019年6月，雅銮公司客户经理霍如学安排并陪同张杰、谢娜及谢娜母亲等人两次看房，意向买家（即张杰谢娜二人）表达了购买意愿并表示不具备在沪购房资格，拟考虑以公司名义购房，霍某告知其可以注册公司后购买，但之后意向客户表示不再购买。
2019年10月，谢娜方成立重庆眉开眼笑文化传媒有限公司，在当年12月14日通过太平戴维斯公司签订网签合同，2020年2月办理了过户手续，2020年3月9日取得系争房屋的不动产权证书。
按雅銮公司所言，谢娜等人为其2019年6月21日的带看房意向客户，根据《思南公馆·东苑来访登记表》备注约定，对于带看客户的有效期为6个月，即在2019年12月21日前，谢娜等人作为雅銮公司的客户，是公司独有信息，而思和中心在明知存在客户有效期、且谢娜方因限购原因通过注册公司买房的情况下，疏于审核有效期和眉开眼笑公司的股东情况，造成太平戴维斯公司居间成功，故思和中心的行为构成“跳单”的违约行为。
于是雅銮公司将思和中心和谢娜告上法庭，上海市黄浦区人民法院在2022年1月27日立案。
相关登记信息显示，此套房源目前的权利人是重庆眉开眼笑文化传媒公司。据天眼查App显示，该公司为谢娜关联公司，成立于2019年10月，法定代表人为罗正英，谢娜持股99％并担任监事，为疑似实际控制人。
张杰谢娜夫妇“跳单”一事立刻引起了网友们的热议，对于什么是“跳单”，有媒体解释：跳单也称为“跳中介”，主要指买受人或出卖人已与中介(公司)签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。
随后，谢娜、张杰委托上海兰迪律师事务所发布声明否认“跳单”一事，称H先生发布虚假信息已涉嫌造谣诽谤，并表示H先生偷拍并发布个人隐私等行为，严重侵犯了其肖像权、隐私权和名誉权。
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律师：中介主张很难被全额支持
北京市京师律师事务所合伙人雷国亚表示，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。这就意味着如果买家接受了中介的服务后跳单，需要照常向中介支付相应的中介费的。
但这里的“直接订立合同”，指的是双方直接交易，而没有通过任何一家中介。现实中，卖房人通常都会把自己的房子委托给多家中介挂牌出售，如果买家通过另一家中介来促成交易，则不构成“跳单”。
雷国亚进一步表示，发生“跳单”后，即使“跳单”行为被法院认定，中介按《看房确认书》的标准主张购房人赔偿全额中介费，也很难被全额支持。跳单一般是发生在签约前，中介如果据此主张全额的中介服务费，是很难得到法律支持的。
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南都评论：中介必须要提供与之相匹配的附加值
明星张杰、谢娜夫妇买豪宅疑似“跳单”的话题曾一度登上热搜，近日一审判决被媒体发掘出来。法院审理认为，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认该中介公司与谢某之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢某事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢某与出售方之间没有“跳单”共谋的行为。因而，法院认定谢娜张杰购房不存在跳单，驳回中介方包括120余万元中介费在内的所有诉讼请求。
谢娜、张杰夫妇松了一口气的同时，接下来会不会反过来起诉该中介当时偷拍他们看房的照片，侵犯张杰与谢娜的肖像权与隐私权，倒是下一个吸引人们关注的话题。
应当说，这一判决并不出乎很多业内人士的意外。“跳单”尽管只是一个约定俗成的业界术语，并不是严格的法律概念，但其成立也具有一定的要件。在房产买卖撮合层面，一般指上下家已经与中介公司签署了相关协议，并利用中介公司提供的信息与机会，跳过中介公司私下达成交易的行为。而从法院的审定来看，该中介并没有拿出谢娜、张杰方与其有任何书面协议的证据。更为关键的是，这套房源并非独家房源，谢娜、张杰可以找A中介带看，也可以找B中介带看，A中介获得的业主报价如果高于别家，在他这里成交的可能性则非常渺茫。进一步说，如果A全程所提供的服务，只不过是带着谢娜、张杰去开了两次门，一次摊60万，也的确是说不过去，换谁都想跳。
房产中介带看房屋，客户因各种原因没有购买，这无论是对于中介，还是对于每一个在大城市有看房买房经历的人来说，是再熟悉不过的场景，并不令人意外。而中介带看时偷拍客户看房照片以备后手，倒是令人吃惊和后怕。该中介当年在想找谢娜、张杰方要一个说法时，自称受到了对方律师的威胁，自认没有和明星“较量”的胜算，所以一度忍气吞声。但对于家里没有专职律师的普通客户来说，即便不是和上家“手拉手”成交，而是后来在其他中介处成交了同一套房源，那么现在大概率会反过来被这样的中介骚扰和威胁。
以现在一、二线城市，少则几百万、高则数千万的房产总价论，两三个点的中介费并不是一个小数字，连身价不菲的明星也觉得肉疼，否则不会冒着名声受损的危险在这个环节被人诟病。对于普通人来说，更是如此。因而，要让人觉得这个中介费花得值，必须要提供与之相匹配的附加值是应有之义，也是房产中介行业存在的价值所在。
实事求是地说，相当长一段时间内，房产中介的从业壁垒还停留在小西服加电动车的阶段，行业口碑不彰，吸引不到高素质人才，至于专业素养，更是随缘。好在近几年随着一些知名品牌的加入，从业人员素质大有改观，这个行业本科生已经不鲜见，乃至吸引到硕士、博士前来就业。但这个行业目前给买卖双方所提供的价值，理应要高于“给上家房源挂牌，给下家开门带看”。
中介费不便宜要有不便宜的理由，也一定有愿意为高品质服务、为安心交易买单的客户。如果买家信任中介在房源尽调、价格撮合、合同细节、贷款辅助、交易风险各个流程的能力，自然会认为中介费高一点也物有所值。这种中介的单，包括明星在内，不要说不会想到要去跳，反而可能会主动带单找上门。
来源 | 《商学院》杂志综合自红星资本局、国际金融报、北京青年报、南方都市报、天眼查
封面 | 视觉中国
编辑 | 吴蒙
校对 | 袁海鸣
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